Какие требования действующего законодательства необходимо соблюдать сторонам при заключении договора об ипотеке?

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке должен быть оформлен с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Закона.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно:

1) о предмете договора;

2) условиям, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

3) всем тем условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При заключении договора об ипотеке нужно иметь в виду также перечень существенных (обязательных) условий названного договора, который определен в ст. 9 Закона об ипотеке. Это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения о существенных условиях договора об ипотеке содержатся в ст. 339 ГК РФ. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.

• Сбербанк России (ОАО) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к заемщику ЗАО «Астиком» и поручителю ОАО «А-Строй» о взыскании солидарно задолженности по кредиту, процентов за пользование кредитом, неустойки за просрочку возврата кредита и уплаты процентов с обращением взыскания на заложенное имущество залогодателя — ЗАО «Астиком» на основании договоров о залоге прав от 12.01.2001, ипотеки от 15.07.2004.

Решением суда первой инстанции от 14.02.2005 по делу № А40-54016/04-46-528 с ответчика взысканы основная задолженность и неустойка; обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество; в обращении взыскания на заложенные имущественные права по договору о залоге прав отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2005 решение оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении требования истца об обращении взыскания на заложенные имущественные права ЗАО «Астиком» по договору о залоге прав от 12.01.2001, суды обеих инстанций исходили из того, что названный договор является незаключенным (ст. 432 ГК РФ), поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Обратившись с кассационной жалобой, Сбербанк России (ОАО) просил упомянутые судебные акты в части отказа обратить взыскание на заложенные имущественные права отменить и направить дело на новое рассмотрение.

ФАС Московского округа (постановление от 18.08.2005 № КГ-А40/7072-05) оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в силе, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в п. 1 дополнительного соглашения № 2 к договору залога имущественных прав стороны указали, что предметом договора залога является передача залогодателем в залог залогодержателю имущественного права на получение в собственность залогодателя недвижимого имущества — жилых помещений общей площадью 4614,26 кв. м в строящемся доме в соответствии с приложениями № 1 и № 2 к этому допсоглашению, являющимися неотъемлемой частью договора залога.

В договоре отмечено, что предмет залога принадлежит залогодателю на основании постановления Правительства г. Москвы от 02.06.98 № 440 и инвестиционного контракта от 18.10.2000 № 148.

Поскольку в постановлении Правительства г. Москвы и инвестиционном контракте права ответчика ЗАО «Астиком» на недвижимое имущество — 29 жилых помещений, расположенных в строящемся доме по адресу: г. Москва, Карамышевская набережная, корпус 8Б, квартал 76 муниципального района «Хорошево-Мневни-ки», не отражены, должник не обозначен, указанные в договоре права не могут быть предметом залога, ибо не соответствуют ст. 335 и 336 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу, что в оспариваемом договоре о залоге прав стороны не установили предмет залога и не согласовали предмет договора.

Из данного примера следует вывод, что закон предъявляет особые требования к определению в договоре предмета ипотеки.

Пункт 2 ст. 9 Закона об ипотеке предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено любое недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и гаражи; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

При описании недвижимого имущества в предмете договора об ипотеке надлежит указать:

• наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о госрегистрации объекта недвижимого имущества;

• площадь объекта недвижимости;

• адрес, по которому расположен объект недвижимости;

• условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Может ли быть предметом ипотеки только часть площади нежилого помещения?

Согласно п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90, предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

При заключении договора об ипотеке необходимо также иметь в виду, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества.

В силу абз. 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само выступало предметом ипотеки; надлежит указать срок аренды.

При ипотеке земельных участков нужно учитывать положения п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации, предусматривающего, что документы, которые устанавливают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляются на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Поэтому в силу п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах об ипотеке, предметом которых являются земельные участки,должна указываться категория земель.

Земельные участки в РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Следовательно, в договоре об ипотеке земельных участков подлежит отражению вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке нежилых помещений должно быть указано о залоге земельного участка либо права его аренды.

По правилам ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части.

Нарушение указанных правил влечет недействительность договора об ипотеке в силу его ничтожности.

• ООО «Фирма «СПАРТАК» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к коммерческому банку «ВЕГА-БАНК» о признании недействительным договора залога нежилых помещений от 04.07.2002, принадлежащих истцу на праве собственности. Решением Арбитражного суда Московской области от 14.04.2007 по делу № А41-К1-4777/04 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 20.07.2004 решение оставлено без изменения.

Постановлением ФАС Московского округа от 13.09.2004 постановление апелляционной инстанции отменено, дело передано на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Исследовав обстоятельства дела, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции по ряду оснований.

Из материалов дела следует, что переданные в залог по договору от 04.07.2002 нежилые помещения расположены на земельном участке общей площадью 3734 кв. м с кадастровым номером 50:08:010142:0010, находящемся по адресу: г. Истра-2, ул. Панфилова, д. 51. Указанный участок земли находится у истца на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка от 09.06.2001 сроком на 49 лет.

Правоустанавливающими документами, представленными арбитражному апелляционному суду Московской областной регистрационной палатой, подтверждается госрегистрация прав на земельный участок, находящийся у истца на праве аренды по договору от 09.06.2001. Истцу выдано свидетельство о госрегистрации права от 22.08.2001.

В связи с тем, что на момент заключения договора залога нежилых помещений от 04.07.2002 земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды, одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка.

Поскольку договор залога нежилого помещения от 04.07.2002 не содержит условия об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемые подвал, первый и второй этажи административного здания, указанный договор на основании ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке является недействительным в силу его ничтожности. Выводы арбитражного апелляционного суда о ничтожности договора залога нежилых помещений подтверждены постановлением ФАС Московского округа от 11.02.2005 № КГ-А41/193-05-П.

Если предметом ипотеки выступает здание, расположенное на земельном участке, не принадлежащем залогодателю на праве собственности или аренды, такой договор об ипотеке не будет ничтожной сделкой, так как не требует одновременной ипотеки земельного участка.

• ООО «Текнодом» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО КБ «Транспортный» о признании недействительным договора ипотеки (залога) от 09.12.2004, заключенного между истцом (залогодатель) и ответчиком (залогодержатель). Иск мотивирован тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Решением от 10.11.2006 по делу № А40-52206/06-39-342 договор ипотеки (залога) от 09.12.2004, заключенный между ООО КБ «Транспортный» и ООО «Текнодом», признан недействительным (ничтожным). Арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что из оспариваемого договора ипотеки (залога) от 09.12.2004 не усматривается одновременная передача в залог права аренды на земельный участок, на котором расположено заложенное здание, в связи с чем указанная сделка противоречит требованиям ч. 2 ст. 69 Закона: ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2007 № 09АП-18016/06-ГК решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что суд первой инстанции неправильно применил положения ст. 69 Закона об ипотеке. Истец не имеет оформленных в установленном законом порядке прав собственника или арендатора земельного участка, на котором расположено заложенное им недвижимое имущество, поэтому договор ипотеки (залога) от 09.12.2004 не может считаться не соответствующим закону согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно п. 4.1 договора ипотеки ООО «Текнодом» не является собственником либо арендатором земельного участка (его части), расположенного под заложенным зданием и необходимого для использования здания.

Арбитражным апелляционным судом установлено, что в соответствии с данными ЕГРП регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена ОАО «Мосвторцветмет». Иных сведений о регистрации права аренды за ООО «Текнодом не представлено.

У ООО «Текнодом» отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном п. 1, 5 ст. 5 Закона об ипотеке, право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки от 09.12.2004.

С учетом установленных по делу обстоятельств ФАС Московского округа постановлением от 26.03.2007 № КГ-А40/1895-07 оставил судебный акт Девятого арбитражного апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу ООО «Текнодом» — без удовлетворения.

Приведенные выше примеры позволяют сделать вывод, что правила, установленные в ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке, подлежат применению в тех случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка на момент заключения договора об ипотеке.

Если такое лицо по договору об ипотеке передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор об ипотеке должен считаться ничтожной сделкой.