- •Купля-продажа. Общие положения
- •Обязанности продавца
- •Виды договора купли - продажи
- •Международная купля – продажа (мкп)
- •Розничная кп
- •Порядок заключения договора. Форма договора
- •ПиО сторон
- •Последствия нарушения договора со стороны продавца
- •Договоры розничной кп с отдельными нетипичными условиями
- •Защита прав покупателя - гражданина
- •Кп недвижимости
- •Объекты недвижимости
- •Форма договора и порядок его заключения
- •Исполнение договора продажи недвижимости
- •Гос регистрация перехода права соб-сти на недвижимость
- •Отчуждение и передача владения.
- •Передача владения при приобретении от неуправомоченного отчуждения.
- •Передача владения в ситуации двойной продажи.
- •Договор к/п чужой вещи
- •Поставка
- •Особенности заключения договора
- •Обязанности поставщика
- •Расторжение/изменение договора
- •Контрактация
- •Договоры на снабжение электроэнергией, газом и водой
- •Заключение договора
- •Договоры, заключаемые на оптовом рынке электроэнергии
- •Договоры, заключаемые на розничных рынках электроэнергии
- •Дарение
- •Виды договора дарения
- •Договор постоянной ренты
- •Договор пожизненной ренты
- •Договор пожизненного содержания с иждивением
- •Срок аренды
- •Выкуп арендованного имущества
- •Расторжение (изменение) договора аренды
- •Отдельные виды договора аренды
- •Пп вас 2009 г №64 (более позднее)
- •Записи с семинара
- •Лизинг (финансовая аренда)
- •Смежные договоры
- •Порядок заключения договора и его форма
- •Подряд. Общие положения
- •Смежные договоры
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора
- •ПиО сторон
- •Строительство зданий и сооружений
- •Прекращение договора
- •Бытовой подряд
- •Строительный подряд
- •Риск и страхование в договоре строительного подряда
- •Договор возмездного оказания услуг
- •Хранение
- •Договор хранения и смежные договоры
- •Стороны в договоре
- •Порядок заключения договора
- •Права и обязанности сторон
- •Доверительное управление имущества
- •Страхование
- •Концепция развития
- •Кредитный договор
- •Обзор ваСа
- •Финансирование под уступку денежного требования (факторинг)
- •Концепция
- •Деликты
- •Изменение и расторжение договора
- •Спец случаи прекращения договора
- •Специальные случаи изменения договора (замена сторон)
- •2 Варианта изменения договора:
Риск и страхование в договоре строительного подряда
риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик.
За искл виновных действий заказчика подрядчик приобретает право на оплату всей предусмотренной сметой стоимости работ
риск случайной гибели или повреждения материалов несет сторона, которая их предоставила.
момент возникновения права соб-сти у заказчика на выстроенные подрядчиком здания и сооружения – с момента регистрации. гос
страхование рисков. Имеет временные границы: прекращается вместе с прекращением самого договора строительного подряда.
возможность для стороны, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, НЕ покрытую страховым возмещением.
Иногда необходимость страхования, связанная со строит подрядом, возникает непосредственно в силу закона (напр если строится гидротехническое сооружение)
"объект строительства".
Понятие разъясняется в Инструкции "О порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству". Объект строительства - каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета".
Для строительного подряда: объекты завершенного и незавершенного строительства. Последние мб разделены на 2 вида в зависимости от того, переданы ли они уже заказчику в связи с прекратившим свое действие подрядным договором или заключенный первоначально подрядный договор продолжает действовать.
Для правового режима завершенного строительством объекта:
обязательность гос регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость.
право собственности возникает с момента такой регистрации.
Не завершенный строительством объект
возникновение права собственности с моментом его гос регистрации
различие в самой регистрации соответствующих прав. Ст. 25 Закона "О гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", состоит из двух частей.
В первой, носящей общий характер, предусмотрена гос регистрация вновь создаваемых объектов, полностью соответствующая исходным началам ст. 219 ГК.
Вторая часть, посвященная гос регистрации незавершенного строительства, имеет в виду иной режим.
в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на этот объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенки.
правом соб-сти на незавершенку лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения этого своего права, без чего он не мог им распорядиться.
Объект незавершенного строительства, находящегося на стадии, предшествующей передаче его заказчику, т.е. в период продолжающего действовать подрядного договора
Постановление Пленума ВАС РФ N 8, указал, что недвижимостью мб признаны только те не завершенные строительством объекты, которые НЕ являются предметом действующего договора строительного подряда
Брагинский считает, что это несправедливо, поскольку
не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК.
именно в качестве недвижимости незавершенка может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенка поступает в конкурсную массу, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др.
Суханов не допускает возможности признания не завершенных строительством объектов недвижимостью до прекращения подрядного договора: "Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов"
(спец семинар)
Сущ. условия - предмет цена и сроки
По поводу цены споры --> ВАС отвергает цену как сущ условие --> но ведь применить "разумную цену за такие же работы" в строительном подряде сложно. Нет одинаковых з/у, сложно подсчитать.
Ситуация: есть право на з/у и есть строение. Хочу реконструировать. Денег нет, поэтому вы реконструируете (надстройте 4 этаж), а я вам вместо денег передам право на 4 этаж. Что это за договор?
Суд практика: в отношении надстройки – это простой договор подряда (передача вещи, а не денег, не превращает его в др договор!); а в отношении обяз-сти заказчика передать надлежащую вещь – КП будущей недвижимой вещи! (так сказал ПП ВАС 54) Т.О., это смешанный договор.
Возникает проблема соотношения этого смешанного договора с договором простого товарищества (где я в качестве вклада передаю землю и строение, а вы – работы). Как разграничить? ПП ВАС 54 – по наличию (у товарищества)/отсутствию (у смешанного договора) единой цели у лиц заключавших соответ договор
Но как выявить единую цель - не понятно (суды говорят по разному: 1. У обоих цель - реконструкция здания 2. У одного - реконструкция, у другого - на право соб-сти на 4 этаж. 3. У обоих приобретение права соб-сти)
НБ: нет встречных обязательств - нет общей цели. Есть встречные обяз-ва - есть общая цель
+ В договоре необходимо разрешение вопросов о соб-сти!!:
В подряде – у заказчика возникает ПС по первоначальному основанию, т.к. у него ПС на землю
В простом товариществе - каждый из товарищей создает вещь для себя, но по итогу построенное здание пойдет в общую долевую соб-сть, которая станет таковой после гос регистрации! Поэтому я, как собственник з/у (это мой вклад), должна пойти в ЕГРП и зарегистрировать этот з/у в общую долевую. Только после этого и само здание будет общедолевым. принцип ПП ВАС 54: нельзя приобрести право соб-сти на недвижимость, построенный на чужом з/у.
в силу закона с приобретением ПС на встроенное помещение мы получаем долю в праве на общее имущ-во (в т. ч. долю в праве на з/у) Спец вид общей долевой соб-сти (техническая) (она не отражается в реестре) - это некая юр фикция для описания помещения как самостоятельного объекта (ПП ВС 64 распространил это и на жилые и на нежилые помещения).
Субъекты строительной деят-сти – заказчики, подрядчики, субподрядчики, инженерные организации.
Система ген подряда: подрядчик не выполняет работы лично --> поручает субподрядчику --> специализация труда. Нет никаких элементов посреднических сделок! Вся суть в том, что генподрядчик является одновременно контрагентом (подрядчиком) перед заказчиком и одновременно заказчиком перед субподрядчиками
+ есть инженерные организации, которые осущ по поручению заказчика, опред действия (они определяются соглашением (это напр., контроль) + согласие подрядчика не требуется). Но инженеры редко применяются.
У заказчика двоякий статус – частно-правовой статус: платит либо за новый объект гражд прав (частное) либо за улучшение имеющегося у него объекта (публичное). + Сам строит подряд сложен тем, что тут сочетание частных и публичных (различные спец законы – Град. Кодекс, ФЗ об охране окр среды) правил.
Заказчик предоставляет подрядчику право на з/у – это императивная норма ГК. На каком праве? Ни на каком – он предоставляет фактическое владение. Право застройки у заказчика.
Различие строительного подряда от к/п будущей недвижимости - Распределение прав на з/у
1) Платить тот у кого есть право собственности тому у кого нет (подряд)
2) Платит тот у кого нет права собственности тому у кого есть (к/п)
Заказчик имеет право осущ контроль (право!! Не обязанность) но он не вправе вмешиваться в деятельность подрядчика). НО на заказчика возлагается еще и публ обяз-сть – профессиональный строительный надзор. Но многие не могут этого осуществлять (напр банки) в законе о банковской деятельности "не могут заниматься иной деят-стью..." Так в чем же смысл? Наверное в том, чтобы этот контроль был со стороны гос-ва---> разрешения на строительство, контроль и надзор и так далее
+ Обязанность заказчика по недопущению причинения вреда окр среде
Застройщик по общему правилу = заказчику
Но есть заказчик-Застройщик --> тот кто будет первым регистрируемым собственником объекта
Технический заказчик - возник из недр строительных площадок --> то лицо которое берет на себя "доп-ные публично правовые" обязанности которое возлагает законодатель на заказчика (надзор, контроль, консультирование). 2 пути встраивания в процесс:
1) появляется в самом верху --> заказчик заключив договор строительного подряда с ген подрядчиком, затем заключает договор возмездного оказания услуг с технич заказчиком (на управление проектом)
2) появляется между заказчиком и ген подрядчиком. Между технич заказчиком и заказчиком – договор комиссии или поручение. То есть изначальный заказчик он только платит и всеее.
раньше это устанавливалось инвест контрактом, но ПП ВАС 54 убило инвестиционный контракт
Закон об иннвестиционной деятельности: Инвестор получается право соб-сти на объект своих инвестиций (ему не нужно з/у, поэтому для инвесторов это выгодно) --> в качестве застройщика ему не вариант быть. Всех устраивало понятие инвестиционного контракта: я даю деньги, имущество тому кто строит. А затем я получаю право соб-сти (по первоначальному основанию - говорят суды и закон об инвест деятельности). А застройщику – инвест контракт – это хорошая альтернатива кредиту, не требуется обеспечения
ПП ВАС 54 --> инвест контрактов не существует!! Это будет либо поименнованный/непоименнованные/смешанные договоры (комиссия или поручение)
никакие нормы инвест договора не порождают прав соб-сти (как это так: право собственности на жилое/нежилое помещение получаешь а на землю нет??? Нет, мои дорогие. Чушь ваш инвестиционный договор) это будет КП будущей недвижимости вещи!!!!!
Но не на все распространяется 54 пленум. Есть Закон о долевом участии в строительстве - он распространяется на строительство жилых домов.
Привлекать денежные средства граждан в строительство таких объектов можно, только обладая статусом застройщика:
1. З/у дб в соб-сти, аренде, субаренде
2. Получено разрешение на строительство
3. Разместить проектную декларацию (включая подрядчиков (то есть до привлечения участников уже дб заключены договоры с генподрядчиками))
Проблема для застройщика: получение разрешения на строительство - это долгое время .... Что делать, пока ждешь? Строить без разрешения. А что потом? Если вдруг не выдадут разрешение то все сделки будут признаны ничтожными. А потом? Либо выходить со строительного рынка, либо наплевать на закон и заключать притворные сделки. Так в итоге что проще сделать застройщику? Давать взятки!!
Привлечение иных, отличной от инвестиционных, денежных средств является ничтожным. Но всем плевать. --> чтобы убить закон о долевом участии вводят следующее: сделка, совершённая вопреки запрету, не в форме договора о долевом участии, мб признана недействительной только по иску гражданина --> сделка оспоримая --> срок иск давности - 1 год, строительство 2 года. И как так??