Действие независимой ипотеки в отношении третьих лиц

Ценность приведенного выше п. 2 ст. 303.3 проекта, помимо прочего, заключается в том, что в нем сформулирован так называемый принцип внесения, суть которого проста: помимо реестра, права нет <14>. Важность этого принципа для оборота недвижимости очевидна и не нуждается в доказательствах. Но можно ли гарантировать, что этот принцип не знает исключений? Сегодня есть как минимум одно исключение, касающееся книжных ипотек. Как разъяснил ВАС РФ, при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, права залогодержателя по договору ипотеки переходят к новому кредитору с момента уступки (ст. 384 ГК РФ) <15>. Следовательно, до момента, пока факт перехода ипотеки не будет внесен в реестр, книжная запись не будет отражать истинное положение дел.

--------------------------------

<14> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 11 и след.

<15> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

В проекте вопрос решен иначе. Разработчики вводят существенное ограничение для оборота независимой ипотеки. Уступить ипотечные права можно только при условии, что они воплощены в закладной (п. 1 ст. 303.9 проекта), а потому в отсутствие закладной ипотека является необоротной. Переход ипотеки осуществляется путем передачи закладной. Передача закладной осуществляется по правилам ГК РФ о ценных бумагах. Иначе говоря, после совершения передаточной надписи и вручения закладной <16> к ее приобретателю переходят права залогодержателя (ст. 146 ГК РФ и проекта). В то же время разработчики проекта исключили нарушение принципа внесения, предусмотрев в п. 3 ст. 303.11 следующее правило: "Если переход независимой ипотеки осуществляется посредством передачи закладной <17>, независимая ипотека считается перешедшей с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о соответствующей отметке на закладной (пункт 4 статьи 303.9)".

--------------------------------

<16> В проекте (п. 1 ст. 303.9) предложено признать закладную ордерной ценной бумагой. Сейчас в силу ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой.

<17> Оборот, начинающийся с "если", вызывает вопрос: в каких случаях переход независимой ипотеки возможен без передачи закладной? Ответ один: когда закладной вообще нет. Видимо, речь идет о тех случаях, когда "необоротная" независимая ипотека переходит в порядке универсального правопреемства. Поскольку залогодержателями по независимой ипотеке могут быть только коммерческие организации (п. 2 ст. 303.2 проекта), речь не может идти о наследовании.

Перед нами очередной пример того, что юридические факты имеют различное действие для сторон правоотношения и третьих лиц. После проставления на закладной отметки и вручения закладной права из нее переходят к приобретателю бумаги. Но этот переход имеет значение только в отношениях между предыдущим и новым залогодержателями.

Для третьих лиц ипотека переходит с момента внесения в реестр соответствующей записи. Поэтому только с этого момента новый залогодержатель вправе противопоставить третьим лицам свои ипотечные права.