- •Виды регистрационных систем а) в зависимости от объекта регестрации
- •Б) по связи записи в реестре с действительностью соответствующего бридического факта
- •В) по организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость
- •Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы
- •А) Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими.
- •Б) Вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими:
- •В) Исключения из принципа внесения:
- •Ситуации с ипотекой:
- •С момента регистрации уступки.
- •Авторское мнение:
- •Г) Момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям).
- •Д) Влияние приобретательной давности на регистрацию прав на недвижимость.
- •Е) в какой момент возникает право на недвижимость, установленное решением суда? (это не исключение из принципа внесения)
- •Ж) Выводы:
- •Проблемы
- •Модель участия нотариуса в обороте недвижимости, по мнению автора, должна основываться на следующих принципах:
- •4) Отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров.
- •Как решается проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр?
- •Б) страхование титула
Ситуации с ипотекой:
а) законная ипотека (ст. 11 ФЗ Об ипотеке). Такой вид ипотеки подлежит гос регистрации, но она имеет не правоустанавливающее значение, поскольку (по тексту статьи) регистрируется имущество, на которое лицо уже имеет ПС. Наш законодатель легализовал также тайные ипотеки (с информацией о которой участники оборота не могут ознакомиться), что сильно бьет по обороту (суды выработали подход, по которому ипотека не считается заключенной, если нет записи в реестре, даже при наличии фактического состава)
б) уступка ипотеки (ст. 384 – при уступке основного обязательства переходят и дополнительные требования, например залог; 389 ГК РФ – уступка права по зарегистрированной сделке также требует регистрации). Вопрос: когда происходит переход прав? Есть два ответа:
С момента регистрации уступки.
Это решение имеет несколько проблем: как быть, если регистрация не состоится? Да и вообще, в момент времени между уступкой и ее регистрацией кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем – цедент, что противоречит российскому залоговому праву.
Ст.384 ГК РФ
Нельзя ли увидеть в положениях ст. 384 ГК РФ, устанавливающих особенность перехода прав, вытекающих из обеспечения, исключение из этого принципа, ведь эта норма и есть иной предусмотренный законом случай возникновения права без регистрации? ВАС за этот ответ, поскольку в одном из Постановлений установил, что ипотека переходит с момента уступки.
Минусы: неправильная запись в реестр; отсутствие мотивации к изменению записи, ведь у лица уже и так есть необходимые права.
Авторское мнение:
Подход выбран плохой, но суды смогли нивелировать его недостатки: установлено в том же Постановлении, что новый кредитор не может предъявлять требования по ипотеке до регистрации (мотивация приводить реестр в соответствие).
Земельный участок. Ст. 552 ГК и 35 ЗК – при переходе ПС на строение, здание и т.п., находящееся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает такое же право на участок земли, необходимый для использования здания, каким обладал прежний собственник (без регистрации). Это право на земельный участок возникает с момента регистрации ПС на здание. Это исключение продиктовано спецификой российского земельного права с рассмотрением в качестве недвижимости здания отдельно от земельного участка. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ.
Правила о возникновении права собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям на ПС (ст. 3.1 ФЗ о введении в действие ЗК РФ). До 1 июля 2006 года действовал специальный ФЗ, разграничивавший земельные участки между ППО с помощью актов Правительства, ПС возникало с момента регистрации. Такая процедура оказалась крайне медленной. Во вводном законе к ЗК устанавливались критерии разграничения участков; право возникало с момента вступления в силу вводного закона, регистрация правоустанавливающего значения не имеет (эти два положения из текста закона не ясны, что и породило проблему). Ее решил ВАС РФ, в одном деле он вынес решение, что ПС возникло у нового ППО (в данном деле – муниципальное образование) с момента вступления в силу закона, регистрация не нужна, а ППО (в данном деле – РФ), указанное в реестре, утратило ПС.