- •Виды регистрационных систем а) в зависимости от объекта регестрации
- •Б) по связи записи в реестре с действительностью соответствующего бридического факта
- •В) по организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость
- •Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы
- •А) Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими.
- •Б) Вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими:
- •В) Исключения из принципа внесения:
- •Ситуации с ипотекой:
- •С момента регистрации уступки.
- •Авторское мнение:
- •Г) Момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям).
- •Д) Влияние приобретательной давности на регистрацию прав на недвижимость.
- •Е) в какой момент возникает право на недвижимость, установленное решением суда? (это не исключение из принципа внесения)
- •Ж) Выводы:
- •Проблемы
- •Модель участия нотариуса в обороте недвижимости, по мнению автора, должна основываться на следующих принципах:
- •4) Отсутствие принципа разъединения и возможность совершения сделки по поводу чужой недвижимости только "вне реестра", например в виде предварительных договоров.
- •Как решается проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр?
- •Б) страхование титула
Г) Момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям).
С одной стороны, п. 1 ст. 299 ГК РФ с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Иное установленное законом - это как раз положения п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ об особенностях возникновения права на недвижимое имущество.
В Постановлении N 10/22 пленумы высших судов приходят к выводу: право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
Д) Влияние приобретательной давности на регистрацию прав на недвижимость.
При наличии в Реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается. (всегда можешь посмотреть в реестр)
Приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в Реестр ст. 234 ГК РФ.
Также, приобретение по давности - возврат в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен (не внесен в Реестр) либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь.
Регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно (и возможна только в этом случае) предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения).
Е) в какой момент возникает право на недвижимость, установленное решением суда? (это не исключение из принципа внесения)
Случаи признания судом лица обладателем права на недвижимое имущество:
Когда право у лица есть, но ответчик сомневается в этом. В данной ситуации судебный акт ничего не меняет, поскольку и в момент спора эти права у истца были (в противном случае иск просто не удовлетворяется)
Правоустановительные (конституирующие) иски – суд, по сути, создает своим решением право для истца. Но, все равно, нет оснований считать, что это так – право возникает с момента регистрации.
Ж) Выводы:
Исключения не представляют собой чего-то необычного, а продиктованы нормальными причинами:
а) Невозможность существования юридической паузы между прекращением прав одного лица и их возникновением у другого (правопреемство при наследовании, реорганизации, уступке требования, обеспеченного ипотекой, приобретение права собственности по давности владения)
б) Желание создать льготные условия для определенных участников оборота (супружеская собственность; право собственности на имущество в кооперативе; законная ипотека в пользу банка, кредитующего покупку недвижимости; право собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям)
Однако, законодатель забывает о том, что это может вредить неопределенному кругу третьих лиц, доверившихся реестру.