1. Технические помещения и задача их обогрева в холодное время года

1.1 Требования к техническим помещениям

Развитие малого и среднего бизнеса в России породило повышенный спрос на коммерческую недвижимость. При этом, по оценкам риэлторов, в структуре продаж нежилых объектов около 16% занимают складские помещения. Однако далеко не все предприниматели спешат покупать склады. У одних просто нет денег на подобное приобретение. Другие и вовсе не стремятся иметь собственный склад (к примеру, категорию иногородних и мелких бизнесменов в большей степени устраивает аренда уже действующих складских помещений). Последних не сложно понять: ведь, кроме приобретения складского помещения, придется вкладывать деньги в охрану, специальное оборудование, обустройство территории. Зато от всей этой головной боли их, как правило, избавляет аренда. Вот и растет нынче спрос, опережая предложение, и маркетологам ничего не остается, кроме как давать благоприятный прогноз развития рынка складских услуг. В первую очередь это относится к высокопрофессиональным складским комплексам, оборудованным по западным технологиям. Соответственно, компании, решившиеся потратиться на постройку или перестройку объектов под склады, в дальнейшем могут рассчитывать на получение достаточно весомых доходов.

Большинство помещений, предлагаемых под склады, сосредоточены на территории заводов, предприятий и складских комплексов, построенных в советское время (исключение составляют небольшие площади и помещения, приспособленные для хранения. Например, подвалы жилых домов, подсобные помещения). Бывшие советские промышленные комплексы имели широко развитую инфраструктуру собственности с большим количеством зданий и сооружений. Плотность построек от 5 до 15 тыс. квадратных метров на гектар земли.

По наблюдениям экспертов, большинство складских площадей находится в приспособленных помещениях. Специализированных складских комплексов, удовлетворяющих всем современным стандартам, пока не так много.

В зависимости от категории арендодателя на рынок аренды выставляются склады площадью от 50 до 2000 и более квадратных метров. Наибольшие арендные площади сдаются промышленными предприятиями, малые (в том числе и в виде боксов в крупных складских комплексах) можно арендовать у частных владельцев.

Большинству потребителей складских и производственных помещений приходится вкладывать деньги в реконструкцию арендованных помещений, чтобы они соответствовали их требованиям. Среди таких потребителей предприятия с иностранными инвестициями и другие. Большинство иностранных клиентов жалуются на очень низкий уровень качества помещений, предлагаемых в аренду. Самыми актуальными проблемами, связанными с использованием построек, являются плохое техническое обслуживание, неудобная планировка, отсутствие или плохое состояние грузовых приспособлений (погрузчики, кран-балки, рампы, железнодорожные ветки и т.д.). К недостаткам специалисты также относят отсутствие отопления или даже электричества, регулировки температуры и влажности, квалифицированного персонала.

Спрос на тот или иной район расположения склада обусловлен производственной или юридической (связанной с местом регистрации предприятия) необходимостью каждого конкретного субъекта предпринимательской деятельности. Основными критериями, определяющими выгодное расположение, являются удобные подъездные пути, наличие рядом основных транспортных магистралей. Обращают внимание арендаторы и на удобство транспортной развязки городского пассажирского транспорта. Ведь в случае отдаленности склада от автобусных остановок или метро им придется дополнительно раскошелиться на развозку сотрудников. Впрочем, сейчас этот фактор предприниматели учитывают в последнюю очередь. Отдаленность от центральной части города их уже не пугает. Значительно более серьезным преимуществом арендаторы считают относительно дешевую арендную плату и большие площади, чего практически нет в прилегающих к центру города районах.

В зависимости от товаров и материалов, которые требуют хранения, к складам могут также предъявляться и специальные требования: возможность регулярной влажной уборки, требования к стабильности температурного режима, уровню загрязненности (запыленности) помещения и т.д.

Требования, предъявляемые к складской недвижимости, и текущая конъюнктура рынка, которая нынче играет на руку арендодателям, во многом диктуют и цены на данную недвижимость. В крупных городах России ставки аренды одного квадратного метра складских площадей можно условно поделить на три группы: дешевую, среднюю и дорогую.

Дешевые склады, как правило, сдаются в аренду по ставке 0,51 долл. в месяц за 1 кв. м охраняемой территории [1]. Они могут быть оснащены козловым краном, используемым для перемещения крупногабаритных металлоконструкций, металлолома, металлопроката, леса и т.д. Как правило, такие объекты оборудуются в неотапливаемых кирпичных помещениях или же металлических ангарах, расположенных в пригороде. К категории дешевых специалисты также относят склады, расположенные в приспособленных помещениях, гаражах и в частном секторе. Цены на такие помещения могут быть до 1 долл. в месяц за 1 кв. м [1].

Средняя цена - 1,52 долл. за 1 кв. м складского помещения взимается за неотапливаемые помещения из кирпича, бетонных блоков, металлических ангаров на бетонном основании с асфальтовым покрытием пола, находящиеся на охраняемой территории в промышленной части города. По этой же цене небольшие (до 100 кв. м) неотапливаемые помещения сдают в аренду фабрики, предприятия, гаражные кооперативы и т.д. К средней ценовой группе можно отнести и склады с арендной ставкой от 3 до 4 долл. за кв. м. Как правило, это капитальные складские помещения, без отопления, но со всем необходимым обустройством: наличием рампы, разгрузочно-погрузочных механизмов, хороших подъездных путей, круглосуточной охраны.

К категории дорогих складских площадей специалисты относят помещения стоимостью от 5 до 7 долл. за 1 кв. м [1]. Это отапливаемые профессиональные складские помещения, оборудованные и оснащенные в соответствии с условиями, требуемыми для хранения дорогостоящих товаров и материалов. Сюда относятся склады для хранения бытовой техники, промышленных товаров, пищевых продуктов. По такой же цене сдаются в аренду морозильные камеры для долгосрочного хранения пищевых продуктов и прочие помещения, в которых поддерживается стабильный температурный режим. Аналогичная по величине арендная ставка устанавливается на склады, используемые для хранения медпрепаратов.

Следует заметить, что за последние несколько лет примерно на 10% выросли цены именно на аренду отапливаемых складов и современных специализированных складских комплексов. Это связано с высокими затратами на создание и поддержание в необходимом состоянии подобных объектов, а так же обусловлено ростом расходов на их отопление. Стоимость же аренды других типов складов практически стабильна.

По прогнозам экспертов, цены на аренду отапливаемых складских помещений будут и дальше расти по мере удорожания тепла, роста тарифов на электроэнергию и размеров коммунальных платежей. Скажется на ценах и модернизация складов и повышение качества предоставляемых ими услуг.

Таким образом, обогрев технических помещений является актуальной проблемой, а разработка технических решений по утеплению и обогреву технических помещений позволят арендодателям значительно увеличить свои доходы.