книги / Теоретико-методологические основы экономики города

которые в программе не участвуют, платят за жилье больше, ничего не получая взамен.

Со временем (например, в течение 5 лет) предложение жилья невысокого качества увеличивается за счет:

–нисходящей фильтрации. Жилища быстрее «фильтруются» с рынка жилья среднего качества, поскольку рынок жилья невысокого качества становится выгоднее;

–восходящей фильтрации. Жилища с рынка жилья низкого качества за счет проведения ремонтов переводятся в категорию жилья невысокого качества;

–торможения нисходящей фильтрации с рынка жилья невысокого качества. Владельцы жилья невысокого качества тратят больше денег на ремонт своих домов, стараясь подольше задержать их в этой категории.

Рост предложения жилья невысокого качества приводит систему к новому равновесному состоянию – точке Е.

Увеличение цен на жилье невысокого качества приводит к повышению цен на жилье среднего качества за счет:

–эффекта спроса. Рост относительных цен на жилье невысокого качества стимулирует часть потребителей к переходу на рынок жилья среднего качества;

–эффекта предложения. Повышение эффективности аренды на субрынке жилья невысокого качества усиливает процесс фильтрации жилья среднего класса в категорию жилья невысокого класса.

5.2.3. Регулирование арендной платы (Rent control)

Практика регулирования арендной платы выборочно существует в ряде американских городов и затрагивает порядка 10 % частного арендуемого жилья страны, главным образом жилья для малоимущих. В краткосрочной перспективе ограничение квартплаты не влияет на предложение жилья. На рис. 5.12 представлены долгосрочные последствия регулирования арендной платы.

Рис. 5.12. Рыночные эффекты регулирования арендной платы

71

Регулирование арендной платы приводит к появлению дефицита жилья. При регулируемой цене 400 долл. требуется 70 квартир, в то время как предложение уменьшится до 70 квартир. Появляется избыток желающих арендовать жилье в связи с тем, что цена установлена на уровне ниже равновесного. На таком рынке жильцы тратят относительно большое количество времени и денег на поиски квартир.

Выгоду от ограничения арендной платы получают жильцы, которым посчастливилось получить хорошее жилье по относительно низкой (заниженной по сравнению с рыночной) цене. Выгоду уменьшают следующие факторы:

–повышенные затраты, связанные с поиском жилья;

–завышенные залоговые выплаты владельцам квартир;

–снижение качества предлагаемого жилья.

Ограничение квартплаты снижает годовой доход домовладельцев, редуцируя тем самым и рыночную стоимость жилья. В частности, согласно исследованиям (Smith и Thomlinson, 1981) ограничения арендной платы в Торонто за 5 лет (1975– 1980 гг.) снизили рыночную стоимость многоквартирных домов на 40 %.

Ограничение квартплаты снижает затраты на ремонт жилищного фонда, поэтому дома ветшают быстрее.

Сокращение жилищного фонда на регулируемом субрынке жилья увеличивает спрос на субрынках, где ограничений квартплаты нет. В результате цены там повышаются. Другими словами, за снижение квартплаты в регулируемом секторе частично платят те, кто живет в секторах, где ограничений квартплаты нет.

72

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. Микроэкономика: в 2 т. / под общ. ред. В.М. Гальперина. – СПб.: Экономическая школа, 2002. – Т. 1. – 349 с.

2.Глазьев С. Непростительные иллюзии // Экперт. – 2013. – № 50. – С. 63–67.

3.Гурова Т., Ивантер А. Мы ничего не производим // Эксперт. – 2013. – № 30–

31.– С. 5–11.

4.Максимов А.Д., Кузнецов Я.А.Теория и методология развития институциональной среды бизнеса. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2008. – 126 с.

5.О’Салливан А. Экономика города: пер. с англ. – 4 изд-е. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 706 с.

6.Хилл, Гэдди К. Сибирское бремя. Просчеты советского планирования и будущее России: пер. с англ. / Науч.-образ. форум по междунар. отношениям. – М., 2007. – 328 с.

7.Жилищная экономика: пер. с англ. – М.: Дело, 1996. – 224 с.

8.Fujita M. Urban Economic Theory / Cambridge University Press. – 2003. –

366p.

9.Kaplan D. The revenge of Geograph. – New-York: Random House, 2012. –

403p.

10.O’Sallivan A. Urban Economics. – 7 ed. – McGraw-Hill, 2007. – 286 p.

73

Учебное издание

МАКСИМОВ Андрей Дмитриевич, МАКСИМОВА Светлана Валентиновна

ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА

Учебное пособие

Редактор и корректор Е.Б. Денисова

Подписано в печать 30.09.14. Формат 60×90/8. Усл. печ. л. 9,5. Тираж 100 экз. Заказ № 173/2014.

Издательство Пермского национального исследовательского

политехнического университета.

Адрес: 614990, г. Пермь, Комсомольский пр., 29, к. 113.

Тел. (342) 219-80-33.

74