3974

20

2.Местоположение. Местоположение земельных участков по отношению к стоимости земельного участка, расположенного в пределах 2 км от железнодорожной станции оценивается следующим образом:

У всех аналогов, кроме аналога № 4, местоположение хуже, чем у объекта оценки, поэтому вносятся повышающие корректировки. У четвертого аналога местоположение такое же, как у объекта оценки, корректировка не требуется.

3. Размер земельного участка. На основе анализа рыночных данных было выявлено, что изменение стоимости в зависимости от размера участка составило (по отношению к участку площадью 12 соток):

Из анализа рынка следует, что если площадь земельного участка составляет 6 соток, то 1 сотка стоит на 10 % дешевле, чем 1 сотка у участка площадью 12 соток. Если площадь от 6 до 12 соток, то сотка стоит дешевле на 5%, а если площадь от 12 до 20 соток, то сотка стоит на 5 % дороже, чем у участка площадью 12 соток. Исходя из этого, в цену продажи 1 сотки аналогов № 1 и № 2 были внесены понижающие корректировки – 5 %, а в цену аналога № 5 повышающая корректировка + 5 %.

4. Инженерное обустройство участка. Наличие электричества повышает стоимость участка на 20%, а наличие водопровода на – 15%.

5. Освоенность участка. Участки на земельных массивах, срок освоения которых превышает 5 лет, оцениваются на 10% дороже.

Данная корректировка является специфической для Московской области, поскольку участки используются преимущественно для отдыха. Первые 5 лет, как показывает практика, идет интенсивная застройка участков, которая сопровождается повышенным уровнем шума.

6.Наличие локального центра. Наличие локального центра повышает стоимость участков на 7 %.

7.Наличие ценного природного ландшафта. Близость к лесу повышает стоимость земельных участков на 10 %, наличие леса и водоема повышает стоимость земельных участков на 35 %.

Объект-аналог № 2 не имеет леса, поэтому была внесена повышающая корректировка + 10 %, аналог № 5 кроме леса имеет водоем, поэтому была внесена понижающая корректировка – 25 %.

21

8.Наличие подъездных путей. Наличие дороги с твердым покрытием

ктерритории садоводческого объединения повышает стоимость земельных участков следующим образом (в %).

Все аналоги, кроме аналога № 5, имеют подъездные пути с твердым покрытием, поэтому вносятся понижающие корректировки, величина которых зависит от местоположения объектов-аналогов.

Доли объектам-аналогам были присвоены исходя из количества внесенных корректировок.

Для расчета долей можно использовать формулу (1):

где di – доля объекта-аналога № 1;

Ki – количество корректировок, внесенных в i-й объект-аналог; n – количество объектов-аналогов.

Доля (удельный вес) объекта-аналога должна быть обратно пропорциональна количеству внесенных корректировок.

В результате расчета были получены следующие значения долей для объектов-аналогов:

d1 = (1 / 5) / (1 / 5 + 1 / 7 + 1 / 5 + 1 / 4 + 1 / 6) = 0,208;

d2= 0,149; d3 = 0,208; d4 = 0,261; d5= 0,174. Средневзвешенная стоимость составит:

3902,64 * 0,208 + 4181,4 * 0,149 + 3990,0 *0,208 + 3717,0 * 0,261 + 3939,75 * 0,174 = 3920,35 (руб. за 0,01 га).

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 12 соток составит :

3920,35 * 12 = 47044,20 руб.

2.2 Метод распределения (соотнесения)

Метод распределения (соотнесения или аллокации) используется, как правило, при недостатке рыночной информации о продаже свободных земельных участков либо в качестве поверочных при наличии оценок, полученных другими методами, и представляет собой комбинацию сравнительного и затратного подходов. Условиями применения метода является:

22

–наличие информации о ценах сделок (предложения) с едиными объектами недвижимости;

–наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

–соответствие улучшений земельного участка его ЛНЭИ. Достоинством данного метода является ориентировка на уже состо-

явшиеся сделки. Недостаток – сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. В данном случае отсутствует отечественный опыт определения этой величины и возможность в полной мере использования метода зарубежного. В США эта доля велика (доходит до 60 %), в Европе низка (доходит до 5 %), а в России – очень велик диапазон разброса.

Пример 5.

Оценщику недвижимости необходимо найти рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен двухэтажный коттедж. Для выполнения заказа оценщик подобрал пять объектов-аналогов, информацию о которых свел в таблицу 15.

Применяя метод парного сравнения продаж, были выведены величины корректировок на различия между объектами-аналогами и оцениваемым недвижимым имуществом. Внесение поправок и вычисление рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости произведено в таблице 16.

Поправка на местоположение была найдена путем сравнения аналогов № 1 и № 2. Поправка на дату продажи рассчитывалась как разница между ценами сделок аналогов № 4 и № 5. При сравнении аналогичных объектов № 2 и № 3 была найдена поправка на наличие гаража. Корректировка

24

на наличие ландшафтного дизайна была рассчитана путем сравнивания аналогов № 1 и № 5.

Проанализировав рынок, оценщик выяснил, что средняя доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости составляет 35 %, следовательно, искомая величина рыночной стоимости оцениваемого участка будет равна:

11400 * 0,35 = 3990 тыс. руб.

Пример 6

Оценщику недвижимости необходимо найти рыночную стоимость земельного участка без улучшений. Проведя анализ недавних продаж, он пришел к выводу, что в данном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

Средняя доля земли равна: (0,179 + 0,189 + 0,192) / 3 = 0,187.

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект (земельный участок с типовым домом) был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

188985 * 0,187 = 35340,2 руб.

Пример 7.

Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог – личный участок с постройками за 1250 тыс. руб.

Для этого необходимо рассчитать долю стоимости строений в ценах других известных нам продаж.

Данные примера и расчет доли земельного участка в стоимости объекта сведены в таблицу 17.

25

Таблица 17

Расчет доли стоимости строений в ценах других известных нам продаж

Таким образом, можно предположить, что стоимость земельного участка составляет:

1250 * 0,27 = 337,5 тыс. руб.

2.3 Метод выделения (извлечения)

Метод выделения (извлечения, экстракции) позволяет выполнять оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях.

В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Достоинства метода аналогичны методу распределения. Недостатки в его практическом применении заключаются в подборе объектованалогов, а также в выделении функционального и внешнего износа, приходящегося исключительно на улучшения участка.

Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется.

Пример 8.6

Необходимо определить рыночную стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2011 г.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45000 руб.

Общая площадь здания – 985 м2.

26

Время постройки – январь 1991 г.

Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята хронологическому возрасту здания. Другие виды износа отсутствуют.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, а именно прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38500 руб./ м2.

Прибыль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство. Алгоритм оценки стоимости земельного участка следующий: 1. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

45000 * 985 = 44325000 руб.

2.Расчет стоимости воспроизводства здания:

восстановительная стоимость здания:

38500 + (38500 * 0,2) = 46200 руб./м2; Износ = (Эффективный возраст/срок экономической жизни)*100 %

Износ = 20 / 80 * 100 % = 25 %; стоимость воспроизводства здания составит:

46200 * 985 * (1 – 0,25) = 34130250 руб.

3.Расчет стоимости земельного участка:

44325 000 – 34130 250 = 10194750 руб.

Пример 9.

Оценивается земельный участок с помощью метода выделения. Стоимость строительства коттеджа составляет 55 тыс. руб. Площадь коттеджа 150 м2. Рыночная стоимость коттеджа с земельным участком составляет 11400 тыс. руб.

Учитывая, что он был построен 5 лет назад и рассчитан на 75 лет, его текущая рыночная стоимость составит:

55 * 150 * (1 – 0,067) = 7697,25 тыс. руб.

Следовательно, искомая величина рыночной стоимости оцениваемого участка будет равна:

11400 – 7697,250 = 3702,750 тыс.руб.

2.4 Метод остатка

Методом остатка (техника остатка дохода для земли) оценивают застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом. Сущность

27

техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

1.Расчет стоимости улучшений.

2.Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

3.Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения в год.

4.Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.

5.Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Пример 10.7

Необходимо определить рыночную стоимость земельного участка. Оценивается земельный участок площадью 8985 м2. Участок распо-

ложен в г. Нижний Новгород. Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:

–отдельно стоящее четырехэтажное здание площадью 3853,2 м2.

–отдельно стоящее трехэтажное здание площадью 5681,8 м2

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет. Ставка арендной платы (А) – 5800 руб. за 1 м2 в год.

Потери от недозагрузки и неплатежей – 10 % от потенциального ва-

лового дохода (ПВД).

Расходы условно постоянные (налог на имущество и др.) – 3591000

руб.

Расходы условно переменные – 2719000 руб.

Затраты на строительство зданий (Зз) – 193268000 руб. Коэффициент капитализации для зданий (Кз) – 19,11 %. Коэффициент капитализации для земельного участка (Ку) – 18,0 %. Алгоритм определения рыночной стоимости земельного участка сле-

дующий:

Рассчитаем общую сдаваемую площадь зданий: S = 3853,2 + 5681,8 = 9535 м2

Потенциальный валовой доход от единого объекта недвижимости: ПВД = S * А = 9535 * 5800 = 55303000 руб.

Действительный валовой доход:

ДВД = ПВД – Потери = 55303000 – 5530300 = 49772700 руб.

28

Чистый операционный доход от единого объекта:

ЧОД = ДВД – Расходы = 49772 700 – ( 3591000 + 2719000) = 43462700 руб.

Доход, относимый к зданиям, составляет:

Зз * Кз = 193268000 * 0,1911 = 36933514,8 руб. Доход, относимый к земельному участку, составляет:

ЧОД – Доход, относимый к зданиям = 43462700 – 36933514,8 = 6529185,2 руб.

Рыночная стоимость земельного участка составляет:

Доход, относимый к земельному участку / Ку = 6529185,2 / 0,18 = 36273251,11 руб.

Пример 11.8

Определить стоимость земельного участка.

Оценивается земельный участок, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4200000 руб.

Коэффициент капитализации для земельного участка – 20,0 %. Коэффициент капитализации для сооружений составляет 20,536 %. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с ана-

логичным местоположением дает следующие данные:

–в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

–средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

–с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Алгоритм определения стоимости земельного участка следующий: 1. Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый

сооружениями:

4200000*0,20536 =862512 (руб.).

2. Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

6*350*400x1,2=1008000 (руб.).

3. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

1008000 – 862512 = 145488 (руб.). Стоимость земельного участка составляет: 145488 / 0,2= 727440 (руб.).

Последовательность второго варианта метода остатка:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

29

2.Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы.

3.Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Пример 12.9

Определить стоимость земельного участка под строительство.

Впроцессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

Всреднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.), составляют 2 % от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

– предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

–средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациями составляет 11,5 % го-

довых со сроком погашения от 1 до 3 лет. Общая площадь объекта – 22000 м2.

Общая площадь надземной части – 18000 м2.

Общая площадь квартир (85 % общей площади надземной части) – 15300 м2.

Общая площадь подземной части – 4000 м2. Общее число машино-мест (4000 / 40) = 100.

Стоимость продажи 1 м2 жилых площадей – 1800 руб. Стоимость продажи 1 машино-места в гараже – 15000 руб. Стоимость строительства 1м2 наземной части здания – 1000 руб. Стоимость строительства 1м2 подземной части здания – 800 руб.

Алгоритм расчета стоимости земельного участка следующий: Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником со-

ставляет:

15300 * 1800 = 27540 тыс. руб.