3974

30

Стоимость продажи всех машино-мест собственником составляет: 100 *15000 = 1500 тыс. руб.

Стоимость продажи, всего – 29040 тыс. руб. Операционные расходы (2 %) – 580,8 тыс. руб. Стоимость продажи с учетом операционных расходов – 28459,2 тыс. руб.

Стоимость строительства наземной части составляет: 18000 * 1000 = 18000 тыс. руб.

Стоимость строительства подземной части составляет: 4000 * 800 = 3200тыс. руб.

Стоимость строительства всего здания – 21200 тыс. руб. Проценты за кредит (11,5 %) – 2438 тыс. руб.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего – 23638 тыс. руб.

Стоимость земельного участка составит: 29040 – 23638 = 4821 тыс. руб.

Пример 13.10

Стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450000 руб., продолжительность их экономической жизни – 50 лет. Ставка дохода на инвестиции (Y) в 12% определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход (ЧОД от объекта) для первого года оценивают в 65000 руб.

При расчете возмещения инвестиций в здания методом Ринга (прямолинейный возврат капитала) предполагается, что доход от здания со временем постепенно снижается.

Ежегодная норма возврата капитала составляет 100 % / 50 лет = 2 %. Коэффициент капитализации для улучшений: 12 %-ный доход на ин-

вестиции + 2 % -ный возврат инвестиций за 50 лет: 0,12 + 0,02 = 0,14.

Сумма дохода, относящаяся к улучшениям: 450000 руб. * 0,14 = 63000 руб.

Следовательно, остаток дохода 65000 – 63000 = 2000 руб. приписывается земельному участку.

Капитализация 2000 руб. по 12%-й ставке дохода на инвестиции при неограниченном сроке получения дохода (так как земля не изнашивается) позволяет оценить земельный участок:

2000 / 0,12 = 16667 руб. Отсюда, общая стоимость объекта недвижимости равна:

450000 + 16667 = 466667 руб.

Если бы прогнозировали получение равновеликих доходов от улучшений в течение 50 лет, то следовало бы применить метод Инвуда.

31

В этом случае доход, относимый к улучшениям, составит: 450000руб. * 0,120417 (фактор взноса на амортизацию единицы при

n = 50, I = 12%) = 54188 руб.

Остаточный доход, относимый к земле:

65000 – 54188 = 10812 руб. Стоимость земли оценивают капитализацией

10812 руб. / 0,12 = 90102 руб. Общая стоимость объекта недвижимости составляет

450000 + 90102 = 540102 руб.

Пример 14.11

Оценщик получил заказ на оценку земельного участка под офисным зданием общей площадью 30000 м2 и полезной площадью 25000 м2. Арендопригодные площади в оцениваемом объекте сдаются по 18000 руб./м2 в год. Следовательно, потенциальный валовой доход можно рассчитать:

ПВД = 18000 * 25000 = 450000 тыс. руб.

Проведя анализ документации, предоставленной заказчиком, оценщик выяснил, что коэффициент загрузки анализируемого объекта составляет 75 %, а операционные расходы – 23 % от фактического валового дохода.

Объект недвижимости способен приносить следующий чистый до-

ход:

ЧОД = 0,75 * 450000 – 0,23 * 0,75 * 450000 = 259875 тыс. руб. Капитализируя рассчитанный ЧОД по 20 %-ному коэффициенту ка-

питализации, оценщик нашел рыночную стоимость единого объекта недвижимости:

VЕОН = 259875 / 0,20 = 1229375 тыс. руб.

После анализа рыночных данных оценщик рассчитал стоимость строительства в размере 42000 руб./м2, накопленный износ в размере 37,5%.

Стоимость офисного здания, определенная затратным подходом, составит:

VЗД = 42000 * 30000 * (1 – 0,375) = 843750 тыс. руб. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составит: VЗУ = 1229375 – 843750 = 455625 тыс. руб.

Пример 15.12

Определить рыночную стоимость земельного участка методом остатка для земли.

Восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений – 537895руб. Чистый операционный доход от объекта недвижимости – 98679 руб. Ставка дисконтирования – 16,83 % Фактор фонда возмещения – 0,086 %.

32

Решение задачи сводится в таблицу 18.

Таблица 18

Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка для земли

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка составляет – 45687 руб.

Пример 16.13

Улучшения на земельном участке площадью 8000 м2 оценены методом затратного подхода. Стоимость замещения здания равна 425560 руб. Балансовая стоимость оборудования составляет: офисная мебель – 69000 руб., оргтехника – 29800 руб., эксплуатируемое оборудование (шесть ремонтных постов) – 78000 руб. Общая стоимость всех улучшений на участке – 602360 руб.

Благоустройство: 65 % территории, свободной от застройки, заасфальтировано; 35% – засеяны травой.

Информация о доходах и расходах (получена в бухгалтерии предприятия и реконструирована для отчёта по оценке):

‒годовой чистый операционный доход авторемонтного предприятия – 50000 руб.;

‒платные автостоянки (на данной территории под них отведено 25 мест) при аналогичном местоположении сдают в аренду одно машино-место за 15 руб. в месяц;

‒офисные помещения (600 м2) и торговые площади (350 м2) арендуют за 200 руб. и 150 руб. за 1 м2 в год соответственно;

‒расходы по содержанию собственности оценены собственником в 72 руб. за 1 м2 общей площади в год;

‒ставка земельного налога для авторемонтных предприятий составляет 9000 руб./га (установлена законодательным органом города).

33

Норма дохода инвестора на собственные средства – 16 % Так как здание достаточно новое и известна стоимость замещения

улучшений, рассчитанная ранее затратным доходом с учётом накопленного износа, включая оборудование, можно использовать метод остатка для земли.

Для этого необходимо рассчитать доходность объекта. Так как по данным заказчика чистый годовой доход авторемонтного предприятия составляет 50000 руб., то прогноз дохода от прочей коммерческой деятельности предприятия, и именно потенциальный валовой доход от аренды составляет:

–офисных помещений – 200 руб./ м2 * 600 м2 = 120000 руб.,

–торговых площадей – 150 руб./ м2 * 350 м2 = 52500 руб.,

–автостоянок 15 руб. / маш. место за 1 место * 25 маш. мест * 12 мес. = 4500 руб.

Следовательно, потенциальный валовой доход в год составит : 120000 + 52500 + 4500 = 177000 руб.

Есть потери на поиск и смену арендаторов. В целом по городу предложение больших офисных помещений превышает спрос на них. Однако удобное расположение здания и сравнительно низкая ставка арендной платы делают его достаточно привлекательным для потенциальных арендаторов. Поэтому потери, связанные с поиском арендаторов, примем их равными 10% ,в год составляют 177000 * 0,1 = 17700 руб.

Отсюда действительный валовой доход в год будет равен 177000 –

17700 = 159300 руб.; Расходы по содержанию здания в год, руб.: 72 руб./ м2 в год * 950 =

68400 руб.

Земельный налог (9000 руб.: 10000 м2 * 0,35 = 0,315 руб./ м2) на участок 0,315 руб./ м2 * 8000 м2 = 2520 руб.

Общие операционные расходы за год составят: 68400 + 2520 = 70920 руб.:

Чистый операционный доход за год составит 159300 – 70920 = 88380 руб.;

Итого суммарный чистый операционный доход за год составит: 50000 руб. (по авторемонтному предприятию) + 88380 руб. (по

офисным, торговым помещениям и автостоянке) = 138380 руб.

Для определения дохода, относимого на улучшения, применим метод прямой капитализации. В этом случае коэффициент капитализации будет равен 0,18 (ставка дохода на инвестиции – 16%, возмещение капитализации – 2% при сроке экономической жизни объекта 50 лет).

Отсюда доход, относимый на улучшения, равен 602360 * 0,18 = 108425 руб./год.

Доход, относимый к земле: 138380 – 108425 = 29955 руб./год. Стоимость земельного участка: 29955 / 0,16 = 187219 руб.

35

Таблица 20

Определение рыночной стоимости земельного участка.

Пример 19.16

Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн. руб.

Прогнозируемый чистый операционный доход от объекта составляет 310 тыс. руб. в год.

Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25 %, для земли – 18 %.

Чистый операционный доход от здания составит: 1100 * 0,25 = 275 тыс. руб.

Чистый операционный доход от земли составит: 310 – 275 = 35 тыс. руб.

Стоимость земельного участка: 35 / 0,18 = 195 тыс. руб.

36

2.5 Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод капитализации дохода применяют для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает расчет:

–земельной ренты, создаваемой земельным участком;

–соответствующего коэффициента капитализации;

–рыночной стоимости участка путем капитализации земельной рен-

ты.

Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.

При отсутствии рынка инвестиций в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которую можно определять каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории субъекта РФ.

Этот метод можно использовать тогда, когда земля сдается отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, то есть типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Пример 20.

Требуется определить стоимость земельного участка Ставка арендной платы для земельных участков, аналогичных оцениваемому, установлена законодательным органом города в размере 150 руб./м2. Площадь земельного участка равна 8000 м2.

Ставка капитализации для земли рассчитана методом кумулятивного построения, который для активов с долгим сроком службы (более 30 лет)

где Rf –безрисковая ставка на дату оценки определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени Как правило, это минимально возможная доходность. Для целей оценки в качестве Rf примем доходность по еврооблигациям РФ, составляющую на дату оценки 9,5 % годовых;

Rinf – инфляционный риск (прогноз инфляции, по данным Правительства РФ, составляет 8 %);

Rl – риск ликвидности;

Rrisk – надбавка за предпринимательский риск.

Расчет надбавки за предпринимательский риск осуществляется экспертным методом и приведен в таблице 21.

37

Таблица 21

Расчет величины предпринимательского риска

38

Окончание табл. 21

Таким образом, по расчёту оценщика Rrisk составила 2,15 %.

По расчету оценщика поправка на низкую ликвидность составила: Rl = Rf * (Время экспозиции аналогов, мес./12 мес.)

Из анализа рынка недвижимости следует, что время экспозиции, то есть период с момента выставления объекта недвижимости на открытый рынок до даты совершения сделки с ним для объектов, аналогичных оцениваемому, в среднем составляет 4 месяца.

Тогда:

Rl = 9,5 * (4/12) = 3,2 %

Таким образом, значение коэффициента капитализации для земли (ставка дохода на инвестиции) составит:

R = 9,5 + 8 + 3,2 + 2,15 = 22,85 % Следовательно, рыночная стоимость земельного участка равна:

150 руб./м2 : 0,2285 * 8000 м2 = 5251641 руб.

Пример 21.17

Необходимо определить стоимость земельного участка методом земельной ренты.

Земельный участок площадью (S) = 0,3 га продается под застройку торговым комплексом.

Базовая ставка арендной платы (Сб) составляет 12 руб. за 1 м2 в год. Коэффициент вида деятельности арендатора (Кд) = 3; Коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного

участка (Км) = 2; Требуемая ставка доходности составляет 20 %. Решение:

Определяем величину годовой арендной платы за участок: А = Сб * Кд * Км *S = 12 *3 * 2* 3000 = 216000 руб. Рассчитываем стоимость земельного участка:

V = 216000 / 0,2 = 1080000 руб.

2.6 Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования (застройки, развития или освоения) основан на принципе остаточной продуктивности. Условие применения данного метода – это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Он может применяться при оценке любо-

39

го земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) – немедленно или в ближайшем будущем.

Данным методом находится стоимость свободного земельного участка для реализации определенного варианта землепользования с учетом финансового интереса застройщика.

Суть метода заключается в том, что разница суммы, полученной от продаж освоенных участков, и общих затрат на освоение территории эквивалентна стоимости неосвоенной земли. Для оценки текущей стоимости будущих доходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода его владения.

Пример 22.18

Решая задачу оценки рыночной стоимости земельного участка, оценщик принял метод предполагаемого использования. В качестве наиболее эффективного использования принято существующее использование – под офисное здание.

Источником дохода оценщик посчитал сдачу объекта в аренду в течение 7 лет с последующей перепродажей его. Рассчитанная им ставка дисконтирования составила 18 % на весь срок.

Все расчеты оценщик свел в таблице 22.

Таблица 22

Расчет стоимости земельного участка методом предполагаемого использования, руб.