3974

40

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с учетом округления составляет 29 тыс. 400 руб.

Другим вариантом метода предполагаемого использования является метод разбивки на участки.

Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Пример 23.

Имеется 30 участков по 10 соток. Каждый участок может быть продан по 750000 руб. Участки продаются равномерно по годам в течение 4-х лет. Норма отдачи инвестиций 10%. Определить настоящую стоимость земельного массива.

Решение. Считаем затраты инвестора (по строительным нормам):

Чистая выручка FV = 30 * 750 000 – 9600000 = 12900000 руб.

По таблице «Шесть функций денег (начисление процентов ежегодно)» определяем текущую стоимость единичного аннуитета = 3,16987.

PV = 12900000/4 * 3,16987 = 10222831 руб. – такова настоящая стоимость земельного массива.

41

1 К числам, обозначающим цену продажи, руб. добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то цена продажи участка № 1будет равна 499000 руб., стоимости продажи участка № 2 – 5128000 руб., участка 3 – 292240000 руб.

2 К числам, обозначающим цену продажи, руб. добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то цена продажи объекта-аналога № 1будет равна 7250 руб., объекта-аналога № 2 – 6300 руб., объекта-аналога № 3 – 6750 руб., объекта-аналога № 4

– 8450 руб.

3 К числам, обозначающим цену продажи, руб. добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то цена продажи участка № 1будет равна 3500 руб., стоимости продажи участка № 2 – 4000 руб., участка 3 – 3000 руб., участка 4 – 2600 руб., участка 5 – 4200 руб.

4 К числам, обозначающим цену продажи, за 0,01 га (руб.) руб. добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то цена продажи сопоставимого участка № 1будет равна 5600 руб., стоимости продажи участка № 2 – 5500 руб., участка 3 – 6000 руб., участка 4 – 7000 руб., участка 5 – 5500 руб.

5 К числам, обозначающим цену продажи, руб. добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то цена продажи объекта-аналога № 1будет равна 21050 руб., объекта-аналога № 2 – 9260 руб., объекта-аналога № 3 – 22200 руб., объекта-аналога № 4 – 10000 руб., объекта-аналога № 5– 21040 руб.

6 К числам, обозначающим стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 м2 общей площади здания, определенную методом сравнения продаж, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1,то стоимость единого объекта недвижимости составляет 55000 руб., если порядковый номер студента в списке группы 2, то стоимость единого объекта недвижимости составляет 65000 руб.

7 К числам, обозначающим площадь отдельно стоящего четырехэтажного здания и площадь отдельно стоящего трехэтажного здания, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то площадь отдельно стоящего четырехэтажного здания будет составлять 4853,2 м2, а площадь отдельно стоящего трехэтажного здания будет составлять 6681,8 м2..

8 К числам, обозначающим капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1,то капитальные вложения составляют 5200000 руб., если порядковый номер студента в группе 2, то капитальные вложения на строительство составляют 6200000 руб.

9 К числам, обозначающим стоимость продажи 1 м2 жилых площадей добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1,то стоимость продажи 1 м2 жилых площадей составляет 2800 руб., если порядковый номер студента в группе 2, то стоимость продажи 1 м2 жилых площадей составляет 3800 руб.

42

10К числам, обозначающим стоимость недавно построенных зданий и сооружений ставка дохода на инвестиции, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1,то стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 5500000 руб.

11К числам, обозначающим арендопригодные площади в оцениваемом объекте, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Напри-

мер, если порядковый номер студента в списке группы 1,то арендопригодные площади в оцениваемом объекте составляет 28000 руб./м2 в год.

12К числам, обозначающим восстановительную стоимость прогнозируемых улучшений, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то восстановительная стоимость прогнозируемых улучшений составляет 637895 руб.

13К числам, обозначающим годовой чистый операционный доход авторемонтного предприятия, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то годовой чистый операционный доход авторемонтного предприятия составляет 60000 руб.

14К числам, обозначающим годовой доход от объекта, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то чистый годовой доход от объекта составляет 82 тыс. руб.

15К числам, обозначающим удельные капитальные вложения на одну колонку, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то удельные капитальные вложения на одну колонку составляют 58780 руб.

16К числам, обозначающим прогнозируемый чистый операционный доход от объекта, добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если порядковый номер студента в списке группы 1, то прогнозируемый

чистый операционный доход от объекта составляет 410 тыс. руб.

17К числам, обозначающим базовую ставку арендной платы (Сб), добавляется цифра в зависимости от порядкового номера студента в списке группы. Например, если поряд-

ковый номер студента в списке группы 1, то базовая ставка арендной платы (Сб) составляет 22 руб. за 1 м2 в год.

18Студенты принимают ставку дисконтирования в зависимости от порядкового номера в списке группы. С № 1 по № 5 ставка дисконтирования составит 19 %, с № 6 по № 10 ставка дисконтирования составит 20 %, с № 11 по № 15 ставка дисконтирования составит 21 %, с № 16 по № 20 ставка дисконтирования составит 22 %, для остальных ставка дисконтирования составит 23 %.

43

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Федеральный Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 27.07.2006 г. № 157ФЗ).

2.«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06 июля 2001 г.

3.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-Р.

4.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-Р

5.Грибовский С.В. Методология определения арендной платы за земли поселений. Г. Санкт-Петербург, 2001 г.

6.Грибовский С.В., Анисимова И.Н., Баринов Н.П. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости сравнительного анализа. «Вопросы оценки» № 1, 2002 г.

7.Хавин, Д.В. Оценка земли: Учебное пособие / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, А.В. Башева, В.В. Бобылев, Е.Ю. Есин, А.Н. Никифоров, В.В. Ноздрин; под общ. ред. Д.В. Хавина. Н.Новгород: Нижегор. гос. архит.- строит. ун-т., 2003. – 88 с.

8.Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: “Дело Лтд”, 1995. - 480 с.

9.Жулькова Ю.Н. Оценка земли (включая техническую инвентаризацию зданий): учебное пособие / Ю.Н. Жулькова, Г.В. Комлева, И.В. Трубина; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2009. – 313 с: ил.

10.Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. Под общей редакцией Л. Е. Зарубина, В.М. Рутгайзера

-М.: Дело, 1998.- 384 с.

Ирина Владимировна Трубина Юлия Николаевна Жулькова

Методические указания для проведения практических занятий по дисциплине «Оценка земли (включая

техническую инвентаризацию зданий)» студентами специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» очной и заочной форм обучения.

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, 603950, Н.Новгород, Ильинская, 65

Полиграфцентр ННГАСУ, 603950, Н.Новгород, Ильинская, 65