7949

-в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

2.Проверять целевое использование кредита.

3.В случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

4.Осуществлять все предусмотренные действующим законодательством права кредитора, выступающего залогодержателем в соответствии с договором купли-продажи и ипотеки квартиры.

5.Передать свои права по кредитному договору другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки права требования.

Ответственность заемщика:

1.Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору купли-продажи и ипотеки всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом.

2.При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени за каждый календарный день просрочки.

3.Фактическим возвратом кредита и уплатой всех начисленных процентов считается возврат суммы кредита и начисленных процентов по ней за весь срок возврата кредита, а также уплата указанной выше неустойки

вполном объеме.

4.При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по кредитному договору в первую очередь погашаются требование кредитора по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов и возврата кредита, а затем — сами просроченные обязательства.

161

Обращение взыскания на заложенное имущество:

1.Кредитор вправе обратить взыскание на заложенную квартиру в случае, если заемщик не удовлетворит требование кредитора о досрочном возврате кредита и процентов за пользование им.

2.Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляются в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

3.В случае реализации заложенной квартиры все расходы по оценке несет заемщик.

4.Требования кредитора из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование кредитом, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества и судебные издержки.

5.В случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требовании кредитора, кредитор имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества заемщика.

Прочие условия:

1.Заемщик оплачивает все издержки, связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией договора купли-продажи и ипотеки квартиры, а также с государственной регистрацией права залога кредитора как залогодержателя.

2.Договор купли-продажи и ипотеки вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию регистрации прав на недвижимость.

3.Право собственности на квартиру переходит от продавца к заемщику

(покупателю - залогодателю) в момент государственной регистрации

162

договора купли-продажи и ипотеки в органе, осуществляющем государственную регистрацию регистрации прав на недвижимость.

4.На срок действия договора купли-продажи и ипотеки заемщик предоставляет кредитору право получать сведения о регистрации граждан в квартире от паспортной службы районного жилищного агентства и выражает свое согласие на предоставление паспортной службой районного жилищного агентствa сведений о регистрации граждан в квартире кредитору.

5.Замена предмета ипотеки но договору купли-продажи и ипотеки допускается только с письменного согласия кредитора.

6.Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки несет заемщик.

7.В случае частичного исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

5.3. Проведение ипотечной сделки

Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации. Процесс оформления ипотечной сделки обычно происходит в помещении кредитной организации, которая выдает кредит.

Процесс оформления ипотечной сделки

Главным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, конечно же, является кредитный договор. Но поскольку ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами будут договоры купли-продажи и ипотеки. В случае получения ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости на любые цели договор купли-продажи будет отсутствовать, т.к. в этом случае

163

недвижимость не будет покупаться. При подписании договора куплипродажи и ипотеки присутствует представитель кредитной организации – банка, а также заемщик, который и подписывает эти бумаги.

Обычно до начала сделки или в процессе оформления ипотечной сделки заемщик заключает договор страхования. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Поэтому заемщики обычно страхуют предусмотренные ипотечной программой виды рисков.

При участии в ипотечной сделке поручителей с ними подписывается отдельный договор. По условиям такого договора, если заемщик не выполнит условия кредитного договора, кредитная организация может потребовать исполнения обязательств заемщика поручителем. Возможность возникновения такой ситуации является основным риском поручителя. Поручителями могут выступать не только физические, но и юридические лица (в таком случае при оформлении ипотечной сделки должен присутствовать представитель компании).

Обычно по ипотечным сделкам предлагается использовать стандартные формы договоров, однако все эти формы предусматривают отдельные пункты, куда могут быть включены какие-либо особенности или особые условия ипотечной сделки. Разумеется, кардинально изменить эти формы кредитная организация не позволит, но всегда можно найти компромисс.

Порядок подписания документов

Первым документом, который подписывается, является кредитный договор, поскольку полученные в результате его подписания денежные средства послужат для расплаты с продавцом. Если по ипотечной сделке приобретается уже построенная квартира, то подписывается договор купли-

164

продажи и ипотеки, если приобретаемая квартира еще не построена — подписывается договор залога имущественных прав на строящийся объект недвижимости. Бывает, что кредит получается под залог имеющейся недвижимости, в этом случае подписывается отдельный договор – договор ипотеки.

Закладная является именной ценной бумагой, которая подтверждает право на получение исполнения по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества. Закладная составляется не в обязательном порядке, ее может не быть вовсе. В соответствии с действующим законодательством, если между закладной и договором ипотеки есть разночтения, верным признается содержание закладной. О важности этого документа следует помнить еще и по той причине, что закладная может быть продана банком другой организации, и тогда заемщик должен будет совершать платежи на счет организации, купившей закладную. Об этом событии заемщик, разумеется, будет оповещен заранее.

После подписания основных документов по ипотечной сделке заемщику открывается текущий счет. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика. После этого действия могут немного различаться, все зависит от договоренности сторон. Но результатом этих действий будет организация процесса взаиморасчетов между заемщиком (покупателем) и продавцом.

После организации взаиморасчетов по ипотечной сделке документы отправляются на государственную регистрацию. Это действие является обязательным в силу закона, и избежать его не получится. Также необходимо помнить и о необходимом комплекте документов для регистрации, а, значит, они должны быть составлены в необходимом для регистрации количестве экземпляров. После того как документы будут оформлены, они подаются на государственную регистрацию, причем подача может осуществляться как

165

самими участниками сделки, так и их представителями в лице риэлторов или иных специалистов, оказывающих такие услуги.

Порядок проведения расчетов по ипотечной сделке

Полученные кредитные средства могут передаваться продавцу различными путями, в различные сроки и при наступлении различных событий. В некоторых случаях расчеты производятся с использованием банковских ячеек. В этом случае деньги помещаются заемщиком (покупателем) в банковскую ячейку, в которой они обычно хранятся до получения зарегистрированных документов с регистрации. Причем выемка этих денег из ячейки может осуществляться сторонами сделки как совместно, так и по раздельности, в зависимости от условий договора пользования банковской ячейкой и возможностей банка. Выемка денег обычно осуществляется по предъявлении определенных документов – свидетельства о регистрации права собственности заемщика на квартиру, подписанного акта приема-передачи квартиры, зарегистрированного договора ипотеки и т.д. Так же договором об использовании сейфовой ячейки может быть предусмотрено условие о частичной выемки денег, к примеру, после подписания договора купли-продажи – 10%, после регистрации – 60%, после передачи по акту и снятия с регистрации в квартире – 30%. Пропорции и события могут быть предусмотрены любые, т.к. это зависит от договоренности участников сделки.

Есть и другой способ расчетов, когда деньги заемщика хранятся на его счету и по определенному событию – государственная регистрация права собственности заемщика и ипотеки объекта недвижимости, они переводятся или становятся доступными для снятия покупателю. При этом продавец или покупатель (заемщик) подтверждает документально это событие документами или банк самостоятельно убеждается в наступлении такого события, получив документы с государственной регистрации. Также

166

возможна передача или перевод денежных средств продавцу еще до государственной регистрации права собственности и ипотеки. Однако, в этом случае кредитная организация – банк – должна позволять совершать такую передачу денег. Бывает, что именно нежелание банка расставаться с деньгами до регистрации ипотеки и накладывает свое ограничение.

Нотариальное удостоверение документов по ипотечной сделке

Необходимо ли нотариально заверять документы по ипотечной сделке? Таким вопросом часто задаются заемщики. Ответ на этот вопрос можно найти в законодательстве, которое предусматривает обязательное нотариальное удостоверение только отдельных договоров и документов. Начав разговор об услугах нотариуса, хочется сказать и о простой письменной форме. Договор купли-продажи недвижимого имущества не относится к документам, требующим обязательного удостоверения нотариусом, поэтому может быть составлен в простой письменной форме. Нередко заемщики и сами говорят о необязательности удостоверения самой сделки, но на практике оказывается, что простую письменную форму договора по настоянию кредитной организации готовят те же нотариусы. В то время как составление документов у юриста может обойтись в значительно меньшую сумму. Этого, к сожалению, никак не избежать. Все попытки заемщиков перенести исполнение документов к другому, более экономичному специалисту, заканчиваются тем, что банк требует исполнение конкретным исполнителем по конкретной форме.

Согласие супруга, доверенность, брачный контракт – все эти документы могут понадобиться заемщику. Такие документы принимаются только удостоверенными нотариусом.

Бывает, что на самой сделке присутствует нотариус или его доверенное лицо. Это значительно упрощает процесс нотариального удостоверения

167

документов, т.к. в этом случае документы уже приезжают на сделку практически готовыми.

Учитывая все выше сказанное, заемщику так или иначе приходится обращаться к нотариусу, для изготовления части или всех документов по ипотечной сделке.

Получение документов с государственной регистрации

Обычно срок регистрации ипотечной сделки не превышает двух недель. Получение документов с государственной регистрации возможно с несколькими результатами:

∙государственная регистрация;

∙приостановка государственной регистрации;

∙отказ в государственной регистрации.

Получение зарегистрированных документов является самым желаемым исходом для сторон ипотечной и любой другой сделки с недвижимостью. Получив документы, подтверждающие государственную регистрацию, стороны должны сразу предпринимать действия, предусмотренные порядком проведения расчетов по сделке.

В случае получения сообщения о приостановке государственной регистрации регистрирующий орган перечисляет перечень устранимых замечаний или факты, которые необходимо подтвердить для осуществления государственной регистрации сделки. После устранения таких замечаний государственная регистрация продолжается. При невозможности устранения таких замечаний по прошествии срока, указанного в информационном письме, государственный регистрирующий орган отказывает в регистрации сделки.

168

При получении отказа в государственной регистрации сторонам необходимо будет определиться переделывать документы по ипотечной сделке и устранить препятствия в государственной регистрации или обжаловать отказ в суде. Обжалование отказа в государственной регистрации возможно в течение 30 дней с момента получения такого отказа.

5.4. Погашение кредита

После получения ипотечного кредита покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование - долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банкакредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей

-наличными деньгами, безналично или др.

Вслучае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и

той, которая указана в графике платежей. И недоплата, и переплата может

169

быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

Другой вариант безналичных расчетов по кредиту - это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Досрочное погашение кредита Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения. Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банкакредитора. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает

170