7949

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

∙вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество

исделок с ним;

∙государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

∙государственной регистрации подлежат:

право собственности на недвижимое имущество;

сделки с недвижимостью;

ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление)

∙создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

∙государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица);

∙государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 г. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

∙в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);

∙ в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования

181

предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;

∙изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а

также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Регулирование отношений по поводу залога недвижимости специальным законодательным актом, а не ограничение только ГК РФ, понадобилось в первую очередь потому, что суть залога недвижимости кроется в самих экономических и иных характеристиках предмета ипотеки, которые можно свести к следующим:

∙недвижимость обладает более высокой, чем движимое имущество, и относительно устойчивой рыночной ценой с доминирующей тенденцией к ее повышению;

∙прикрепленность недвижимости к земле, т. е. ее физическая устойчивость, позволяет оставить предмет ипотеки во владении и пользовании залогодателя;

∙недвижимое имущество можно индивидуализировать наиболее полным образом посредством его кадастрово-технического учета и государственной регистрации прав на это имущество и сделок с

ним.

Указанные характеристики недвижимого имущества предопределяют

182

специальное правовое регулирование, иначе — правовую форму отношений по поводу ипотеки. Сама правовая форма ипотеки способствует становлению того, что в развитых зарубежных правопорядках называется ипотечной системой, включающей законодательство, регулирующее ипотеку, и государственную регистрацию ипотечных сделок. Любое государство, в том числе и Российская Федерация, заинтересовано в развитии национальной ипотечной системы, поскольку последняя гарантирует юридическую значимость и действительность всех действий, имевших место по поводу залога недвижимости, вследствие чего сама ценность недвижимого имущества значительно повышается. Всe вышеизложенное и определяет необходимость особого, отличного от залога движимого имущества, регулирования ипотеки.

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако вместе с ответами на имевшиеся вопросы появились новые, многие из которых остаются спорными и ceгодня.

6.1. Тестовые вопросы к главе 6

1.Какой закон является основным источнком права для регулирования отношений по поводу залога недвижимости:

А) Жилищный Кодекс РФ Б) Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» В) Закон РФ «О залоге»

Г) Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

2.Какие особенности недвижимости являются специфическими:

А) Высокая стоимость Б) Неразрывная связь с землей

В) Необходимость проведения процедуры оценки Г) Высокая ликвидность

183

Глава 7. Методические указания для выполнения расчетной работы

7.1 Задание на выполнение работы

Задание №

на выполнение расчетной работы по дисциплине

«Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК)»

Студенту_______________________ группы ___

Состав работы: реферат и расчетная часть.

Тема реферата

__________________________________________________

Исходные данные для выполнения расчетной части

Справочные данные

Средняя стоимость 1м2 жилья, тыс. руб. и стандартная площадь квартир, м2

Работа должна быть выполнена на листах формата А 4, подшита и содержать: титульный лист, бланк задания с исходными данными в соответствии с номером варианта, оглавление, реферат и подробно оформленную расчетную

184

часть с расшифровкой формул и указанием размерности полученных результатов и список литературы.

Работа состоит из двух частей: реферативной и расчетной.

Реферативная часть Объем реферативной части должен составлять не менее 10 и не более 15

печатных страниц шрифтом №14 через 1 интервал.

Тема реферата выбирается из нижеприведенного списка в соответствии с порядковым номером студента в списке группы.

Темы рефератов

1.Развитие долевого строительства жилья.

2.Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования.

3.Отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования.

4.Предмет ипотеки и обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

5.Основные российские законы в области ипотечных отношений.

6.Закладная и договор об ипотеке.

7.Типовая процедура ипотечного кредитования.

8.Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции.

9.Назначение первичного и вторичного ипотечного рынка.

10.Основные модели ипотеки.

11. Российские двухуровневые модели.

12.Российские ссудо-сберегательные модели.

13.Инвестиционно-строительная модель.

14.Российские одноуровневые модели.

15.Модель с реализацией жилья в рассрочку.

16.Ипотечное кредитование по месту работы заемщика.

17.Методы определения максимального размера ипотечного кредита

18.Процедура андеррайтинга в системе ипотечного кредитования.

19.Способы погашения ипотечных кредитов.

185

20.Риски систем ипотечного жилищного кредитования.

21.Ипотечное кредитование в США.

22.Ипотечное кредитование в европейских странах.

23.Опыт ипотечного кредитования в Москве.

24.Приобретение жилья с использованием жилищных сертификатов.

25.Опыт ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге.

26.Системы стройсбережений в Москве и Санкт-Петербурге 27.Основные положения программы «Доступное и комфортное жилье» 28.Основные положения ипотечной программы «Молодая семья» 29.Ипотечная программа обеспечения жильем военнослужащих. 30.Стратегия развития ИЖК в Нижегородской области.

31.Проблемы развития ссудо-сберегательных схем в России. 32.Принципы организации и деятельности кредитных союзов. 33. Ипотека элитного жилья 34.Особенности ипотеки зарубежной недвижимости

35. Особенности ипотеки для военнослужащих

36.Перспективы развития жилищно - строительных кооперативов.

37.Причины ипотечного кризиса в США.

38.Структура рынка жилья.

39.Виды ценных ипотечных бумаг

40.Условия досрочного погашения ипотечного кредита.

41.Страхование в системе ИЖК.

42.Состояние жилищного строительства в России.

43.Государственные и региональные ипотечные программы в РФ.

44.Современные способы приобретения жилья в РФ.

45.Основные параметры ипотечных программ. 46.Влияние финансового кризиса на систему ИЖК в РФ. 47.Ипотека земельных участков.

48.Состояние жилищной проблемы в РФ.

186

49.Предпосылки развития системы ИЖК в РФ.

50.Принципы организации и деятельности жилищно - накопительных кооперативов.

51.Анализ основных социальных моделей ИЖК

52.Задачи, решаемые Федеральным Агентством ИЖК

53.Секьюритизация в ипотечном жилищном кредитовании.

Исходные данные для выполнения расчетной части приведены в таблицах 1 и 2

Таблица 1

Условия кредитования коммерческих банков (по состоянию на 01.12.2015 г.)

Таблица 2

Варианты заданий

Исходные данные о доходах и ликвидной недвижимости семьи

187

семьи,чел

Тема реферата и исходные данные задания на выполнение работы заносятся студентом в бланк задания из табл 1 и 2. Номер темы реферата и варианта расчетной части должен соответствовать порядковому номеру студента в списке группы.

Расчетная часть

Одним из основных направлений улучшения жилищных условий населения в настоящее время и в обозримом будущем является приобретение жилья в кредит с использованием залоговых отношений (ипотеки).

Поэтому для потенциальных покупателей жилья, которыми, как правило, являются отдельно взятые семьи (домохозяйства), наибольший интерес представляют следующие вопросы:

−максимально возможный размер ипотечного кредита;

−размер структурных составляющих стоимости приобретаемого жилья, для определения источников получения денежных средств;

−возможность приобретения жилья с потребительскими качествами, определяемыми в соответствии с материальным положением семьи;

−размер ежемесячных отчислений на погашение ипотечного кредита, полная стоимость приобретаемого жилья и др.

Целью настоящей расчетной работы является приобретение студентами практических навыков выполнения расчетов для определения возможности участия потенциальных покупателей в ипотечных программах

идоступности рынка первичного и вторичного жилья в зависимости от материальных возможностей семьи.

Расчетная часть состоит из разделов:

−расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья;

188

−выбор приобретаемой квартиры;

−расчет размера ежемесячных отчислений на погашение кредита и полной стоимости приобретенного жилья.

189

Порядок выполнения работы.

1.Расчет инвестиционного потенциала семьи для приобретения жилья

Инвестиционный потенциал семьи – это максимально возможный размер доступных денежных средств из всех источников, которые семья может израсходовать на улучшение жилищных условий

На первом этапе определяется совокупный семейный доход (ССD) и возможность участия семьи в ипотечной программе.

Критерием возможности участия в ипотечной программе является минимальный прожиточный бюджет (МПБ), который учитывает состав и структуру материальных благ и услуг, обеспечивающих основные потребности человека. В отличие от прожиточного минимума, определяющего размер денежных средств для физического выживания человека, МПБ предусматривает более широкий набор продовольственных товаров, меньшие сроки службы непродовольственных, более высокий уровень расходов на образование, организацию быта и досуга, а также отчисления на налоги и обязательные платежи.

Для проведения расчетов установлены следующие виды текущих расходов семьи:

-МПБ, учитывающий расходы семьи на питание, одежду, обязательные платежи, образование, отдых и т.д.;

-отчисления на погашение ипотечного кредита;

-ежемесячные отчисления на формирование страхового семейного

фонда .

Размер совокупного семейного дохода, доля отчислений на погашение ипотечного кредита (ко ) и на формирование страхового семейного фонда (кс ) приведены в задании на выполнение работы:

190