7949

Жилищные облигации − целевые облигации, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера.

Жилая площадь квартиры − сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожий, встроенных шкафов. Заемщик − должник ипотечного кредита, выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита (гарантии о возврате долга), обычно является и залогодателем.

Заем промежуточный − кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до продажи недвижимости, любая ссуда, восполняющая недостаток средств, когда постоянное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на покупку недвижимости, в частности в период между продажей старой недвижимости и покупкой новой.

Заказчики − либо сами инвесторы, либо уполномоченные ими лица для осуществления инвестиционных проектов.

Закладная − именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства.

Закладные листы − разновидность ценных бумаг с твердым процентным доходом, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей обезличенной массой недвижимости, заложенной в банке. Ипотечные банки могут выдавать ссуды не только наличными деньгами, но и закладными листами, которые клиенты должны сами продавать на бирже.

Закон «О жилищных накопительных кооперативах» − вступил в силу с 1

апреля 2005 г. Он ограничил число членов ЖНК до 5000 человек, определил их права, порядок внесения взносов, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т.п.

201

Закрытые торги − торги, к которым допускается ограниченное число участников, отобранных устроителями торгов. На таких торгах все покупатели предлагают цены одновременно в виде предварительно поданных письменных заявок, и товар продается тому, чья цена оказалась выше.

Залог − недвижимое имущество заемщика, используемое им в качестве обеспечения возвратности взятого ипотечного кредита.

Залогодатель − заемщик кредита (ссудополучатель), отдающий кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения их обязательств перед ним.

Залогодержатель − одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Землевладение − земельный участок, на который его владелец имеет юридически, документально оформленные права собственности. Землевладельцами могут быть как юридические, так и физические лица.

Земельный участок − часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и правовой режим.

Земельный кадастр − ( фр. cadastre) – систематизированный свод, перечень сведений, данных о земле как средстве производства, о земельных угодьях; ведется с древних времен. В

З.К. приводится описание земельных угодий, участков, указывается их площадь и место расположения, конфигурация, качество, оценка стоимости. Указывается также, кто является собственником данной земли.

Земельная рента − платежи, производимые арендатором в соответствии с договором о земельной аренде.

Земельный налог − основная форма платы за пользование земельными ресурсами, вид местного налога, действует в России с 1991 г. Плательщиками

202

З.Н. являются как физические, так и юридические лица, которым земля предоставлена в собственность, владение или пользование.

Инвестиции − средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли или иного полезного эффекта; инвестиции в недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные и финансовые.

Инвестиционный капитал − капитал, вложенный в долгосрочные инвестиции, на длительный период времени.

Инвестиционная собственность − совокупность активов или прав на них, приобретенных в целях извлечения доходов (ценные бумаги, недвижимость, другие инвестиционные инструменты).

Инвестиционная стоимость − стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.

Инвестиционный налоговый кредит − отсрочка уплаты налогов (от 1 до 5

лет); эти средства используются для финансирования инвестиций.

Ипотека − залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Ипотека первичная − создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.

Ипотека вторичная − кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости.

Ипотечный кредит − это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог

203

данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную

– именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечное покрытие − совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный банк − специализированный банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов, т.е. кредитов под залог недвижимости либо на приобретение недвижимости.

Ипотечный рынок − часть рынка ссудных капиталов, на котором обращаются долгосрочные ипотечные ценные бумаги (в основном – облигации).

Ипотечные ценные бумаги − долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный сертификат участия − именная ценная бумага,

удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, предоставляющая ее держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов.

Ипотечный агент − специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам

(займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное требование − 1) требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредиту. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной; 2) сумма денежных средств, которые должен уплатить ипотечный

204

заемщик по возврату основной суммы долга и внесенных процентов по кредиту за весь период действия кредитного договора.

Ипотечные ценные бумаги − долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные стандарты − определяются исходя из допустимых соотношений стоимости недвижимости и суммы кредита, стоимости недвижимости и получаемых заемщиком доходов, выплат за кредит и доходов заемщика, платы по процентам за кредит и доходов и т.д.

определяющих в итоге надежность и доступность, и другие качества кредита. Применение стандартов значительно снижает кредитные риски.

Кадастр − реестр, содержащий сведения о стоимости и средней доходности объектов недвижимости. Кадастрированию подлежат все объекты недвижимости, соответственно создаются: Земельный кадастр, Кадастр месторождений полезных ископаемых, Водный и Лесной кадастры.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта

недвижимости − описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровое зонирование − деление территории на кадастровые единицы (зоны, массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты.

Кадастровый номер − уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета

205

(инвентаризации), и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Капитализация дохода (то же, что и дисконтирование) − преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость.

Кондоминиум − объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, котором часть объектов находится в индивидуальной частной собственности (коттедж, квартира), а часть в общей собственности (например, дворовая территория многоквартирного жилого дома, спортивные сооружения, локальные энергетические установки в коттеджном поселке).

Коммерческая недвижимость − под этим термином понимается любая недвижимость, служащая для извлечения постоянного дохода. Коэффициент эффективности − отношение результата к обусловившим его затратам.

Кредитная история − систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй в развитых странах существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентируется законодательством. Аналогичный закон недавно принят и в России.

Кредитное бюро − специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

Кредитор − банк или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие

последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.

206

Кредит с фиксированной процентной ставкой (стандартный,

классический, традиционный) − базисный тип ипотечного инструмента с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами.

Кредитный риск − риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору.

Кредитоспособность − наличие у заемщика реальных возможностей получить кредит и возвратить его в срок.

Кредитная заявка − письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых

условиях. Заполняется по форме банка и является основанием для начала процедуры андеррайтинга заемщика.

Комиссионные сборы банка − платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (иногда это называется – за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка.

Ликвидность − возможность легко купить или продать ценную бумагу или актив или возможность превращения активов и пассивов в наличность и другие ликвидные средства.

Налог на собственность − налог на недвижимость и наличную имущественную собственность, применяемый в ряде стран и уплачиваемый в качестве муниципального налога в размере, пропорциональном оценке объекта собственности.

Недвижимость − земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без

несоразмерного ущерба их назначению.

207

Недействительная сделка − сделка, совершенная с прямым нарушением законодательных актов, признанная незаконной по суду.

Норма амортизации основных средств − процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств. Нормативная цена земли − показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения Н.Ц.З. устанавливается Правительством Российской Федерации. Облигация с ипотечным покрытием − облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Обращение взыскания − процедура передачи кредитору прав собственности на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Объект недвижимости − земельный участок и прочно связанные с ним объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Обязательный резерв − нормы резервирования средств, ресурсов, устанавливаемые в законодательном порядке, на основе нормативных документов, установленных правил.

Обязательства − оформленные договором отношения, заключающиеся в том, что одна из договаривающихся сторон обязана совершить определенные действия в пользу другой стороны или воздержаться от нежелательных для нее действий. Чаще всего обязательства

распространяются на возврат долга, выполнение работ и услуг, передачу имущественных ценностей, охрану собственности, выплату денежных средств, поставку товаров.

Ограничения обременения − наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный

208

объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Отчуждение − действия по передаче прав собственности другому лицу.

Отчуждение заложенного имущества − имущество, заложенное по

договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об

ипотеке. В случае неисполнения обязательств залогодателем отчуждение заложенного имущества производится по закону или по решению суда с соблюдением условий, которые установлены в ипотечном договоре.

Оценка кредитоспособности − оценка возможности заемщика своевременно погасить кредит. При оценке учитывается его финансовое положение (на основе специальных расчетов), состояние дел в отрасли, в которой функционирует заемщик, его кредитная история и т.д.

Оценка предмета ипотеки − установление текущей, рыночной или залоговой стоимости предмета залога (недвижимого имущества или имущественных прав); является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц.

Оценочные агентства − лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку предмета ипотеки, которая необходима и при выдаче ипотечного кредита.

Первичный объект недвижимости − непосредственно связанный с землей объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (здания, сооружения, строения, леса, многолетние насаждения).

Первичный ипотечный рынок − рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости.

Переменная ставка процента − ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

209

Переменная (плавающая) процентная ставка − ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Переуступка прав − передача третьему лицу прав по отношению ко второму лицу со стороны обладателя этих прав (первого лица).

Платеж по обслуживанию долга − денежная сумма, которая периодически уплачивается кредитору за предоставленный кредит; включает частичное возмещение основной суммы долга и выплату процентов.

Подрядчики − лица, осуществляющие строительно - монтажные работы на основе контракта и несущие ответственность за их выполнение. Пользователи − либо сами инвесторы, либо лица, для которых создается объект недвижимости.

Последующая ипотека − имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства и предоставленное в залог обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю.

Поручительство − договор, согласно которому поручитель принимает на себя ответственность перед кредитором за то, что должник выполнит обязательства по возврату долга. В

случае если должник не выполнит свои обязательства перед кредитором, то их выполнение переходит на поручителя.

Поимущественный налог − прямой налог, которым облагается стоимость движимого и недвижимого имущества. Налог взимается с юридических и физических лиц.

Положительный левередж − ситуация, при которой доходы от привлечения дополнительных заемных средств превышают расходы по этой операции. Правообладатель − лицо, которое обладает правами на объекты недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным Законом «О

210