7966

20

несоответствием планируемого назначения объекта его фактическому использованию и иных элементов окружения. Например, детские площадки используются в качестве автостоянок, культурно-развлекательные центры возводятся рядом с жилой застройкой, нарушая допустимые пределы уровня шума, что вызывает недовольство населения, и как следствие – конфликтные ситуации.

Важным критерием, определяющим комфортность жилых территорий, является обеспеченность населения зелеными насаждениями. С течением времени в нормативах исчезли микрорайонные и районные сады, уменьшилась общая расчетная норма озелененных территорий на человека. Нормативное уменьшение площади и реальное отсутствие достаточного количества зеленых насаждений приводит к ухудшению комфортности среды обитания. Причиной такой ситуации является не только экономическая выгода, получаемая в результате отвода озелененных территорий под различного вида застройку, но и растущий уровень автомобилизации населения, требующий развитой инфраструктуры улично-дорожной сети и увеличения количества мест для хранения и парковки автомобилей.

Еще одной важной проблемой, как современной застройки города, так и всего нового строительства в целом, является неспособность отечественной строительной индустрии возводить качественное и недорогое жилье. Например, в условиях развития застроенных территорий это объясняется высокой финансовой нагрузкой на инвестора, который еще до начала строительства, до получения разрешительных документов на строительный объект, уже вкладывает в него значительные средства.

Проблема неудовлетворительной нормативной проработанности заключается в том, что не каждый победитель торгов имеет представление о местных социальных, экономических, геологических, сейсмических, климатических и географических условиях строительства. Заключив контракт, победившие инвесторы выступают в роли посредников, перепродавая право на выполнение работ. При таких условиях развитие строительных организаций снижается в результате уменьшения их прибыли, а от их деятельности зависит налоговая статья доходной части бюджета.

В настоящее время, в условиях существования еще одной важной проблемы, а именно – превышение темпов прироста ветхого и аварийного жилья над объемами ввода нового жилья, наибольшее распространение получила программа по развитию застроенных территорий, принимаемая на уровне города. В Градостроительном Кодексе РФ [1] очень подробно представлен процесс проведения открытого аукциона для получения права на развитие застроенной территорий, сформированной в границах определенных улиц. Положительной стороной программы является упрощенный процесс получения площадки под застройку, однако возникают другие трудности.

При получении права на развитие застроенной территории инвестор в полном объеме берет на себя обязательства по восстановлению инженерных систем, дорог, благоустройству и т.д.

Снижению темпа ввода нового жилья способствует плохая обеспеченность действующих строительных площадок отдельных городов собственными материальнотехническими базами, а именно наблюдается дефицит крупногабаритной техники, основных строительных материалов (кирпич, железобетонные изделия, песок, цемент и др.), что вызывает необходимость их закупки в близлежащих городах, увеличивая себестоимость строительства.

Значительные опасения в будущем вызывает проблема недостатка кадров. Она выражается в отсутствии достаточного числа рабочих и инженерно-технических работников в функциональных службах. Кроме того, существует дефицит грамотного и опытного управленческого персонала практически на всех уровнях иерархии организационной структуры управления предприятием в строительстве и стройиндустрии в целом. Связано это с вытеснением высококвалифицированных специалистов строительных специальностей дешевой миграционной рабочей силой.

21

Приход таких субподрядчиков в субъекты РФ тормозит, а после и полностью консервирует развитие местных предприятий строительного комплекса, а также негативно сказывается на качестве строящегося жилья. Федеральной политики на уровне субъекта РФ в этой сфере пока нет, отсутствует ее инициация и обсуждение на уровне саморегулируемого профессионального сообщества.

Уменьшение спроса на рынке жилья обусловлено как общим ухудшением экономической ситуации (сокращением доходов населения, потерей работы, уменьшением объемов ипотечного жилищного кредитования), так и ожиданием падения цен на недвижимость. Одной из причин низкого спроса на жилье является его высокая цена, обусловленная высокой себестоимостью строительства. В структуре стоимости строительства жилья около 50% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключения к энергоресурсам и стоимость земельных участков, полученных через аукционы.

Следует отметить, что для организации строительства на уже застроенных территориях в городе, в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, требуется разработать проекты развития застроенных территорий.

В процессе развития застроенных территорий возникают трудности, совершенно не рассмотренные в законодательной базе, среди которых главными и наиболее значимыми, по нашему мнению, являются следующие:

–отсутствие законодательно закрепленного положения по отслеживанию самого процесса строительства органами государственной или муниципальной власти после предоставления площадки под развитие застроенной территории по результатам проведения аукциона и заключения контракта с инвестором.

Не учтены применяемые меры в случае банкротства или невозможности дальнейшего ведения строительства инвестором-застройщиком, что весьма актуально в условиях сложившейся кризисной ситуации в строительной отрасли. Целесообразно выделить ответственного за случившееся и определить степень его ответственности.

–отсутствие отлаженного и юридически закрепленного механизма переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, а именно с указанием метода расселения, ответственных лиц за исполнение данного процесса с перечнем их обязанностей и обязательств и сроков расселения;

–отсутствие порядка налогообложения прибыли организации инвесторазастройщика, выполняющей условия договора о развитии застроенных территории, при передаче объектов социальной, коммунальной инфраструктуры и инженерных сетей безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, что увеличивает и без того значительный объем его затрат;

–частичное противоречие процесса изымания земельных участков Гражданскому Кодексу Российской Федерации;

–отсутствие положения, устанавливающее проведение конкретной процедуры по отбору и отнесению рассматриваемых домов к категории ветхих и аварийных;

− и другое.

Практические занятия

Тема 1 Прогнозирование и планирование в землеустройстве и кадастрах

Планирование – это преобразование информации о будущем врекомендации (директивы) для достижения поставленной цели.

Программирование – это последовательность конкретных мероприятий пореализации планов.

22

Проектирование – разработка решения относительно конкретногомероприятия, необходимого для реализации того или иного аспекта программы.

Назначение экономического прогноза выражается в его функциях. К основным функциям экономического прогноза относят:

-анализ социально-экономических и научно-технических процессов и тенденций, объективных причинно-следственных связей этих явлений в конкретных условиях, в том числе оценку сложившейся ситуации и выявление проблем хозяйственного развития;

-оценку этих тенденций в будущем; предвидение новых экономических условий и проблем, требующих разрешения;

-выявление альтернативы развития в перспективе; накопление экономической информации и расчетов для обоснованного выбора и принятия оптимального управленческого решения.

Реализация функций прогнозирования позволяет определить общие и специфические подходы, составляющие его научную основу.

Информационный массив, используемый в прогнозировании, представляет собой совокупность данных об объекте прогнозирования, приведенных в соответствие с задачами и методами прогнозирования. Информационный массив формируется на основе первичной и вторичной информации.

Тема 2 Прогнозирование на основе методов прогнозной экстраполяции

Экстраполяция заключается в изучении сложившихся в прошлом и настоящем устойчивых тенденций экономического развития и перенесении их на будущее.

Впрогнозировании экстраполяция (экстраполирование) применяется при изучении временных рядов и представляет собой нахождение значений функции за пределами области ее определения с использованием информации о поведении данной функции в некоторых точках, принадлежащих области ее определения.

Временной ряд представляет собой совокупность последовательныхизмерений показателя (объем валовой продукции, объем валовых инвестиций, численность занятых в экономике и др.) произведенных через одинаковые интервалы времени.

Перспективная экстраполяция предполагает продолжение уровней рядадинамики на будущее на основе выявленной закономерности изменения уровней в изучаемом отрезке времени. Ретроспективная экстраполяция характеризуется продолжением уровней ряда динамики в прошлое.

Сущность метода наименьших квадратов состоит в минимизации суммыквадратических отклонений между наблюдаемыми и расчетными величинами. Считается, что этот метод лучше других соответствует идее усреднения, как единичного влияния учтенных факторов, так и общего влияния неучтенных.

Задание. Описать линейную зависимость между объемом земельных платежей Y и численностью населения в регионе X и составить прогноз земельных платежей при условии, что численность населения увеличится на 20% по сравнению с последним наблюдением. Рассчитать ошибку прогноза.

Метод скользящей средней применяется в том случае,когда ряды

динамикихарактеризуются резкими колебаниями показателей по годам.

Задание.Имеется временной ряд показателя сбора земельного налога . Используя метод скользящей средней, сделать прогноз сбора на последующий 8 год, при Р=3, используя программное обеспечение Excel.

Метод экспоненциального сглаживания,разработанный Р.Брауном,даетвозможность получить оценки параметров тренда, характеризующих не средний уровень процесса, а тенденцию, сложившуюся к моменту последнего

23

наблюдения. Данный метод позволяет давать обоснованные прогнозы на основании рядов динамики, имеющих умеренную связь во времени, и обеспечивает большой учет

показателей, достигнутых в последние периоды наблюдения.

Задание.Пусть задан временной ряд объема расходов за 5 лет в млн руб в сопоставимых ценах. Используя метод экспоненциального сглаживания построить прогноз ожидаемого объема финансовых расходов.

Тема 3 Корреляционно-регрессионный анализ в прогнозировании

Большинство явлений и процессов в экономике находятся в постоянной взаимной и объективной связи. Исследование зависимостей и взаимосвязей между объективно существующими явлениями и процессами играет большую роль в экономике, организации и управлении.

Исследование корреляционных связей называют корреляционныманализом,а исследование односторонних стохастических зависимостей– регрессионным анализом. К задачам корреляционного анализа относятся следующие:

1.Измерение степени связности(тесноты, силы) двух и более явлений.

2.Отбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на результирующий признак, на основании измерения тесноты связи между явлениями.

3.Обнаружение неизвестных причинных связей. Корреляция непосредственно не выявляет причинных связей между явлениями, но устанавливает степень необходимости этих связей и достоверность суждений об их наличии. Причинный характер связей выясняется с

помощью логически-профессиональных суждений, раскрывающих механизм связей.

Задачи регрессионного анализа:

1.Установление формы зависимости (линейная, нелинейная, положительная или отрицательная и т.д.).

2.Определение функции регрессии и установление влияния факторов на зависимую переменную. Важно не только определить форму регрессии, указать общую тенденцию изменения зависимой переменной, но и выяснить, каково было бы действие на зависимую переменную главных

факторов, если прочие не изменились и если бы были исключены случайны элементы. Для этого определяют функцию регрессии в виде математического уравнения того или иного типа.

Построение корреляционно-регрессионной модели осуществляется в несколько этапов:

1.Постановка задачи.

2.Сбор статистических данных.

3.Корреляционно-регрессионный анализ данных.

4.Прогнозирование на основе полученной зависимости.

Задание. Составить прогноз на основе использования корреляционно-регрессионного анализа. Оценить зависимость между среднедушевыми доходами населения и площадью жилых помещений, приходящихся в среднем на одного проживающего. Сделать при условии, что среднедушевые доходы в следующем году увеличатся на 10%.

Тема 4 Прогнозирование на основе эвристических методов

Эвристические (интуитивные) методы прогнозирования как научныйинструмент решения сложных не формализуемых проблем позволяет получить прогнозную оценку состояния развития объекта в будущем независимо от информационной обеспеченности.

24

Индивидуальные экспертные оценки, или метод согласования оценок,предполагает, что каждый эксперт дает свою (личную) оценку вероятности события. Такие оценки используются, как правило, при решении узких научных или практических проблем. Их дают эксперты независимо друг от друга.

Методы коллективных экспертных оценок имеют следующиеразновидности: метод

«комиссий» или метод «круглого стола»; «метод Дельфы»; метод «коллективной

генерации идей» («мозговая атака»); метод «дерева целей»; метод морфологического

анализа и др.

Задание.Отделом фирмы произведена оценка цены спроса на земельные участки. Результаты представлены в таблице

Необходимо оценить степень согласованности мнений экспертов но каждому типу земельного участка и дать предложения но проведению последующих туров экспертизы.

Тема 5Экономическая эффективность проектных решений и предложений системы землеустройства и кадастров

Внастоящее время в экономической теории и практике проблемы определения эффективности производства в целом и земельного кадастра, в частности, являются весьма актуальными. Поэтому необходимо дать определение понятий эффекта и эффективности земельного кадастра и привести их классификацию.

Рассматривая вопросы экономической эффективности, в частности экономической эффективности земельно-кадастрового производства, мы анализируем множество различных позиций о критериях и показателях экономической эффективности земельнокадастрового производства, о составе результатов и учитываемых затрат, даются разные определения эффективности и предлагаются различные способы ее измерения. В тоже время вопросы социальной, экологической и иной эффективности рассматриваются, как правило, в качестве «приложения» к экономической эффективности.

Вбольшинстве случаев студенты смешивают понятия эффект, эффективность, производительность и оценку по прибыльности. В основном анализируется экономическая эффективность производства. В связи с этим, во-первых, необходимо различать понятия эффект и эффективность, во-вторых, следует определять различные виды эффекта, подчас выходящие за рамки производства и имеющие пролонгированное действие на общество.

Теоретическим и методическим вопросам эффективности землеустройства и системы земельного кадастра посвящено много работ проф. В.В. Пименова, проф. А.А. Варламова, проф. С.А. Гальченко, где в основном студентами рассматриваются прикладные вопросы: определение эффекта и эффективности отдельных работ земельнокадастровых действий.

Под эффектом системы земельного кадастра, необходимо понимать результат земельно-кадастровых действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях, а под эффективностью системы земельного кадастра – проведение

25

определённого объёма и вида земельно-кадастровых действий для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов. Например: экономический эффект от управления земельным кадастром состоит из двух частей – доходной и затратной.

Доходная часть:

−поступление земельного налога, тыс.руб/га;

−доходы от оптимизации структуры управления (сокращение), руб;

−количество произведённой или проработанной информации на 1 работника управления (число проверок и т.д.).

Затратная часть:

−текущие расходы на функционирование аппарата управления, руб;

−расходы на приобретение оргтехники, руб;

−экономичность функционирования аппарата управления (отношение затрат управления к основным затратам), руб/руб;

Экономическая эффективность базируется из денежных средствах бюджета. Экономическая эффективность земельно-кадастровых действий, например,

государственная кадастровая оценка земель состоит:

1)доходной части (увеличение сбора налогов, руб.);

2)затратной части (затраты на проведение оценки земель, руб.). Работа выполняется на коммерческой основе.

Исходя из видов используемых ресурсов, эффективность системы земельного

кадастра, следует рассматривать (определять) в социально-экономической системе по отношению к следующим группам факторов:

−первичным факторам производства (природным и трудовым ресурсам);

−вторичным факторам производства (материальное производство, информационные ресурсы).

Эффективность системы земельного кадастра следует подразделять на две основные составляющие:

1)эффективность земельно-кадастрового производства;

2)эффективность участия системы земельного кадастра в принятии оптимальных управленческих решений (эффективность применения данных государственного земельного кадастра) (рисунок 1.).

26

Эффективность земельнокадастрового производства

Эффективность системы государственного земельного кадастра

Рисунок 1 – Виды эффективности системы ГКН по объекту приложения [А.А. Варламов, С.А. Гальченко]

В свою очередь эффективность земельно-кадастрового производства может быть разделена на следующие составные части:

1)эффективность системы управления земельно-кадастровым производством (организационной структуры земельной службы);

2)эффективность отдельных земельно-кадастровых действий;

3)эффективность земельно-кадастрового производства в целом. Эффективность участия системы земельного кадастра в принятии оптимальных

управленческих решений следует рассматривать как сумму эффектов от применения данных государственного земельного кадастра различными участниками земельного и информационного рынков. Эффективность системы земельного кадастра будет возрастать с увеличением числа задач управления земельными ресурсами, в которых используются земельно-кадастровые данные.

Эффект земельно-кадастрового производства - это полезный конечный результат производственной деятельности, характеризуемый объёмом выполненных работ и накопленной информацией о земельных ресурсах, состав, содержание и качество которых соответствует потребностям общества в данный период времени.

Эффект системы государственного земельного кадастра - совокупный эффект земельно-кадастрового производства и применения земельно-кадастровой информации участниками земельного и информационного рынков.

Эффективность земельного кадастра - это система земельно-кадастровых действий, проводимых с целью получения определённого вида эффекта от использования земельных и информационных ресурсов.

Эффект ГКН может быть классифицирован по следующим признакам:

−по воздействию на объект (на среду);

−по источнику создаваемого эффекта;

28

ограниченное право использования его земельным участком (в результате государственного кадастрового учета и последующей регистрации прав на сервитут).

По источнику эффект может быть системным (от функционирования системы земельного кадастра в целом и отдельных земельно-кадастровых действий), структурным (функционирования структуры органов ГКН) и информационным (от использования земельно-кадастровой информации участниками земельного и информационного рынков).

По видам произведённых затрат эффект системы ГКН может быть подразделён в зависимости от затрат на производство земельно-кадастровых работ, инвестиций в земельно-кадастровое производство (в том числе инвестирование НИОКР), затрат на погашение кредитов, затрат на страхование земельно-кадастровой информации.

Эффект системы земельного кадастра по видам получаемых результатов можно представить в виде экономической, экологической, организационно-технологической,

информационной и социальной составляющих.

Экологический эффект от ведения земельного кадастра может проявляться в зависимости от периода освоения. Он может быть первичным, промежуточным и

проявляется в снижении объёма загрязнений и концентрации вредных веществ в почве и воде и воздухе; увеличении площади пригодных к использованию земель, сокращению уровня шума;

б) промежуточный эффект - это снижение загрязнения природной и антропогенной среды до минимально допустимых норм;

в) конечный эффект заключается в повышении продолжительности уровня жизни населения, снижении заболеваемости людей, эффективности общественного производства и увеличении валового национального продукта страны.

Абсолютный эколого-экономический эффект может быть выражен через прирост объёмов валовой продукции, чистого дохода; прирост прибыли за счет освоения, трансформации и улучшения земель, введения экологически целесообразной системы севооборотов; через снижение производственных затрат; экономию потерь общественного труда; снижение себестоимости продукции; уменьшение износа

основных фондов.

Под экономическим эффектом земельного кадастра понимается результативность государственной и муниципальной деятельности по управлению земельными ресурсами, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта (результата) к затратам ресурсов, а также достижение наибольшего объёма земельно-кадастрового производства при применении ресурсов определённой стоимости.

Экономический эффект системы земельного кадастра создаётся за счет взаимоорганизации системы землепользования и территории регионов, создания оптимальных пропорций в структуре земельного фонда и землепользования, их территориальном размещении, улучшения экономической, налоговой, инвестиционной политики управления, что сказывается, в конечном счёте, на эффективности материального производства.

Следует различать следующие виды экономического эффекта ГКН: фактический,

расчётный и прогнозный.

Фактический эффект ГКН - это фактически полученный эффект системы ГКН (или отдельных земельно-кадастровых работ) и оценка осуществлённых единовременных

затрат и ежегодных издержек для освоения и ведения системы ГКН.

Расчётный эффект ГКН - это эффект, определённый на основе предполагаемых доходов и расходов земельно-кадастрового производства, а так же на основе