7966

50

реализации проектных решений. Рассматривая функциональное зонирование и планировочную организацию, необходимо отметить, что значительную экономию площадей даёт использование земельного участка под жилищно-гражданское строительство. Это рекомендует, как правило, результаты комплексной оценки и функциональное зонирование территории.

Экономия площади и эффективность использования земельного участка q1, в случае застройки земельного участка под жилищно-гражданских строительств ориентировочно

может быть рассчитана по формуле: q = ∑1 N- C- − C0/ ,

где Ni – прирост населения в i-й зоне расселения (тыс/чел) и устанавливается в соответствии с зонированием и прогнозированием расселения принятом в проекте территориального планирования;

Ci – средние для i-й зоны затраты на освоение площадок под жилищно-гражданское строительство в расчёте на 1 чел/руб. (устанавливается по данным кадастра стоимости участка или комплексной оценки территории);

C0/ – средние затраты на освоение лучших в i-й зоне площадок под жилищногражданское строительство (руб/чел) (лучшие площади отбираются из всех площадок в i- й зоне расселения в количестве обеспечивающем реализацию процесса расселения).

Алгоритм определения экономической эффективности проектных решений и предложений в области землеустройства и кадастров

Общий алгоритм оценки эффективности проектных решений и предложений предлагает следующую последовательность действий:

1.Формулировка цели, задач и анализа экономической эффективности проектных решений и предложений;

2.Определение вида эффективности и эффекта проектных решений;

3.Выбор критерия эффективности проектного решения;

4.Выявление факторов влияющих на экономическую эффективность проектных решений;

5.Выбор методов и приёмов определения экономической эффективности;

6.Проведение расчёта эффективности и анализ полученных результатов;

7.Разработка предложений по повышению экономической эффективности проектных решений и принятия управленческих решений.

Всовременных условиях результативными показателями оценки эффективности системы кадастра недвижимости являются размеры финансирования земельнокадастровых и земельноустроительных работ и поступление платежей за землю, в виде земельного налога и арендной платы.

Врезультате исследования различных расчётов, отражённых в приложениях на страницах 77 – 117, делаем выводы об эффективности проектных решений и предложений в области землеустройства и кадастров, рассмотренных в выпускной квалификационной работе.

Тема 10 Порядок расчёта экономической эффективности проектных решений и предложений в области землеустройства и кадастров

На основе изучения и анализа исходной информации студент должен определить эффективность одного из видов земельно-кадастровых действий (в соответствии с тематикой дипломной работы) или рассчитать численное выражение экономического эффекта количественного учёта земель.

Оценка эффективности проводится в несколько этапов. На первом этапе необходимо установить цель определения эффективности. В зависимости от выбранной темы

51

дипломной работы и темы научного исследования студент должен выбрать, какие виды эффективности им будут оцениваться: экономическая (обязательно), экологическая, технико-технологическая (организационная), правовая, социальная и др. Затем необходимо проанализировать и описать технологию (методику) земельно-кадастровых мероприятий, которым посвящена работа. При этом необходимо уделить внимание тем аспектам, которые связаны с затратами финансовых, трудовых и других ресурсов, создающих прирост производительности труда, платежей за использование информационных и земельных ресурсов, качества обслуживания заинтересованных лиц и др.

I.Расчёты по экономической эффективности можно разбить на 3 части:

−расчёт затрат;

−расчёт доходов;

−оценка эффективности.

Для каждой из этих части используются показатели: затратные, доходные и показатели «затраты-доходы», «затраты-эффективность». При этом нужно изначально определить основные и вспомогательные критерии эффективности, которые будут служить направлением расчётов. Например, если основным критерием служит максимум рентабельности, то последовательность расчётов будет выглядеть следующим образом:

1)оценка затрат по отдельным статьям;

2)суммарные затраты;

3)оценка доходов по отдельным статьям;

4)суммарные доходы;

5)приведение доходных и затратных показателей к сопоставимым единицам (на единицу времени, площади и т.п.);

6)определение чистого дохода и рентабельности (эффективности).

II. При оценке технологической эффективности в качестве критерия оценки,

как правило, служит производительность труда как на отдельном рабочем месте в технологической цепочке, так и в целом всей организацией или технологической схемы.

III.Для оценки экологической эффективности следует применять специальные системы показателей (уровень загрязнения, ПДК, БПК, заболеваемость, продолжительность жизни и прочие), при этом первичные экономический эффект может быть отрицательным. Это допустимо. Однако, конечный экономический и экологический эффект от разрабатываемых мероприятий должен быть положительный. Например, снижение загрязнения в регионе влияет на снижение заболеваемости

населения, в том числе трудоспособного, что в конечном итоге влияет на экономическую активность населения.

IV. Оценка социальной эффективности может быть дана в описательной форме, например, каким образом совершенствования кадастрового учёта влияет на качество обслуживания населения. Однако социальный эффект также выразить и численными показателями: сокращение сроков предоставления сведений ГКН, снижения количества земельных споров,

снижение затрат на оформление (переоформление) документов.

Тема 11Экономические аспекты кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости – это определение стоимости объекта недвижимости по установленной Законодательством РФ методике, занесенной в кадастровое дело данного объекта.

В соответствии с п.16 ФСО №4 при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы

52

объектов оценки на основании:

−анализа информации о рынке объектов оценки;

−обоснования модели оценки кадастровой стоимости;

−состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

На кадастровую стоимость влияют различные факторы, поэтому на сегодняшний день один из этапов оценки стоимости объектов недвижимости связан с проведением факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

−доступность различных центров тяготения (объектов);

−уровень развития транспортной инфраструктуры;

−уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

−уровень развития социально-бытового обслуживания

населения;

−состояние окружающей среды;

−историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

−инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Ценообразующие факторы – многообразие условий, в которых формируются структура и уровень цены.

В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены .

В ходе анализа отчетов об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости Нижегородской области было выявлено, что основными факторами, определяющими цену жилья на рынке, являются:

−местоположение объекта – район, микрорайон;

−год постройки дома, характеристика жилья (народная стройка, сталинка, хрущевка, брежневка, улучшенка, элитное, новостройка);

−материал стен;

−общая площадь;

−этажность здания, этаж расположения (средний/крайний).

Внастоящее время в городах и районах области продолжает расти интерес населения к малоэтажному жилью.

На формирование стоимости объекта так же оказывает фактор наличие площади земельного участка. Но так как объектом оценки является недвижимость без учета земельного участка, при построении расчетной модели происходит элиминирование земельного участка, по средствам введения фактора «Площадь земельного участка ОЦ» значение которого равно 0.

На цену коммерческой недвижимости влияет огромное разнообразие факторов. В их число входят физические, экономические и социальные факторы. Рассмотрим каждый фактор подробнее.

К физическим факторам относятся следующие характеристики:

−местоположения объекта – климатические условия, ресурсы, почва, грунты, топография; удаленность от жилых территорий, административного центра, транспортная развязка;

−земельного участка – размер и форма, площадь, общий вид, благоустроенность

объекта;

−зданий и сооружений – общее количество, год постройки, качество, планировка, архитектурный стиль и т.д.

53

К экономическим факторам можно отнести следующие:

− общие – состояние мировой экономики, финансовая ситуация в стране, области,

городе;

−факторы спроса – занятость население, обеспеченность и уровень заработной платы жителей, процентные ставки, стоимость проведения купли-продажи;

−факторы предложения – количество продаваемых объектов, финансирование, налогообложение.

К социальным факторам относятся потребности людей в приобретении разного рода объектов недвижимости, общения с жителями и владельцами соседних участков. Стоимость таких операций с недвижимостью, как покупка и аренда офиса, торгового центра, квартиры или загородного дома, в значительной степени зависит и от уровня образования в стране и регионах, стиля жизни населения.

Выбранные ценообразующие факторы стоимости объектов недвижимости позволяют дифференцировать кадастровую стоимость объектов оценки в зависимости от их местоположения, окружения, социально-экономического развития и инфраструктуры, а также от их количественных и качественных характеристик.

Для определения значений ценообразующих факторов стоимости объектов недвижимости создаются цифровые тематические карты (Рисунок 3.1).

Рисунок 12– Тематическая карта ценообразующего фактора «Историко-культурный центр»

В массовой оценке объектов недвижимости составляются модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящие в одну группу. Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – функциональная зависимость стоимости объектов недвижимости от ценообразующих факторов. Рассмотрим построение этих моделей подробнее.

Построение статистических моделей осуществляется в следующей последовательности:

1)выбор факторов стоимости для построения моделей;

2)построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой группы;

3)анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

1. Для каждой группы на основании анализа объектов-аналогов определяются факторы стоимости. При построении статистической модели используется кодировка факторов стоимости объектов оценки и объектов-аналогов. Цифровые коды присваиваются качественным факторам стоимости.

Типовыми факторами стоимости являются ценообразующие факторы, представленные в следующей таблице .

55

двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2); 3) экспоненциальная модель:

Y= a0ea1 X 1 +...+ an X n

Врезультате расчета кадастровой стоимости помещений 1 группы построим линейную модель со следующими характеристиками:

УПКС = -47892,3+796,216*метка(Код_материал стен)+24866,2* метка

(Код_площадь помещения)+23445,7*метка(Код_этаж_расположения) +26584,7* метка (Код_этажность здания)+365,478*((Численность населения в населенных пунктах+ 20090)/56474,8)

Метка – это код фактора стоимости по таблице кодировок.

Для определения кадастровой стоимости данного помещения необходимо УПКС умножить на площадь этого помещения.

Рассмотрим на примере одного объекта расчет кадастровой стоимости жилого помещения.

Рассчитаем УПКС по построенной линейной модели. В следующей таблице приведены значения факторов стоимости для объекта 1 группы города N са по адресу F с кадастровым номером 52:00:00 Таблица 2 – Значения факторов стоимости

УПКС = -47892,3+796,216*1+24866,2*3+23445,7*1+26584,7*9+365,478*((105341+ 20090) / 56474,8) = 30113,93 руб./кв.м

Для определения кадастровой стоимости данного помещения необходимо УПКС умножить на площадь этого помещения.

Кадастровая стоимость = УПКС, руб./кв.м * Площадь, кв.м = 30113,93 * 61,4 = 1848995,55 руб.

Кадастровая стоимость определяется и применяется в целях налогообложения. Налог на недвижимость является ключевым компонентом сбалансированной и справедливой налоговой системы многих стран мира. Этот налог обеспечивает поступление стабильных и экономически эффективных доходов в бюджеты муниципальных образований, он может адекватно восприниматься общественностью при условии наличия законов, регулирующих налогообложение недвижимости, которые обеспечивают справедливое распределение налогового бремени между налогоплательщиками. Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира и служит экономическим рычагом стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала.

Самостоятельная практическая работа

Выполнение самостоятельной практической работы подразумевает теоретическое исследование с точки зрения управления и организации деятельности в области городского кадастра в тесной взаимосвязи с разрабатываемой темой магистерской работы, а так же применения расчетов экономической эффективности мероприятий.

Рекомендуемые планы самостоятельной практической работы

Содержание

Введение 1 Основные понятия и процесс кадастровой оценки недвижимости

2 Организация и управление кадастровой оценки недвижимости

56

3 Экономические аспекты кадастровой оценки недвижимости Заключение Список использованных источников

Содержание

Введение 1 Система управления в землеустройстве и кадастре

2 Организация системы управления в землеустройстве и кадастре

3 Эффективность управления в землеустройстве и кадастре Заключение Список использованных источников Приложения

Приложение А – Отчет о показателях деятельности по осуществлению государственного земельного надзора в Управлении Росреестра по Нижегородской области

57

Список рекомендованной к изучению литературы

1.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ] : [ред. от 21.07.2014]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

2.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ [ред. от 05.05.2014]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

3.Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5.08.2000 г. № 117-ФЗ (с изм. и доп.). [Электронный ресурс] : [федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ] : [ред. от 24.11.2014]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

4.Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон Рос. Федерации от 29.07.1998 г. № 135ФЗ] : [ред. от 13.07.2015]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

5.Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Цель оценки и виды стоимости [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №2) : утв. приказом Мин-ва экон. развития и торговли Рос. Федерации от 20.05.2015 № 255. – Режим доступа : Консультант Плюс. Законодательство. ВерсияПроф.

6.Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №4) : утв. приказом Мин-ва экон. развития и торговли Рос. Федерации от 22.10.2010 № 508. – Режим доступа : Консультант Плюс. Законодательство. ВерсияПроф.

7.Российская Федерация. Правительство. О государственной кадастровой оценке земель [Электронный ресурс] : постановление Правительства Рос. Федерации № 945 от 05.08.1999. – Режим доступа : Консультант Плюс. Законодательство. ВерсияПроф.

8.Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости [Текст] : моногр. / А.В. Пылаева. – Н.Новгород: НИУ РАНХиГС, 2014. – 141 с.

9.Пылаева, А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости [Текст] : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2012. – 138 с.

10.«Волго-Окская экспертная компания» [Электронный ресурс] – Режим доступа

:http://www.voek-expert.ru/

11.ГКР [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://www.gkr.su/

12.Кадастровая оценка объектов недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/kadastrovaya-ocenka-obektov- nedvizhimosti.html

13.Кадастровая стоимость недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://xn--------8ve5a5bzaf3g.xn--p1ai/kadastrovaya_stoimost_nedvizhomosti.html

14.Методические указания по порядку составления отчета по форме № 16-эф «Отчет о показателях деятельности по осуществлению государственного земельного надзора»

15.Независимое партнерство «Аспект» [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://aspect-nn.ru/

16.ООО «Независимое Экспертное Бюро» [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://www.neb-nn.ru/

17.Приволжский центр финансового консалтинга и оценки [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://www.pcfko.ru/

18.О.В. Сидоренко Макроэкономическое прогнозирование и планирование : учеб. пособие / сост О.В. Сидоренко– Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2013. – 166 с.

58

19.Управление оценки объектов недвижимости[Электронный ресурс] – Режим доступа : https://rosreestr.ru/site/about/struct/upravlenie-otsenki-obektov-nedvizhimosti/

20.Ставки налога на имущество организаций в субъектах российской федерации (по состоянию на 01.12.2015) [Электронный ресурс] – Режим доступа : http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=157394;fld=134;dst=100005 ,-487;rnd=0.28465490275993943

21.Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам

[Электронный ресурс] – Режим доступа : https://www.nalog.ru/rn52/service/tax/d500088/

22.Управление Росреестра по Нижегородской области [Электронный ресурс] –

Режим доступа: http://www.to52.rosreestr.ru.

59

ПРИЛОЖЕНИЯ Примеры определения экономической эффективности отдельных видов земельно-

кадастровых работ