9873

зданий и комплексов. Особую актуальность концепция и подходы фасилити-менеджмента приобретают в связи с проблемой реформы ЖКХ.

В сфере эксплуатации объектов производственного назначения фасилити-менеджмент пока что получил существенно меньшее распространение. Однако не вызывает сомнений то, что с каждым годом по мере развития российского рынка услуги организаций, специализирующихся на обслуживании объектов производственной инфраструктуры, будут становиться все более востребованными.

6.2. Виды услуг фасилити-менеджмента Деятельность компании, оказывающей услуги фасилити-менеджмента, можно разделить на

несколько основных направлений.

1. Деятельность фасилити-менеджера, связанная с содержанием материальных объектов,

складывается из следующих основных направлений:

ремонтные работы;

уборка помещений;

обслуживание элементов инженерной инфраструктуры, включая системы энергоснабжения,

водоснабжения, канализации, теплоснабжения, вентиляции, кондиционирования, освещения,

слабых токов, лифтов;

обслуживание информационных сетей, систем телевидения и радио;

удаление отходов;

обслуживание автостоянок и прилегающих территорий;

другие услуги.

2.Деятельность, связанная с персоналом обслуживаемой организации (в случае объектов производственного и офисного назначения) или жильцами (в случае объектов жилого назначения),

включает такие услуги, как:

планировка и создание интерьера помещений;

организация рабочего места для сотрудников обслуживаемых организаций;

организация питания;

организация уборки помещений;

организация отдыха персонала обслуживаемой организации или жильцов.

3.Деятельность, связанная с созданием имиджа обслуживаемой организации, предполагает решение таких задач, как:

удачное сочетание основных характеристик объекта с существующей планировкой района;

благоустройство прилегающей территории;

отсутствие вредных воздействий на окружающую среду;

участие в общественных мероприятиях по благоустройству территории общины;

не ущемление фактом существования организации интересов жителей близлежащих домов

(например, затруднение парковки, вырубка зеленых насаждений и т. п.);

обеспечение эстетической привлекательности внешнего вида здания организации;

проведение специальных массовых мероприятий в интересах обслуживаемой организации.

4. Деятельность, связанная с охраной объекта и обслуживаемой организации, весьма

многообразна и включает пять основных направлений:

охрана стационарных объектов;

охрана подвижных объектов;

охрана руководителя организации и членов его семьи, а также сотрудников предприятия;

охрана деловых встреч и бизнес-мероприятий;

охрана денежных средств, ценных бумаг и драгоценностей клиентов.

Указанные выше услуги эксплуатационная компания оказывает как самостоятельно, так и с привлечением других специализированных компаний.

6.3. Управление деятельностью компании фасилити-менеджера Несмотря на кажущуюся очевидность и простоту задач, решаемых компаниями,

предоставляющими услуги фасилити-менеджмента, организация должного управления такими компаниями — очень непростая задача. Основная причина этого состоит в том, что фасилити-

менеджерам приходится выполнять огромное количество разнообразных действий. Так, на ти-

пичном объекте жилищного назначения количество различных действий, которые приходится выполнять сотрудникам эксплуатирующей организации, исчисляется многими сотнями. Все эти действия должны быть интерпретированы как бизнес-процессы, формализованы. Должны быть предложены показатели, характеризующие эффективность и результативность этих бизнес-

процессов. Значение данных показателей должны отслеживаться, сопоставляться с целевыми. На основе этих сравнений должны предприниматься шаги по совершенствованию деятельности.

Ситуация еще больше усложняется, если представить, что организация, предоставляющая услуги фасилити-менеджмента, должна обслуживать не один объект, а большое количество разных объектов.

Таким образом, организация управления в компании фасилити-менеджера в соответствии с современными требованиями — это серьезная по своим масштабам и сложности управленческая проблема.

Практический опыт показывает, что для достижения высокого уровня эффективности работы удобно различать три вида действий в зависимости от прогнозируемости действий, которые требуется выполнять при оказании услуг фасилити-менеджмента:

1.регламентные работы — это полностью прогнозируемые действия, сроки выполнения которых точно устанавливаются в договорных документах, в технической документации на объект,

инженерные системы ит.д., а также в нормативной документации (например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают сроки подготовки жилищного

фонда к сезонной эксплуатации);

2.текущие запросы потребителей — это такие запросы потребителей на обслуживание, которые возникают сравнительно часто, но характер запросов и их время поступления прогнозировать трудно либо для прогнозирования требуется применение статистических методов (например,

потребитель информационных услуг столкнулся с проблемой доступа в Интернет или кабельной телевизионной сети и просит решить проблему);

3.аварии — это такие ситуации, которые наступают редко, их наступление трудно прогнозировать, они требуют незамедлительных действий и могут сопровождаться серьезным материальным ущербом, страданиями или даже гибелью людей.

Различать эти три вида действий целесообразно с точки зрения принятия организационно-

структурных решений, создания технической и организационно-распорядительной документации,

снижения затрат на обслуживание, обеспечения своевременности выполнения действий,

повышения качества обслуживания и решения других вопросов, определяющих высокую эффективность деятельности. На рис. 6.1. приведен пример организационной структуры компании фасилити-менеджера, которая обслуживает три жилых комплекса, расположенных в одном городе.

Приведенная организационная структура является матричной. Для каждого из трех объектов создается свое сервисное подразделение во главе с менеджером объекта. В его распоряжении находится инженерная группа объекта, группа продаж дополнительных услуг на объекте,

диспетчерская объекта, охрана объекта.

Менеджер объекта отвечает за поддержание всего комплекса отношений с обслуживаемой организацией и организацию работы своего сервисного подразделения.

Инженерная группа объекта отвечает за:

планирование регламентных работ на объекте в соответствии с договорными документами, технической и нормативной документацией;

удовлетворение текущих запросов потребителей;

разработку планов мероприятий по предупреждению наступления аварий на объекте;

другие функции.

Группа продаж дополнительных услуг на объекте отслеживает меняющиеся потребности обслуживаемой организации в плане получения дополнительных и новых видов услуг, а также решает вопрос об их предоставлении.

Диспетчерская объекта организует все информационные потоки относительно действий,

выполняемых на объекте.

Менеджеры объектов находятся в подчинении заместителя генерального директора по обслуживанию объектов. Его основная роль состоит в общей координации работ по обслуживанию объектов, выявлении сильных и слабых сторон сервисного подразделения каждого из объектов,

сравнительном анализе деятельности и организации распространения передового опыта обслуживания.

Рис. 6.1. Пример организационной структуры компании фасилити-менеджера,

обслуживающей три жилых комплекса в одном городе Главный инженер компании отвечает за организацию выполнения всех видов регламентных

работ и ликвидацию аварий на всех трех объектах. В его распоряжении находятся служба главного энергетика, служба главного механика, служба главного теплотехника, служба КИПиА, аварийная служба, отдел техники безопасности, отдел снабжения, технадзор. Все эти службы (за исключением аварийной службы, отдела снабжения, технадзора) отвечают за выполнение регламентных работ.

Для этого с учетом информации, полученной от менеджеров объектов, разрабатывается детальный сводный план проведения работ на каждом из объектов с разбивкой задач по каждому подразделению. Сотрудники этих подразделений в соответствии с разработанным сводным планом регламентных работ прибывают на объект и во взаимодействии с инженерной группой объекта выполняют регламентные работы.

Аварийная служба принимает участие в разработке плана мероприятий по предупреждению аварий. В случае их наступления обеспечивает их ликвидацию. К этим работам могут привлекаться сотрудники других инженерных подразделений, а также внешние организации.

Отдел снабжения во взаимодействии с инженерными группами объекта определяет потребности всех объектов в материалах и оборудовании и организует их поставку. На каждом из объектов может быть создан локальный склад. Управление локальными складскими запасами товарно-материальных ценностей осуществляется во взаимодействии с ответственными сотрудниками инженерной группы объекта.

Технадзор, когда это требуется, осуществляет все действия по техническому надзору за

работами (например, ремонтными), выполняемыми на объекте.

Функции остальных структурных подразделений понятны из их названия.

К числу основных факторов успеха, обеспечивающих высокие показатели деятельности компании фасилити-менеджера, можно отнести:

1.сохранение или увеличение ценности обслуживаемого объекта как актива;

2.соответствие или превосходство номенклатуры и качества оказываемых услуг фасилити-

менеджмента ожиданиям потребителя;

3.отсутствие в работе фасилити-менеджера дефектов, ведущих к снижению качества или производительности в обслуживаемой организации;

4.отзывчивость фасилити-менеджера на запросы обслуживаемой организации, высокую скорость и своевременность их выполнения;

Основные шаги по выполнению трех видов действий, выполняемых при обслуживании

объектов, приведены на рис. 6.2. – 6.4.

5.низкий уровень затрат в компании самого фасилитименеджера и в обслуживаемой организации;

6.отсутствие травматизма, ущерба здоровья или угрозы жизни на территории обслуживаемой организации;

7.отсутствие вредного воздействия на окружающую среду;

8.благоприятный имидж обслуживаемой организации в глазах деловых партнеров,

общественности и органов власти.

Рис. 6.2. Основные действия по выполнению регламентных работ

Рис. 6.3. Основные действия по выполнению текущих запросов потребителей на объекте

Рис. 6.4. Основные действия по предупреждению и ликвидации аварий Достижение указанных ключевых факторов успеха обеспечивается за счет создания систем

менеджмента качества, охраны здоровья и безопасности труда, экологического менеджмента.

Указанные системы менеджмента должны обеспечивать:

1.Тесное взаимодействие с потребителями услуг на предмет выявления их предпочтений, уровня удовлетворенности оказываемыми услугами, причин неудовлетворенности и т. п.

2.Тщательное управление рабочим временем сотрудников, оказывающих услуги, и

используемыми материально-техническими ценностями.

3.Развитие рабочих мест в компании фасилити-менеджера, подразумевающих должную организацию физического пространства, оснащенность инструментом и приборами,

требуемыми для выполнения работ, доступ к компьютерам и другим средствам, повышающим эффективность работы.

4.Высокий уровень информационного обеспечения деятельности, предполагающего тщательный учет затрат (рабочего времени и материалов), поступающих запросов, запланированных и

выполненных действий по обслуживанию объектов.

5.Тщательное документирование систем менеджмента, включая документирование видов работ

идействий, выполняемых фасилити-менеджером, и порядка их выполнения.

6.Соблюдение норм законодательства, требований технической документации и договорных документов.

7.Эффективные коммуникации в организации по вопросам оказания услуг и управления деятельностью.

8.Постоянное совершенствование деятельности на основе развития системы планирования, совершенствования организационной структуры и бизнес-процессов, развития персонала и информационных технологий.

3.2.Примерная тематика курсовых работ (проектов), рефератов, расчётных работ, расчетно-графических работ

Семестр № 3:

1.Анализ и экспертиза структуры управление строительством и последующей эксплуатацией жилых и крупных гостиничных комплексов.

2.Анализ и экспертиза структуры управление строительством и последующей эксплуатацией офисных, спортивно-оздоровительных и иных центров.

3.Анализ и экспертиза структуры управление строительством и последующей эксплуатацией крупных гостиничных, ТРЦ и торговых комплексов.

3.3. Самостоятельная работа обучающегося

Таблица 4.4. Содержание и объем самостоятельной работы обучающегося

4.ОЦЕНОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

Оценочные материалы для проведения текущего контроля успеваемости и промежуточной аттестации представлены в Приложении 1 к рабочей программе.

Учебно-методическое и материально-техническое обеспечение дисциплины представлено в Приложении 2 к рабочей программе.

Приложение 1 к рабочей программе

ОЦЕНОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

Б.1.В.10. Управление жизненным циклом инвестиционно-строительных проектов

(шифр и наименование дисциплины в соответствии с учебным(ыми) планом(ами)

Направление подготовки

08.04.01 Строительство

(специальность)

1. ОЦЕНОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ТЕКУЩЕГО КОНТРОЛЯ УСПЕВАЕМОСТИ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

Оценочные материалы для проведения текущего контроля успеваемости по дисциплине позволяют систематически проводить внутреннюю оценку качества образовательной деятельности и подготовки обучающихся по дисциплине, выявлять уровень освоения дисциплины обучающимся на протяжении всего периода ее изучения, а также для регулярно контролировать процесс освоения дисциплины обучающимся.

Оценочные материалы предназначены как для контактной работы обучающегося с педагогическим работником ННГАСУ, так и для самостоятельной работы обучающихся (в том числе, с использованием ЭИОС ННГАСУ (при наличии)).

Перечень оценочных материалов для текущего контроля успеваемости по дисциплине представлен в таблице 1.1.

1.1. Типовые задания, вопросы для текущего контроля успеваемости

Таблица 1.1. Перечень оценочных материалов для проведения текущего контроля успеваемости