9873
.pdfнедостаточный спрос на продукцию проекта или отсутствие его реальных преимуществ перед аналогичными видами продукции;
чрезмерно высокая стоимость проекта (с точки зрения не только экономических, но и социальных или, например, экологических параметров проекта);
отсутствие необходимых гарантий со стороны заказчика проекта (или правительства);
чрезмерный риск;
высокая стоимость сырья.
По результатам предварительного анализа аналитик проектов представляет руководству организации те из идей, которые не содержат явных несоответствий установленным критериям.
Руководство организации рассматривает выводы аналитика и принимает решение о дальнейшей проработке проекта — проведении ППП.
Прединвестиционная подготовка проекта состоит из трех основных этапов:
1.исследование возможностей инвестирования (ИВИ);
2.прединвестиционные исследования (ПИ);
3.обоснование инвестиций (ОИ).
Как показано на рис. 1.1, эти этапы нельзя рассматривать как последовательность независящих друг от друга шагов. Они выполняются параллельно, итеративно. Между этапами образуются обратные связи. На каждом из этих этапов создается документация ППП (см. 1.5), которая будет востребована на последующих этапах проекта (предпроектная и проектная подготовка строительства).
В качестве примера на рис. 1.2 показано, как этапы проведения ППП реализуются в крупном инвестиционно-строительном холдинге. На рис. 1.3 приведена принципиальная схема разработки,
согласования и утверждения прединвестиционной, предпроектной и проектной документации на строительство, реализованная в этом же холдинге.
По результатам прединвестиционной подготовки проекта инициаторы проекта принимают решение о целесообразности продолжения проекта и переходе к инвестиционной стадии.
Рис. 1.2. Этапы проведения предпроектной подготовки проекта в крупном инвестиционно-
строительном холдинге
Рис. 1.3. Принципиальная схема разработки, согласования и утверждения прединвестиционной,
предпроектной и проектной документации на строительство
1.2. Исследование возможностей инвестирования
На этапе исследования возможностей инвестирования (ИВИ) (Opportunity Studies) разрабатывается концепция проекта. При разработке концепции специалисты команды проекта в максимально возможной степени используют информационные базы данных. Основные задачи, решаемые при разработке этого документа, следующие:
сформулировать цели инвестирования;
провести анализ основных путей реализации проекта и выбрать наиболее предпочтительные
из них;
оценить целесообразность проекта для инвестора и других заинтересованных лиц;
определить источники финансирования;
провести оценку возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-
экономических показателей проекта.
Концепция в общем случае содержит следующие разделы (см. 1.5):
1.Основание для разработки.
2.Заказчик.
3.Общие сведения о проекте.
4.Финансово-экономическое обоснование проекта.
Помимо проработки рыночных, финансово-экономических и организационных аспектов проекта, на этапе ИВИ разрабатываются и сугубо технические аспекты,
состоящие из двух элементов:
критерии и концепция проектирования объекта, которая в основном сводится к составлению
перечня технико-экономических показателей объекта. Различные объекты жилой, офисной,
производственной недвижимости характеризуются набором типовых показателей. В дополнение к типовым показателям могут устанавливаться и специфические показатели, актуальные для конкретного объекта;
критерии и концепция проектирования процесса строительства, при разработке которых
прорабатываются основополагающие моменты, связанные с выбором технологий строительства, материалов,
специализированных подрядных организаций, а также с организацией и управлением строительством.
Результаты проведенной работы сводятся в задание на разработку прединвестиционной документации
(инвестиционного замысла и ходатайства о намерениях) (см. 1.5).
1.3. Прединвестиционные исследования
На этапе прединвестиционных исследований (Pre-Feasibility Studies) продолжается анализ возможных путей реализации и осуществимости проекта.
На этом этапе выполняется ряд исследований и ведется подготовка к началу осуществления проекта.
Степень детализации исследований на данном этапе может варьироваться в зависимости от требований инвестора (заказчика), возможности их финансирования и времени, отведенного на их проведение. По результатам прединвестиционных исследований составляются два основных документа, которые требуются для представления в установленном порядке в местные органы исполнительной власти:
1.Инвестиционный замысел (цели инвестирования).
2.Ходатайство (декларация) о намерениях инвестирования в строительство предприятий,
зданий и сооружений.
В этих документах производится выбор наиболее приемлемого варианта инвестирования в объект вложений (строительства), определение предварительных условий и места (района) размещения объекта и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей (ограничений)
инвестора. На этом же этапе формируются предварительные технические условия (спецификации).
Структура инвестиционного замысла включает:
цель и объект инвестирования, место (район) размещения;
продукцию проекта — характеристику и объем выпуска;
срок окупаемости;
доходность проекта;
назначение, мощность и основные характеристики объекта инвестирования;
предполагаемые источники и схему финансирования.
Инвестиционный замысел существенно зависит от специфики результата проекта.
Цели и задачи проекта должны быть четко сформулированы, так как только при этом условии могут быть сформулированы основные характеристики проекта, к числу которых следует отнести:
наличие альтернативных технических решений;
спрос на продукцию проекта;
продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы;
оценку уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию (услуги)проекта;
перспективы экспорта продукции проекта;
сложность проекта;
исходно-разрешительную документацию;
инвестиционный климат в районе реализации проекта;
соотношение затрат и результатов проекта.
На основе указанных характеристик проводится предварительный анализ осуществимости проекта.
Для решения этой задачи обычно используют несложную методику экспертной оценки, состоящую из приведенной ниже последовательности шагов.
На первом шаге определяются факторы, которые могут в значительной степени повлиять на успешность выполнения проекта. Приведенные выше характеристики могут входить в число факторов,
оказывающих первостепенное влияние на эффективность инвестиционного проекта.
На втором шаге выявленные факторы располагаются в порядке убывания приоритетности.
Приоритетность фактора определяется по степени его влияния на ход реализации проекта. Получившаяся последовательность заносится в табл. 1.1.
На третьем шаге осуществляется оценка весомости (ранга) каждого из перечисленных факторов.
Сумма рангов всех факторов должна быть равна единице. Иначе говоря, сумма по столбцу 3 табл. 5.3.1
должна быть равна единице.
На четвертом шаге проект (ы) или варианты одного проекта оцениваются по каждому из факторов
(критериев) оценки. Максимальный балл по любому из факторов для проекта равен 100, минимальный — 0.
Например, если эксперты признают, что спрос на продукцию проекта будет неограниченным, то значение фактора «спрос на продукцию (услуги) проекта» для данного варианта проекта равно 100 баллам.
На пятом шаге проводится оценка влияния каждого фактора (гр. с 9-й по 13-ю). Она получается путем перемножения веса каждого фактора (гр. 3) на оценку этого фактора для каждого варианта проекта (гр. с 4-й
по 8-ю). Полученные значения произведения заносятся в графы столбцов 9-13.
На шестом шаге получают интегральную экспертную оценку приоритетности вариантов проекта. Для этого значения по столбцам 9-13 суммируются. Наибольший приоритет получают те варианты проектов,
которым соответствуют столбцы с наибольшей суммой.
Таблица 1.1
Форма для экспертной оценки вариантов инвестиционных решений
Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта. В
первом случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получившие наивысшие результаты,
во втором — полученная интегральная экспертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее
«ограничением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше установленного предела, проект признается осуществимым.
Если проект достоин дальнейшего рассмотрения, определяют состав сведений, которые потребуются для его разработки, включая:
детальный маркетинг;
инженерно-геологические изыскания;
оценку окружающей среды и местных источников сырья;
политическую обстановку в регионе, республике, стране;
социокультурную характеристику населения.
Результаты работ на этапе формирования инвестиционного замысла оформляются в виде аналитической записки, в которой должны быть определены:
цель, основные особенности и альтернативы проекта;
организационные, финансовые, политические и другие проблемы, которые нужно в дальнейшем учитывать;
конкретная программа разработки проекта;
оценка необходимых инвестиций и характеристики результатов по критериям приемлемости.
Примерная структура инвестиционного замысла приведена в 1.5.
Инвестиционный замысел, как правило, подлежит экспертизе инвестора.
Второй важный документ, разрабатываемый на этапе ПИ, — ходатайство (декларация) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий сооружений. Ходатайство должно содержать следующую информацию:
инвестор (заказчик) — адрес; местоположение (район, пункт) намечаемого к строительству предприятия, сооружения;
наименование предприятия, его технические и технологические данные (объем производства промышленной продукции (оказания услуг) в стоимостном выражении в целом и по основным видам в натуральном выражении);
срок строительства и ввода объекта в эксплуатацию; обоснование социально-экономической необходимости намечаемой деятельности;
примерную численность рабочих и служащих, источники удовлетворения потребности в рабочей силе, обеспечение работников и их семей объектами жилищно-коммунального и социально-
бытового назначения; потребность предприятия в сырье и в материалах (в соответствующих единицах), в
энергоресурсах (электроэнергия, тепло, пар, топливо), источник снабжения, транспортное обеспечение, в
земельных и водных ресурсах (объем, количество, источник водообеспечения), водоотведение стоков,
методы очистки, качество сточных вод, условия сброса, использование существующих или строительство новых очистных сооружений;
возможное влияние предприятия (сооружения) на окружающую среду — виды воздействия на компоненты природной среды (типы нарушений, наименование и количество ингредиентов-
загрязнителей), возможность аварийных ситуаций (вероятность, масштаб, продолжительность воздействия),
отходы производства (виды, объемы, токсичность), способы утилизации;
источники финансирования намечаемой деятельности (учредители, пайщики, финансовые институты, правительство, коммерческие банки, кредиты поставщиков); использование (распределение)
готовой продукции.
Ходатайство о намерениях менеджеры проекта представляют на рассмотрение:
заинтересованным подразделениям инвестиционно-строительной компании для согласования передачи документа в органы государственной власти и местного самоуправления;
в органы государственного управления, местного самоуправления района, города по месту размещения предполагаемого строительства.
Примерная структура ходатайства приведена в 1.5.
Помимо разработки инвестиционного замысла и Ходатайства на этапе прединвестиционных
исследований решаются и другие задачи:
продолжается сбор технической документации, необходимой для проектирования и
строительства;
вносятся изменения и дополнения в концепцию проекта, в частности критериев и концепций объекта и процесса строительства;
составляются задания на разработку обоснования инвестиций и бизнес-плана.
1.4. Обоснование инвестиций По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти декларации о
намерениях заказчик принимает решение о разработке документации, позволяющей сделать выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта при заданных параметрах, соблюдении требований и условий строительства с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности. С этой целью разрабатывается обоснование инвестиций (ОИ) (Feasibility Studies) в строительство предприятий, зданий и сооружений. В этом документе должны содержаться принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и переходе к предпроектной и проектной подготовке. Такое решение принимается на основании положительного заключения экспертизы относительно ОИ.
Состав исходных данных и форма представления технико-экономических показателей по разделам ОИ устанавливаются заданием на разработку ОИ. При составлении задания на разработку ОИ могут учитываться положения, содержащиеся в рекомендованном. Госстроем России СП 11-101-95 «Порядке разработки,
утверждения и составе обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» с учетом отраслевой специфики объекта.
Обоснование инвестиций разрабатывается, как правило, на основе конкурсного выбора исполнителей.
Первым этапом формирования ОИ является проведение инженерных изысканий на площадке предполагаемого строительства.
Инженерные изыскания для обоснования инвестиций должны проводиться в соответствии с принципами, изложенными в ст. 47 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 г.),
нормативными документами субъектов Федерации, на территории которых предполагается осуществлять строительство объекта, а также рекомендательными положениями СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». Материалы инженерных изысканий для строительства используются не только для разработки ОИ, но и в предпроектной и проектной подготовке строительства.
Инженерные изыскания для строительства обеспечивают комплексное изучение природных и техногенных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) объектов строительства,
составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.
В ОИ должны выполняться альтернативные проработки, расчеты для всех предложенных земельных участков, в том числе принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей
(арендаторов) от потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка и
др. Состав и содержание указанных материалов должны быть достаточными для проведения необходимых согласований и экспертиз.
ОИ разрабатывается в объеме и в детализации, достаточных для обоснования решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно-изыскательских работ.
ОИ должны также содержать рекомендации по порядку дальнейшего проектирования строительства
(совмещенное строительство и проектирование строительства по очередям) и эксплуатации объекта,
обеспечивающих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, достижение положительных социальных результатов и других целей.
ОИ объектов подлежат государственной экспертизе.
Утвержденные ОИ могут использоваться заказчиком для:
проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта;
разработки бизнес-плана;
переговоров с органами исполнительной власти о представлении ему субсидий, налоговых и
иных льгот.
Примерная структура обоснования инвестиций для крупного инвестиционно-строительного проекта приведена в 1.5.
Бизнес-план разрабатывается (в случае необходимости) с целью привлечения финансовой поддержки от внешних инвесторов, а также банков, для которых бизнес-план является обязательным документом,
подтверждающим коммерческую привлекательность проекта. Бизнес-план включает разделы, в которых должны содержаться:
описание целей и задач, которые необходимо решить предприятию, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения;
анализ рынка и информация о потребителях продукции и услуг;
определение видов выпускаемой продукции и оказания услуг;
план производства продукции и оказания услуг;
план создания основных фондов;
организационный, юридический, финансовый планы;
оценка рисков и страхование проекта;
схемы финансирования проекта, включая использование привлеченных средств;
основные выводы по проекту и др.
Состав разделов бизнес-плана может изменяться в зависимости от условий осуществления проекта.
2.Проектный инжиниринг
2.1.Инжиниринг в организации разработки проектной документации
2.2.Осуществление функций генерального проектировщика
2.3.Лицензирование деятельности проектных организаций
2.4.Инжиниринг предпроектной подготовки строительства
2.5.Инжиниринг проектной подготовки строительства
2.6.Инжиниринг системы контроля за разработкой проектной документации
2.7.Инжиниринг системы контроля качества проектной документации
2.8.Передача проектов заказчикам. Хранение документации
2.9.Авторский надзор за строительством. Участие в комиссии по сдаче-приемке объекта в
эксплуатацию
2.1. Инжиниринг в организации разработки проектной документации Проектный инжиниринг — это технология и организация разработки и выпуска проектной
документации, включая лицензирование деятельности проектных организаций, предпроектную и проектную подготовку строительства, контроль за разработкой проектной документации и авторский надзор за строительством.
Возможны следующие организационные схемы разработки проектной документации:
традиционная с наделением одного института, входящего в холдинг, функциями генпроектировщика и системой субпроектировщиков (рис. 2.1);
управление проектированием силами специальной управляющей инжиниринговой компании
(в форме независимой инжиниринговой компании или созданной на базе проектного института) (рис. 2.2);
комбинированная схема, предполагающая организацию процесса проектирования на базе генпроектного института, который, выполнив предпроектные и проектные работы на прединвестиционной фазе, передает последующие проектные работы (инвестиционной фазы) специализированным инжиниринговым фирмам (рис. 2.3);
горизонтально-интегрированная система, основанная на проектно-матричных структурах управления всеми элементами инвестиционного процесса (проекта) (рис. 2.4). Понятно, что последняя схема наиболее сложна в реализации в связи с затруднительностью «горизонтального» выстраивания многих организаций и подразделений, участвующих в осуществлении проектов холдинга, организационная схема на основе создания Службы единого заказчика на проектные работы (рис. 2.5).
Применение последних трех схем наиболее оправданно для сложных проектов, реализуемых в крупных
компаниях.
Рис. 2.1. Традиционная схема разработки проектной документации
Рис. 2.2. Управление проектированием силами специальной управляющей инжиниринговой компании