Лекция 9. Договор найма жилого помещения Договор найма жилого помещения

Договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671)

• консенсуальный

• возмездный, меновый

• двусторонний

• отраслевой

Близко к аренде, но не совсем она. Отличие по целевому назначению – только проживание.

Виды договора найма:

• договор социального найма (арендодателем выступает государство или муниципалитет, а арендатором — гражданин)

• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (Наймодателем по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования признается орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ (ст. 91.2 ЖК РФ))

Квалифицирующие признаки:

1. Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (право следования)

2. Особенности материального объекта предмета договора – жилого помещения

   1. целевое назначение жилого помещения – проживание физических лиц;

   2. собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома (ст. 290 ГК, а также ст. 36 ЖК) + посмотеть ст. 36.1 ЖК

   3. жилое помещение должно быть пригодно для проживания (если не пригодно для проживания, то оно может быть переведено из жилого фонда в нежилой, а вот наоборот сделать сложнее)

3. Особенности субъектного состава:

   1. наймодатель – собственник жилого помещения или лицо, управомоченное собственником;

   2. наниматель – гражданин

4. Форма договора и государственная регистрация:

   1. письменная форма договора

   2. ограничение (обременение) правом собственности на жилое помещение,возникающее на основании договора, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (рекомендуется регистрировать договоры и до года, полезно для наймодателя, если наниматель портит имущество и исчезает)

Часто случаются споры, когда выкупают первый этаж и делается нежилое коммерческое помещение. чтобы жильцам защитить свои права, нужно указать, что приращение имущества в виде козырька и отдельно прорубленного входа и лестницы должны приниматься общим собранием собственников, соответственно незаконно.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Обязанности наймодателя	Обязанности нанимателя
Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания	Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
Осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества (последнее можно переложить на нанимателя)	Не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (диспозитивно, тоже можно возложить на нанимателя)	Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи (диспозитивно, можно включить в цену найма, прописывается договором)
	Осуществлять текущий ремонт жилого помещения (диспозитивно)

Права сторон по договору найма жилого помещения

Права	Права нанимателя
	Вселение в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателей – с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем (с соблюдением норм площади) для вписывания детей вообще ничего не учитывается,вписывается по месту жительства родителя
	Преимущественное право на заключение договора на новый срок с учетом положения ст.664 ГК (максимальный срок договора – 5 лет)
	Разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям) – с согласия граждан, постоянно проживающих с нанимателем и с уведомлением наймодателя
	Замена нанимателя в договоре с согласия граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и наймодателя, из одного из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Расторжение договора найма жилого помещения

1. По требованию наймодателя в судебном порядке:

   1. невнесение платы нанимателем за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосрочном найме – при невнесении платы более 2-х раз

   2. Разрушение или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

2. По требованию любой из сторон в судебном порядке:

   1. если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния

   2. в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством

3. По инициативе нанимателя:

   1. в любое время с согласия других граждан, проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца