574

Важным критерием при выборе схемы финансирования является продолжительность потребности в капитале. Здесь интересы инвесторов и застройщика (либо подрядчика-девелопера) могут расходиться, что существенно сказывается на подходе к вопросам финансирования.

Д. И с п о л н е н и е. После принятия решения об осуществлении плана ищется подрядчик. Это выполняется путем выполнения подрядных торгов. Организационная схема их проведения показана в схеме на рис. 3.3.

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик (застройщик, инвестор, девелопер), организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты, инженерноконсультационные фирмы. Механизм проведения торгов изложен в «Положении о подрядных торгах в РФ».

Претенденты выставляют свою смету (ставку), которая составляется на основе технической спецификации объекта. Подрядчик не ищется, если застройщик сам выступает в роли подрядчика. Нередко застройщики сотрудничают с определенным подрядчиком, образуя единую строительную команду и получая доступ к бухгалтерской информации друг друга.

После получения от городских властей разрешения на строительство можно приступать к реализации проекта.

Девелоперы практически всегда сами ведут управление строительством. В других случаях директивное управление (контроль за сроками, качеством и расходами) поручается архитектурному бюро, сервейерской фирме, другим специализированным учреждениям.

1 Оферта — формальное предложение определенному лицу заключить сделку с указанием всех условий.

Рис. 3.3. Общая организационная схема процесса подрядных работ

33

Третьим важным участником процесса строительства является муниципалитет. Городские власти (например, в лице инспекции архитектурно-строительного надзора) уполномочены вести надзор за ходом работ. Город отвечает за создание инфраструктуры (подключение к общей сети дорог, водопроводу, строительство метро и т.д.).

Е. С д а ч а в а р е н д у. Лучше всего арендаторов сформировать заранее. Это важно и для застройщика и для инвестора. Полностью заарендованный объект уменьшает степень риска для покупателя объекта и позволяет получить за него более высокую цену.

Ж. П р о д а ж а. Застройщик (подрядчик-застройщик) заинтересован как можно быстрее перепродать объект «конечному инвестору». Учитывая рискованность девелопмента институциональные инвесторы готовы уплатить премию за риск за построенные и арендованные объекты. Тем самым они поддерживают существование застройщиков (и подрядчиков-застройщиков). Чтобы избежать таких расходов инвесторы начинают переходить к застройке своими силами.

З. У п р а в л е н и е и э к с п л у а т а ц и я. Эксплуатацию объекта инвестор осуществляет сам, либо передает другой организации, например сервейерной фирме. В России эксплуатацией занимались (и пока продолжают заниматься) ЖЭО, ЖЭКи, ДЭЗы, РЭО и др.

С увеличением объема проектов управляющие организации часть услуг передают сторонним исполнителям (обработка почты, столовая и др.). Управление и эксплуатация, таким образом, развиваются в направлении «менеджмента удобств». Под этим понимается интегрированное управление за эксплуатацией зданий и предлагаемых услуг внутреннего пользования. При этом съемщики (офисных зданий) могут концентрироваться на основной деятельности, а инвестор получает возможность увеличить доход с объекта.

В процессе эксплуатации состав портфеля постоянно корректируется — например, предусматривается перестройка или продажа объекта, чтобы поднять его доходность. С реновацией часть цикла повторяется. На рис. 3.4 показан процесс застройки и его основные участники.

34

Рис. 3.4. Процесс застройки и его основные участники

3.1.4.Подход и планирование процесса застройки

вгосударственном секторе

А. Р о л ь и м е с т о п р а в и т е л ь с т в а в п р о ц е с с е з а с т р о й к и.

1.Правительство выполняет функцию регулировщика общественного порядка — социальной организации государства. Оно участвует в процессе разработки плана производственноэкономического развития и экономической политики по созданию, содержанию в исправности и сохранности недвижимости. Участвует правительство на нескольких уровнях: центральное правительство, республиканское, областное, муниципалитеты.

2.Власти всех уровней являются крупными пользователями недвижимости. Они покупают и продают недвижимость, сдают в наем и ведут строительство объектов для своих нужд, прибегая к дополнительному финансированию проектов.

Б. П р а в и т е л ь с т в о с т р а н ы и р е г у л и р о в а н и е п р о с т р а н с т в е н н о - э к о н о м и ч е с к о г о р а з в и т и я.

1.Правительством формируются цели стратегического плана воспроизводства жилищного и нежилищного фонда городов, областей. Разрабатываются задачи и программы регулирования про-

странственно-экономического развития.

Для правовых отношений в области недвижимости служит кадастр. В нем регистрируются (частично) публично-правовые ограничения на использование недвижимости (законы «О памятниках», «Об охране природы», «О преимущественном праве муниципалитета» и др.). В табл. 3.1 на примере Санкт-Петербурга приведены основные административные структуры города и их функции по воспроизводству жилищного фонда.

2.Формирование государством экономической политики и налогового климата, обеспечивающих благоприятное воздействие на инвестиционную деятельность в области недвижимости. Наиболее непосредственное влияние на пространственно-экономическую деятельность оказывает ре- гионально-экономи-ческая политика по размещению коммерческой недвижимости (офисные зда-

ния, промышленные зоны, торговые и складские помещения, гостиничные комплексы и т.п.).

Таблица 3.1

Основные административные структуры и их функции в сфере воспроизводства жилищного фонда

на примере Санкт-Петербурга

35

Другие направления экономической политики, влияющие на развитие коммерческой недвижимости:

•политика развития промышленности;

•программа стимулирования инноваций и развития технологий;

•доминирующая роль правительства на рынке как крупного потребителя недвижимости. Недвижимость облагается всевозможными налогами:

•на строительные и эксплуатационные предприятия распространяется более высокая ставка НДС;

•продажа и покупка недвижимости подвержены обложению налога на трансакции;

•при управлении и эксплуатации недвижимости введены муниципальные налоги на недвижимость, оплата прав пользования канализацией и сборами на очистку загрязнений и др. (рис. 3.5).

Рис. 3.5. Участие правительства в процессе застройки

В. Р о л ь о б л а с т е й.

Администрации областей играют исполнительную роль. Она состоит, прежде всего, в контрольной проверке, в установлении, соответствуют ли муниципальные планы функционального назначения объектов недвижимости планам области. При исполнении плана (жилищного фонда, в сфере услуг) администрация области полностью опирается на муниципалитеты.

Далее: область отвечает за сеть дорог, энергосети, газосети.

Г. Р о л ь м у н и ц и п а л и т е т о в.

Муниципалитетам принадлежат важнейшие исполнительные полномочия (и рычаги влияния) в области пространственно-экономического регулирования. Особенно важными инструментами являются: 1) план функционального назначения объектов; 2) разрешение на строительство; 3) землепользование.

1) В плане функционального назначения, кроме определения функционального назначения участков, даются многочисленные предписания относительно использованного пространства для размещения объектов недвижимости.

2)Разрешение на строительство — важный рычаг воздействия на развитие недвижимости. За разрешением обращаются в горсовет. Он проверяет, соответствует ли план строительства городскому плану и содержащимся в нем предписаниям. Проверяется соответствие требованиям СНиП

идругим нормам, и лишь затем можно приступать к строительству.

3)Земельная политика. Муниципалитет несет риск землепользования. При них создаются му-

ниципальные предприятия по землепользованию. Управление и контроль строятся на том, что по-

36

средством своевременного приобретения, подготовки под строительство и выдачи земельных участков муниципалитет старается обеспечить землей покупателя в нужный момент и за приемлемую цену.

Участки предоставляются путем их продажи или передачи в долгосрочную аренду (например, не более чем на 49 лет).

Аренда земли укрепляет власть муниципалитета и его контроль за пространственноэкономическим развитием и является постоянным источником поступлений в городскую казну. Однако для пользователей по этой же причине она снижает привлекательность участка.

3.2.Производственное планирование

3.2.1.Производственное планирование строительного процесса

Различают производственное планирование деятельности предприятия и производственное планирование строительства (строящегося) объекта.

Целью производственного планирования предприятия (строительной организации) является определение годовой (либо на иной период) программы возведения и ввода в эксплуатацию принятых к строительству объектов.

Соответственно этому, а также принятых проектов и заключенных договоров должно предусматриваться решение многочисленных задач — по способам производства работ, календарным планам строительства, объемам и срокам поставок ресурсов и др. При этом каждая задача должна рационально решаться как составная часть единой технической политики строительной организации и плана организационно технических мероприятий.

Рис. 3.6. Общая модель организации производственного планирования строительного предприятия и строительного производства

37

План строительного производства на конкретные объекты, в совокупности определяющие производственный план предприятия. В силу такого обстоятельства производственные планы предприятия и объектов сопряжены. На рис. 3.6 представлена общая, сопряженная модель организации производственного планирования строительной организации и строительного производства (объектов). При этом, как понятно из схемы, сопряженность распространяется и на различные уровни и периоды планирования — генеральное, стратегическое и оперативное для предприятия и более

коротких календарных периодов — по объектам.

Планирование производства (деятельности) строительного предприятия, в конечном счете, определяет успех и экономические показатели предприятия. На рис. 3.7 показаны место и структура планирования производства в общей системе планирования. При этом выделяют три уровня планирования на предприятии:

1 — Планирование политики и стратегии предприятия (генеральный долгосрочный и стратегический уровни);

2 — Планирование на ближайшие 1–2 года (разработка бизнес-плана, функциональное планирование и планирование потенциала предприятия);

3 — Краткосрочное (оперативное) планирование (на текущий отчетный период). Оно детализируется по стадиям строительства и видам планирования (строительного производства, материаль- но-технического снабжения, сбыта (маркетинга), НИОКР, административного персонала и ИТР).

Планирование производ- ства

Рис. 3.7. Место и структура планирования производства в системе планирования строительного предприятия

Выход на экономические показатели и устойчивую работу обеспечивают финансовоэкономическое планирование, управленческий и финансовый учет. Вся названная система и процедура (с обратными связями) составляют сводное общефирменное планирование.

Посредством производственного планирования достигается рациональный (обоснованный) выбор способов функционирования предприятия, производственной и кадровой политики, а также наиболее эффективное для всего предприятия распределение ресурсов по объектам строительства.

Производственное планирование объекта можно разделить на 4 блока, (рис. 3.8): 1. Предварительное производственное планирование (доконтрактная стадия);

38

2.Общее планирование (договор подряда и подготовительная — перед началом строительства

—стадия);

3.Производственное планирование на стадии строительства (жизненный цикл строительства объекта);

4.Недельно-суточное низовое планирование при производстве работ.

Производственное планирование объекта дифференцируется также и по его содержанию (1, 2, 3, 4):

1.Планирование по времени (календарное планирование отдельных видов работ и требуемых для этого ресурсов).

2.Планирование производственного процесса (составление стройгенпланов и технологии производства работ.

3.Экономическое планирование (составление локальной и объектной смет и сводного сметного расчета).

4.Анализ и контроль хода выполнения и производственной программы (плана) предприятия, строительного участка (диаграмма безубыточности, показатели степени непрерывности выполнения СМР и др.).

Рис. 3.8. Основные стадии производственного планирования объекта строительства

39

3.2.2. Производственное планирование эксплуатации объекта недвижимости

При анализе показателей эффективности эксплуатации объекта и планировании затрат и квартирной платы целесообразно прибегать к определению точки безубыточности К (рис. 3.9).

Рис. 3.9. Изменение эксплуатационных затрат и выручки; определение точки безубыточности

При этом выделяют:

—постоянные затраты (амортизация здания + выплата займов) в размере инвестиций в капитальные вложения;

—переменные затраты (расходы по эксплуатации здания).

Через определенное время они в сумме возмещаются выручкой (арендная плата, квартирная плата и др.). На рис. 3.9 этот период (1) окупаемости составляет ≈ 35 лет. В последующем эксплуатация объекта осуществляется в зоне прибыльной эксплуатации (2).

В управлении жилищным фондом (жильем) выделяют 2 основных процесса:

—проживание (собственное жильё) или сдача в наём;

—инвестирование с целью продления жизненного цикла дома (реинвестирование).

Стоимость (цена) жилищного фонда формируется во взаимодействии элементов жилищного фонда и жилищных услуг (рис. 3.10).

Рис. 3.10. Основные элементы взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг

Владелец жилья сталкивается со следующими основными расходами:

•погашение кредита (постоянные расходы);

•управление и содержание дома (техобслуживание, административные расходы, недобор арендной платы) — переменные расходы;

40

•резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт) — переменные расходы;

•прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда земельного участка и т.д.) — переменные расходы.

Основными источниками дохода для покрытия этих расходов являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственником жилья) и арендная плата пользователя.

Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в жилье существующее зависит главным образом от возможностей рынка и намерений будущего собственника выкупить квартиру или платить арендную плату. В связи с этим эксплуатация объекта предполагает следующие типы планирования:

— долгосрочное планирование (5–25 лет);

— среднесрочное планирование (1–5 лет);

— краткосрочное планирование (годовая программа). Рассмотрим их.

Краткосрочное планирование (годовая программа) эксплуатации

Управляющая организация обеспечивает эксплуатацию жилья в течение всего технического

срока службы здания.

Годовая (ежегодная) программа планирования ремонтных работ (ремонтный бюджет) предусматривает текущий ремонт и комплекс восстановительных мероприятий (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества — ремонт водосточных труб, кровли, остеклений, центрального отопления, лифтов и т.п.). В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и внеплановый ремонт (при смене съемщиков).

Ремонты ранжируются по срочности их проведения, зависящих от степени серьезности состояния и частоты возникновения неполадок (рис. 3.11).

Рис. 3.11. График для определения срочности ремонта

Внеочередной ремонт — это ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).

Годовая программа работ финансируется поступлениями из фондов накопления и резервов, в связи с чем следует предварительно составить прогноз размера этих поступлений. Поэтому предложение о ремонте должно сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.

Среднесрочное и долгосрочное планирование эксплуатации

Среднесрочное планирование (от 1 до 5 лет) рассматривается как гарантия осуществления ремонтной политики в краткосрочной и в долгосрочной перспективе. При этом необходимо знать характеристики конструкций и способы их использования. Эти характеристики определяют остаточный срок службы материалов и степень ремонта, т.е. качество жилья, финансирование и ликвидность. Отсюда понятны меры, необходимые с позиций политики и управления собственностью.

Данные плана позволяют принимать решения по выбору организации для проведения ремонтных работ либо проводить их собственными силами, а также анализировать потребность в персонале по годам планового периода.

41

Долгосрочное планирование, в зависимости от продолжительности прошлой эксплуатации и ожидаемого срока службы строительных элементов, составляется на период 6–10 лет, 11–15 лет, 16–20 лет и 21–25 лет. Здесь также необходим практический опыт и знания о поведении материалов и конструкций, что устанавливается обследованием и визуальным осмотром.

Результаты такого обследования позволяют определить сроки проведения серьезного ремонта (например, капитального) и размер потребляемых инвестиций.

3.3. Выбор источников финансирования и планирование инвестиций в воспроизводство жилищного фонда

3.3.1. Внебюджетное инвестирование жилищной сферы в России

До 1992 г. в России действовала плановая система воспроизводства жилья. Она включала:

—административное планирование потребности в жилье;

—централизованное планирование жилищного строительства;

—директивное управление строительством;

—административное распределение жилья.

Источниками финансирования нового строительства жилья являлись:

—государственные бюджеты различных уровней (государственный жилищный фонд). Этот источник преобладал;

—средства предприятий (ведомственный жилищный фонд);

—собственные средства физических лиц (жилищные и жилищно-строительные кооперативы). В перестроечный период (сокращение средств из федерального и местных бюджетов, высокая

инфляция, общая экономическая нестабильность) потребовалась разработка экономической базы развития долгосрочного жилищного кредитования и создания условий формирования внебюджетных средств для финансирования жилищного строительства.

В настоящее время источники финансирования таковы:

—бюджетные средства (около 20 %);

—внебюджетные средства (более 80 %). Внебюджетные источники:

—собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности);

—собственные средства покупателей строящегося жилья;

—средства финансовых и кредитных учреждений;

—международные и финансовые ресурсы.

Из названных источников формируется следующее разнообразие привлечения ресурсов.

В. «Жилищные» лотереи;

Г. Вексельное обеспечение;

Д. Международные инвестиционные и финансовые ресурсы. Охарактеризуем их.

А.1. Ж и л и щ н ы е с е р т и ф и к а т ы.

Введены Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. Их привлекательность определяется следующими условиями:

42