574

•номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте;

•… « в качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, …, имеющие права заказчика на строительство жилья». Далее: «объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств». Названные условия снижают риски держателей сертификатов, а аккумулированные денежные средства направляются

всферу жилья.

А.2. Г о с у д а р с т в е н н ы е ж и л и щ н ы е (о б л и г а ц и о н н ы е) з а й м ы. Нормативной базой этих займов служило федеральное законодательство о ценных бумагах, а

специальное регулирование, касающееся целевого назначения займов, устанавливалось на региональном уровне.

Характерной чертой этой формы привлечения средств является слабый учет конечного спроса на жилье и низкая эффективность использования таких средств.

Б. С о б с т в е н н ы е с р е д с т в а п р е д п р и я т и й и н а с е л е н и я в н а ш е время являются преобладающими источниками финансирования жилищного строительства. Они формируются за счёт доходов предприятий, населения, субъектных субсидий, субъектных кредитов.

Б.1. Б а н к о в с к о е к р е д и т о в а н и е з а с т р о й щ и к о в и н а с е л е н и я.

Основным источником реального спроса на жилье со стороны конечного потребителя является кредитование населения. Основным кредитным учреждением являются банки. В связи с высокими процентными ставками в перестроечный период (до 100 % и более годовых) займы стали недоступными. С принятием в 1999 г. Государственной Думой Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основной формой кредитования становится ипотека.

Б.2. Д о л е в о е у ч а с т и е в с т р о и т е л ь с т в е. Это наиболее распространенный вид привлечения собственных средств предприятий и населения для нового жилищного строительства. Оно ведется застройщиками в рамках муниципальных жилищных программ. Застройщиков в этой форме привлекает:

—ожидаемое сокращение стоимости строительства вследствие снижения расходов на инфраструктуру;

—облегчается получение от местных органов разрешения на строительство.

Для население привлекательно:

—приобретение жилья по ценам, близким к себестоимости;

—защита своих средств от инфляции.

Б.3. Д р у г и е ф о р м ы д о л е в о г о у ч а с т и я в с т р о - и т е л ь с т в е:

1)накопительная система стройсбережений. В такой форме привлекают средства населения многие внебюджетные фонды и застройщики;

2)система «Комбиинвест» Корпорации «Жилищная Инициатива». Она объединяет в себе элементы накопительной сберегательной системы, ипотечного кредитования и безвозмездного бюджетного субсидирования приобретателей жилья.

Отрицательные стороны долевого участия:

— некачественная замена законодательно-регулирующей формы «жилищных сертификатов» на «долевое участие в строительстве»;

— средства часто привлекаются в форме «продажи» жилья и отсутствии такого товара;

— застройщики, собирая средства в виде «вкладов», «инвестиций» и т.д., фактически занимаются банковской деятельностью, запрещенной законом РФ «О банках и банковской деятельности»

—действуют без получения лицензии ЦБ РФ;

— возможны злоупотребления доверием вкладчиков.

Б.4. И н д и в и д у а л ь н о е ж и л и щ н о е с т р о и т е л ь с т в о.

Оно преобладает при новом жилищном строительстве в сельской местности и небольших населенных пунктах. Этому способствовало принятие Федеральной программы «Свой Дом» и аналогичных региональных и местных программ. Такая форма стимулируется:

—облегченным отводом участков для строительства;

—подготовкой типовых проектов индивидуальных домов;

—обустройством микрорайонов индивидуальной застройки объектами инженерного обеспече-

ния;

43

—стимулированием выпуска новых строительных материалов и конструкций; выдачей денежных безвозмездных кредитов;

—предоставление льготных кредитов; предоставлением дотаций и т.д.

расчет хозяйственных операций.

Текущее финансирование осуществляется из заемных средств. Гарантией их возврата служит вексель. Он выдается субъектами федераций, органами местного самоуправления, предприятиями.

Д. М е ж д у н а р о д н ы е и н в е с т и ц и о н н ы е и ф и н а н с о в ы е р е с у р с ы. Это могут быть:

—прямые инвестиционные ресурсы. Финансируются специальные односторонние или двухсторонние программы, реализуемые на межгосударственном уровне;

—целевые кредиты для жилищной сферы и городского хозяйства. Предоставляются госорганами; находят отражение в бюджетах различных органов;

—безвозмездное техническое содействие для передачи навыков и знаний. Имеет рекламный характер;

—несвязанные заемные средства. Привлекаются при финансировании территориальных программ.

3.3.2. Ипотека недвижимости

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Закладываться может имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. В договоре ипотеки можно предусмотреть обеспечение обязательства залогодателя квартирами, либо незавершенным строительством (с заготовленными материалами и оборудованием).

Договор ипотеки обычно распространяется и на земельный участок, на котором расположено здание, жилой дом. Новый хозяин приобретает те же права на землю, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Если при разделе имущества изменяется его назначение, то ипотека невозможна (кроме квартир в многоквартирном доме). Невозможна ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной (или муниципальной) собственности и законом РФ запрещена их приватизация. Если на отчуждение жилого помещения требуется согласие другого лица или органа, то такое же разрешение требуется и на его ипотеку (удостоверяется нотариально).

При планировании и в ипотечно-инвестиционном анализе ориентируются на значения следующих показателей (индексов):

—коэффициент ипотечной задолженности Кз;

—ипотечная постоянная Пи.

Коэффициент Кз показывает долю ипотечного долга (кредитных средств) в общей стоимости недвижимой собственности

где И — сумма ипотечного кредита; К — общая стоимость недвижимости.

С позиции кредитора (ипотечного банка) более высокое значение Кз связывается с большим риском нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают верхние пределы Кз. Обычно он не превышает 70 %.

Ипотечная постоянная Пи представляет собой процентное соотношение ежегодных платежей до обслуживания долга Д к основной сумме ипотечного кредита И.

Пример 1. Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн р. При этом собственный капитал составляет 120 млн р. и заемный (ипотечный кредит) — 200 млн р.

Кз = (200 / 320) · 100 = 62,5 %.

Пример 2. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн р. Кредит был взят на срок 10 лет при ставке 5 % годовых.

Пи = (40 / 200) · 100 = 20 %.

44

Поскольку Пи = 20 % > 5 %, то ипотечная постоянная обеспечивает досрочную выплату основной суммы кредита. В противном случае (Пи < 5 %) выплаты по кредиту не покрывают даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. Они должны иметь повышенную надежность. Им запрещены рисковые операции: кредиты недороги — обычно не превышают 5–7 % годовых.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в ипотеку без согласия других собственников. Но в случае его продажи преимущественное право на покупку принадлежит остальным собственникам.

В тексте договора ипотеки следует определить:

—предмет (наименование) ипотеки, его местоположение, дать его описание;

—оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательств;

—сказать о праве залогодателя на недвижимость и каким органом оно зарегистрировано. Оценочную стоимость жилого помещения согласуют между собой залогодатель и залогодержа-

тель (банк) либо привлекают для этого коммерческую организацию оценщиков. При выполнении обязательств по частям, в договоре указываются сроки (периодичность) платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов, также обеспечивает уплату банку (залогодержателю):

—возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени);

—процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;

—судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;

—расходов по реализации заложенного жилого помещения.

При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить кредитора о правах третьих лиц на жилое помещение (залог, пользование, аренда и др. права). Нельзя устанавливать передачу жилого помещения кредитору по основному обязательству или третьим лицам. Нельзя ограничивать права залогодателя или третьих лиц по пользованию жилым помещением. Залогодатель вправе не только использовать жилое помещение, но и извлекать из этого имущества доходы либо завещать заложенное имущество. В то же время залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, кроме нормального износа.

Залогодатель обязан:

—поддерживать жилое помещение в исправном состоянии и нести расходы по его содержа-

нию;

—производить текущий и капитальный ремонты в установленные сроки.

Для отчуждения жилого помещения (продажи, дарения, обмена и др.) залогодатель должен получить согласие кредитора. Новое лицо несёт все обязанности первого залогодателя.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. Обращение взыскания на предмет ипотеки (жилье) производится его продажей с публичных торгов. Срок проведения торгов и начальная продажная цена недвижимости определяются решением суда. Участники торга должны внести задаток в размере 10 % начальной продажной цены зачисленного жилого помещения. По окончании торгов он возвращается.

В публичных торгах не могут участвовать как покупатели (в том числе через представителей) должностные органы местного самоуправления, суда, арбитражного суда и прокуратуры, залогодатель и залогодержатель. Торги могут быть объявлены несостоявшимися, когда:

—на торги явился лишь один покупатель;

—не сделана надбавка против начальной продажной цены;

—покупатель не внес в установленный срок покупную цену.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья на условиях залога недвижимости банк может предоставить несколько видов жилищных кредитов:

а) земельный кредит (долгосрочный и краткосрочный) — на приобретение и обустройство земли под предстоящее строительство;

б) строительный кредит (краткосрочный) — на само строительство; в) на приобретение жилья (долгосрочный).

45

Жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевого использования средств, срочности, платности, возвратности. Претендовать на получение кредита может застройщик (физическое или юридическое лицо), которому отведен участок и который имеет разрешение на строительство жилья.

Для выдачи строительного кредита открывается кредитная линия. Ссуда выдается по частям — в соответствии со стоимостью СМР этапов и графиком строительства.

Основными документами при оформлении ссуды являются кредитный договор и договор о залоге (ипотека). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размер кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое его использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок выплаты штрафов, порядок расторжения договора.

Кредитор и заемщик могут согласовать в договоре и другие условия. В качестве инструмента кредитования можно воспользоваться переменной процентной ставкой, договориться об индексировании суммы основного долга, об отсрочке платежей заемщика.

В договоре о залоге определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Предметом договора могут быть:

а) земельный участок под строительство или иные имущественные права на него; б) готовое жилье или незавершенное строительство; в) другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве погашения жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии другого банка (в том числе в котором открыт расчетный счет заемщика), страховой компании и других юридических лиц. Для физических лиц гарантией может служить поручительство других граждан, страховой компании и иных юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков, утраты и повреждения.

Решение о предоставлении строительного кредита принимается на основе кредитной заявки за-

емщика. В неё (помимо цели, сроков использования кредита и форм его обеспечения) входят также ряд документов. Для юридических лиц-заемщиков ими являются: учредительные и регистраци-

онные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие обеспечение ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет его окупаемости; проектно-сметная документация; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию банка.

После получения заявки кредитор анализирует кредитоспособность заемщика, его финансовую устойчивость, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения использования жилья: продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья.

До полного погашения долга заемщик (без письменного согласия банка) не может продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество.

4.КОНТРОЛЛИНГ НАПРАВЛЕНИЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

4.1.Контроллинг маркетинга

4.1.1. Задачи контроллинга

Помимо контроллинга в системе управления предприятием в целом выделяют следующие основные его направления:

•контроллинг маркетинга;

•контроллинг обеспечения ресурсами;

•контроллинг в области логистики;

•финансовый контроллинг;

•контроллинг инвестиций;

•контроллинг инновационных процессов.

Основной задачей контроллинга маркетинга (КМ) является информационная поддержка эффективного управления по удовлетворению потребностей клиентов. КМ участвует в процессах планирования, координации и контроля поддержки рыночной активности предприятия.

В то же время сами маркетинговые мероприятия, путь и методы (т.е. механизмы) маркетинга не являются предметом контроллинга.

46

Выделяют 4 основные сферы деятельности и политики маркетинга (так называемый маркетингмикс):

•политика в отношении продукта (что выпускать);

•сбытовая политика (как и кому сбывать);

•ценовая политика (за какую цену);

•коммуникационная политика (как доставить).

Для контроллинга маркетинговые мероприятия представляют собой «черный ящик», на входе и выходе которого обозначены количественные параметры (издержки, цены, объемы выпуска, продаж, поступлений и выплат), получаемые из системы финансового и управленческого учета.

Различают задачи стратегического и оперативного контроллинга маркетинга.

Стратегический контроллинг маркетинга включает стратегическое планирование и контроль, предусматривающие:

•анализ стратегического портфолио (матрица «продукт – рынок»);

•методическую и информационную поддержку менеджмента при выборе и обосновании идей нового продукта;

•координацию стратегических планов.

Задачи оперативного контроллинга маркетинга разделяются по 3 направлениям формирования и контроля:

1. Ценовой политики:

• планирование цены и ее изменений для существующей программы сбыта;

• планирование мероприятий по дифференцированию цен для различных групп клиентов. 2. Сбытовой политики:

•анализ оборота, издержек и маржинальной прибыли по каналам сбыта;

•определение количества продаж и оборота по отвечающим за продажи менеджерам;

•анализ и оценка выгодности клиентов и продуктов с позиции получения маржинальной прибыли;

•анализ и оценка эффективности запланированных мероприятий по сбыту;

•экономическое консультирование менеджеров подразделений маркетинга.

3. Коммуникационной политики:

•анализ динамики собственных коммуникационных издержек;

•анализ их распределения на плановые единицы (продукты, подразделения, сегменты рынка и т.п.);

•сравнительный анализ динамики издержек в отрасли и по конкурентам;

•анализ при выборе рекламных агентов по критерию «отдача / затраты»;

•сравнительные расчеты затрат для альтернативных мероприятий по стимулированию продаж. Разграничение задач контроллеров и менеджеров по маркетингу (в процессе их взаимодейст-

вия) понятно из табл. 4.1.

Таблица 4.1

Характер взаимодействия контроллера и менеджера

47

4.2.2. Инструменты контроллинга

При решении задач обеспечения ресурсами используются четыре основных инструмента.

1. Исследование рынков закупаемых товаров и анализ поставщиков. Это непрерывное накопление информации о рынках — сбор, оценивание и систематизация. Инструменты исследований:

•первичные исследования в форме опросов и наблюдений, дополняемые экспериментальными, практическими методами;

•вторичный анализ, т.е. обработка информации внутренней (производственная, складская статистика, поставщики, качество материалов) и внешней (региональная, отраслевая, публикуемая статистика).

При анализе поставщиков особое внимание уделяется качеству, количеству и ценам товаров,

удаленности поставщиков и срокам поставок.

2. АВС-анализ. Задача состоит в оказании помощи службам снабжения в выборе наиболее значимых для предприятия товаров. По итогам расчетов формируются 3 группы товаров: А, В и С. Группа А обладает наибольшей кумулированной стоимостью (≈ 50 %), группа С — наименьшей стоимостью (≈ 10 %). Строится зависимость кумулированной стоимости от кумулированного ко-

личества.

3. Анализ возможных ситуаций прерывания процесса производства при несвоевременных поставках комплектующих, в результате чего возникают затраты. Здесь используется понятие «степень готовности поставщика». Чем выше затраты прерывания, тем выше должна быть степень го-

товности поставщика.

4. Определение верхних границ цен (ВГрЦ), т.е. максимальных цен, которые предприятие может заплатить за товар (вернее — за его заменитель).

Так при определении ВГрЦ в начале планового периода

ВГрЦ = (О – Сп) / М, где О — оборот создаваемого строительного продукта, при производстве которого используется

рассматриваемый товар; Сп — переменные издержки без стоимости этого товара; М — необходимое количество закупаемого товара.

4.2.3. Контроль за экономичностью деятельности службы закупок

Функции контроллинга:

•контроль за экономичностью издержек при снабжении материалами;

•текущая оценка закупок;

•формирование ориентированной на рынок системы материального снабжения. Используются следующие показатели:

1. Доля стоимости процесса закупок в общем объеме закупок.

2. Эффективность работы сотрудников отдела закупок:

общее количество заказов

число сотрудников в отделе закупок (Nс.о.з.)

достигнутые снижения цен

Nс.о.з.

Фактическая цена / рыночная цена

3. Надежность обеспечения предприятия материалами и комплектующими и зависимость предприятия от определенных поставщиков (определяются, как минимум, для товаров группы А и В).

Квоты недопоставок = количество недопоставок ;

общее количество поставок

49

•прояснение (с помощью бюджетирования) взаимосвязи между внутренними и внешними сферами. Посредством бюджета осуществляется управление финансовыми ресурсами на уровне отдельных источников успеха (например, групп продуктов, видов работ, типов сооружений);

•использование на практике финансово-экономических показателей.

Поддержание ликвидности предполагает следующие направления деятельности финансового контроллинга (ФК):

•структурное поддержание ликвидности;

•текущее обеспечение ликвидности;

•поддержание ликвидных резервов;

•финансирование.

Основные усилия концентрируются в фазах планирования и контроля.

Структурное поддержание ликвидности. Цель — удержать сбалансированную структуру капитала так, чтобы обеспечивать возможность получения дополнительных финансовых средств. ФК должен согласовать во времени структуры инвестиций и финансирования таким образом, чтобы будущие долгосрочные инвестиции были обеспечены ограниченными финансовыми ресурсами. Здесь разумно должны сочетаться внешнее и внутреннее финансирование, заемные и собственные долгосрочны средства. ФК должен стремиться к выравниванию структурного дисбаланса, например, уменьшая объем инвестиций, используя аренду или лизинг вместо приобретения имущества в соб-

ственность, привлекая долгосрочный капитал вместо краткосрочного.

Текущее ситуативное обеспечение ликвидности. Оно ориентировано исключительно на финансовый план. Все планируемые поступления соотносятся с выплатами. Если выплаты недопустимо

превышают поступления, то проводится ревизия плана.

Поддержание ликвидных резервов. Наличие ликвидных резервов повышает финансовую безопасность предприятия, но снижает его рентабельность. ФК должен добиваться того, чтобы плате-

жеспособность предприятия гарантировалась с минимальными издержками. Финансирование. Основные усилия концентрируются в фазах планирования и контроля.

4.4.2. Основные элементы финансового контроллинга

Различают кратко-, средне- и долгосрочное планирование.

1. Долгосрочное планирование тесно связано с инвестиционным планированием. Большое внимание уделяется планированию структуры капитала и его связанности. Инструменты:

•план-баланс (планирование структуры баланса с учетом определяемых финансовыми показателями норм);

•брутто-анализ движения баланса (согласование источников происхождения и использования средств).

2. Среднесрочное планирование уточняет планируемые выплаты и поступления, их объем и сроки. В качестве инструмента используется ретроспективный расчет финансовых потоков.

3. Краткосрочный подробный финансовый план составляется на 3–12 месяцев. Может иметь форму скользящего помесячного планирования.

Долгосрочное финансовое планирование (ФП) используется как инструмент структурного под-

держания ликвидности.

Долгосрочное ФП базируется на стратегических и оперативных частичных планах — оборота, глобального результата и инвестиций. Финансовый план должен удовлетворять (на перспективу) значения нормативных коэффициентов:

51

4. быстро реализуемый оборотный капитал ≥ 0,5 ;

краткосрочный заемный капитал

оборотный капитал 5. краткосрочный заемный капитал ≥1,0 .

ФК с помощью плана-баланса обеспечивает предприятию структурное финансовое равновесие, а в случае его нарушения своевременно осуществляет необходимые мероприятия.

Чтобы знать, находятся ли в равновесии долгосрочные поступления и выплаты в сфере оборота инвестиций и долгосрочного финансирования для того же планируемого периода долгосрочное балансовое финансирование дополняется глобальным частичным финансовым планированием, ориентированным на потоки платежей. В нем, в частности, фиксируются важнейшие промежуточные величины текущего избытка платежей. Последние используются для расчета следующих коэффициентов:

1) возможности внутреннего финансирования

текущий нетто избыток платежей (после выплаты%%,налоговых платежей и дивидентов) ;

нетто инвестиций в основной капитал

2) динамической степени задолженности

нетто обязательства текущий нетто избыток платежей .

Средне- и краткосрочное финансовое планирование для обеспечения текущей ликвидности.

Для обеспечения текущей ликвидности долгосрочное ФП должно быть дополнено среднесрочным (поквартальным) и краткосрочным (еженедельными) ФП, ориентированными на поток платежей.

Содержательное требование: согласование и контроль выплат и поступлений по всем сферам деятельности предприятия.

Финансовый план — центральный объединяющий план, выполняющий интегрирующую функцию. Финансовый контроллинг с помощью составления ФП может помочь заранее распознать возможные узкие места. В ФП все сферы деятельности предприятия планируются в терминах выплат и поступлений. ФП разбивается на секторы планирования.

Се к т о р 1: оборот (поступления с оборота; нетто-выплаты, связанные с обеспечением производства сырьевыми материалами и энергией; оплата услуг третьих фирм; оплата труда персонала; исследование рынка, реклама и т.п.).

Се к т о р 2: текущие внешние для предприятия платежи, не связанные непосредственно с основной деятельностью (выплата/получение процентов и дивидендов, арендная плата за здания).

Се к т о р 3: инвестиционная деятельность (поступления и выплаты от долгосрочной инвестиционной деятельности). Избыток по выплатам обычно покрывается из внутренних источников финансирования.

Се к т о р 4: платежи, связанные с заемным финансированием (все поступления и выплаты — погашение долгов и получение новых кредитов в планируемом периоде).

Се к т о р 5: платежи (+ или –) от основной деятельности, влияющие на его результативность.

Се к т о р 6: налоговые платежи.

Се к т о р 7: прочие платежи (планируемые уменьшения капитала и возможные поступления от увеличения собственного капитала, дивидендные платежи для акционерных обществ).

Среднесрочное скользящее финансовое планирование, ориентированное на потоки платежей, позволяет своевременно распознать недостаток или избыток финансовых средств. Если недостаток, то пересматривают оперативные частичные платежи, при их избытке — ищутся дополнительные возможности размещения средств, повышающие общую рентабельность предприятия.

В функции ФК включается контроль по 3 основным направлениям:

•оценка планов на реализуемость;

•корректировка планов;

•повышение качества планов.

52