27. Законодательные основы ипотеки на земельные участки

По своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае з.у.). Основная особенность: объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя. . В настоящее время ипотека земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и ФЗ №102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", земельным законодательством. Нормы Закона об ипотеке как специальные имеют приоритет над общими правилами ГК РФ. Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается ФЗ. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке. С учетом вносимых в ФЗ"Об ипотеке " изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Ипотека не распространяется: на имущество, изъятое из оборота; имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание; имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

28. Оценка рыночной стоимости земли и прав, связанных с ее использованием. Нормативная цена земли

Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков и прав, связанных с их использованием, являются: продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества, введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов и т.д.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована: в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду; при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах; при установлении кадастровой оценки земли; при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд; при реквизиции земель; при определении начальной цены земельного участка на торгах; при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки; при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности; при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов; при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей; при оценке экологического ущерба; при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений; при оценке последствий установления ограничений и обременений по использованию земельных участков; при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования); в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Из определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, который может принести деятельность на определенном з.у., а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования з.у. Таким образом, нормативная цена земли характеризует не качество земли как таковой, ее физические свойства, а скорее ее степень пригодности для определенных видов деятельности. Перевод земли из одной категории в другую и изменение разрешенного использования должен повлечь за собой изменение нормативной цены з.у.