- •Управление, планирование и контроллинг в недвижимости (доц. Акимова г.З.); Оценка собственности (доц. Никитина е.А.); Финансы, денежное обращение и ипотека (доц. Лычева и.М.)
- •1. Сущность и функционирование планирования в современных условиях рыночной экономики
- •2. Методологические аспекты планирования и контроллинга
- •3.Этапы проведения диагностики системы учёта и планирования деятельности организации (предприятия)
- •4.Расчёт затрат и объёмов производства как центральный элемент контроллинга
- •5. Планирование с точки зрения организации внутрифирменных процессов
- •6.Стратегический и оперативный контроллинг
- •7. Внешние и внутренние факторы влияния на концепцию контроллинга
- •8. Особенности недвижимости как объекта оценки
- •9.Подходы и методы, используемые при оценке недвижимости
- •10.Цель оценки, направления и области применения результатов оценки
- •11. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •12.Затратный подход при оценке недвижимости
- •13. Сравнительный подход при оценке недвижимости
- •14.Доходный подход при оценке недвижимости
- •15.Сущность финансов и их функции
- •16.Финансовая система рф и ее структура
- •17. Кредитная система рф. Механизм функционирования кредитной системы.
- •18. Бюджетная система рф. Основные звенья бюджетной системы.
- •19.Источники формирования финансовых ресурсов предприятия
- •20.Внеоборотные активы предприятия. Основные источники финансирования капитальных вложений
- •21. Понятие оборотного капитала. Стратегия финансирования текущих активов
- •22. Методы фин. Планирования на предприятии. Виды финансовых планов
- •23.Финансовые стимулы выхода отечественных предприятий на мировой рынок, их значение
- •24.Финансовые методы привлечения иностранного капитала
- •25.Виды ипотечного кредитования. Методы погашения ипотечного кредита
- •27. Законодательные основы ипотеки на земельные участки
- •28. Оценка рыночной стоимости земли и прав, связанных с ее использованием. Нормативная цена земли
- •29. Методы инвестиционно-ипотечного анализа
29. Методы инвестиционно-ипотечного анализа
В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.
Традиционным метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиции определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.
Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.
Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.
Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye.
Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.
Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.
Применим традиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его как базовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементов инвестиционно-ипотечного анализа.