Задача 5.

Между Акционерным обществом (арендодателем) и Производственным кооперативом (арендатором) был заключен договор аренды складского помещения. Однако в нарушение условия договора Арендатор систематически допускал просрочку внесения арендной платы. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, договорной неустойки и о выселении арендатора из занимаемого помещения. Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать. В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ и ст. 310 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок. По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Как должен быть решен данный спор? Правомерны ли исковые требования арендодателя? Является ли договор аренды расторгнутым в установленном порядке?

Статья 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

т.е. получается, что по ГК – арендодатель может расторгнуть договор в судебном порядке если арендатор допустил просрочку внесения арендной платы более двух раз.

А в договоре стороны установили, что арендодатель может отказаться от договора во внесудебном порядке при однократной просрочке.

В ст.619 ГК РФ указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Это подтверждается позицией ВАС, выраженной в п.6 Инф. письма от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Однако здесь имеется в виду судебный порядок расторжения договора, т.к. в статье речь идет именно о нем. То есть стороны могут установить своим соглашением такое условие для досрочного расторжения договора в судебном порядке, но могут ли во внесудебном порядке?

Арендатор в данном случае считает, что нарушения могут являться основанием для расторжения договора лишь в судебном порядке.

Это не так.

Согласно п.2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае АО и производственный кооператив являются лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. То есть в договоре они действительно могли установить такое условие.

Это подтверждается правовыми позициями высших судебных инстанций. Так, в п. 27. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В этом инф.письме дается ссылка на аналогичное нашей задаче дело. В нем суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что его вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется. Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Однако:

Статья 450.1 ГК РФ

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае арендодателем не было произведено уведомление арендатора об одностороннем отказе от договора, следовательно, договор не считается расторгнутым.

Кроме того, п.5 этой статьи устанавливает, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В данной задаче арендатор допускал просрочку систематически, то есть если после первой просрочки арендодатель принял арендную плату, то он теряет возможность отказаться от договора по этому основанию.

Если договор продолжает действовать, то арендодатель не может требовать выселения арендатора. Однако может требовать взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки.

Но если все-таки арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора об отказе договора при первой просрочке, то договор с этого момента считается расторгнутым, следовательно, выселить арендатора можно.