Проблема легалитета реестра

Легалитет – заявление лица, обратившегося в регистрирующий орган за регистрацией прав на недвижимое имущество, и представленные им документы, являющиеся основанием регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке регистрирующим органом с точки зрения их соответствия действующему з-ву.

Однако специфика легалитета рос регистрационного режима состоит в том, что он только внешний, не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа (наличие воли, полномочий на совершение сделки):

+ облегчает процедуру регистрации прав

– недоразвитый легалитет может привести к тому, что зарегистрированным вполне может оказаться право, которое основано на недействительной сделке, будет нарушено соответствие записей реестра действительной принадлежности недвижимого имущества.

Пути решения проблемы

1. Возложение функций проверки наличности и действительности всех элементов состава, являющихся основанием для регистрации права. НО:

   1. значительно усложнит и замедлит функционирование регистрационного режима

   2. придаст регистрирующему органу не свойственную ему функцию исследования фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью

2.  Будущее за нотариатом. Нотариус, удостоверяя сделку, отвечает за внутренний и внешний легалитет записи, внесенной в реестр на основании сделки. Они должны заменить неоправдавшую себя регистрацию сделок с недвижимостью   

Аргументы против возвращения нотариата в систему институтов, опосредующих оборот недвижимости:

• Существенно повышает мат издержки сторон (высокие нотариальные пошлины и платежи). Сложность привлечения нотариусов к о-ти в случае признания недействительными удостоверенных ими сделок. Не обеспечивается действительное возмещение ущерба, причиненного при совершении такого нотариального действия.

• Повышение организационных издержек: лишь усложнение процедуры перехода права.

• Рос нотариат состоит из коррумпированных и/или некомпетентных нотариусов. Т.е. нотариально удостоверить сложноструктурированную сделку с недвижимостью будет очень непросто в силу невысокой проф грамотности нотариусов и их неготовности воспринимать передовые юр идеи.

• Юр консервативность нотариусов, иногда имеющая основание

  • в отсутствии глубоких познаний в области права,

  • в банальном следовании букве инструкций и рекомендаций и нежелании разобраться в вопросе

  • связанная с тем, что нотариус несет мат о-ть за свои действия и правовые "эксперименты" могут вылиться в иск о возмещении вреда, причиненного незаконным нотариальным действием.

НО хоть и Автор согласен со всеми этими упреками в адрес нотариата, но эти упреки не основаны на особенностях нотариата как института в целом, а целиком и полностью связаны с текущим состоянием дел в российском нотариате. Поэтому методологически неверно отвергать саму идею возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью лишь на основании этих аргументов.