Специалитет реестра. Проблемы квалификации объекта в качестве недвижимой вещи

Специалитет реестра – тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре.

На практике: связь между реестром прав на недвижимость и описаниями недвижимой вещи)

В узком смысле – точное описание предмета и суммы каждого обременения недвижимости (ст. 22 Закона об ипотеке, где в реестре должно содержаться указание на «сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства», тоже у нас было при ген ипотеке, то есть при установлении залога на все им-во должника).

Сочетание реестра и кадастра

• Кадастровые описания составляют самостоятельный систематизированный свод информации, именуемый земельным кадастром, который существует отдельно от реестра, в котором фиксируются права на недвижимое имущество (Закон о Кадастре РФ; Франция, Германия)

• Но Законом о кадастре также установлено (с 1 января 2012 г.), что Гос кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой фед информационной системы, объединяющей гос кадастр недвижимости на электронных носителях и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Тенденция создания единой информ системы в сфере гос регистрации прав на недвижимое имущество, состоящей из двух подсистем (Италия, Финляндия, Швеция):

  • реестра (содержащего записи о правах и обременениях)

  • кадастра (содержащего описания объектов)

• Кадастр является частью реестра. Реестр должен иметь в своей основе кадастровую карту, к которой "привязываются" разделы реестра, соответствующие конкретным объектам недвижимого им-ва. Нечто похожее есть в России: это публичная кадастровая карта (Закон о кадастре, п. 4 ст. 13) (Шотландия)

Проблема поддержания актуальности описания объектов, внесённых в реестр

• В отношении земельных участков – без установления новых границ (проведения межевых работ, отражения их р-та в кадастре) зем участка как новой вещи просто не может существовать (ст. 11.1 ЗК)

• В отношении зданий, сооружений, помещений – границы этих вещей (контуры внешних стен здания, конфигурация помещения) устанавливаются не юр (путем проведения спец процедуры, как в случае с участками), а фактически (по физически существующим параметрам здания, строения, помещения)

  • Если произошла реконструкция здания, а собственность на участок принадлежит тому же собственнику, соответственно смысла менять сведения об участке ему не нужно, внести сведения об изменении здании - такой обязанности у него нет, поэтому зачастую сведения в реестре устарелые.

  • При заключении сделок предмет договора описывается

    • как в реестре (но ведь сведения недействительны) – пришла суд практика

    • как в реальности (тогда страдает регистратор, ведь в реестре отсутствует раздел, соответствующий вещи, с которой совершена сделка).

  • НО проблема с рисками сторон (при частных сделках)

  • Проблема при участии публичной власти (при обращении взыскания) с тем, что взыскивать? Обратить взыскание на объект по данным реестра или на объект в действительном состоянии.

РЕШЕНИЕ: в постепенном вытеснении строений (зданий, сооружений) и помещений как самостоятельных объектов недвижимости единым объектом – зем участком со строением. В такой ситуации (когда строение является составной частью земельного участка) контуры строения не имеют какого-либо правового значения (его имеют границы земельного участка), и главным предметом сделки будет выступать земельный участок.

Множественность видов недвижимых вещей (ст. 130 ГК), на практике выливающаяся в сложности квалификации объекта в качестве недвижимой вещи

• К недвижимостям относится (ст. 130 ГК)

  • Зем участки ??? Учет границ участка для признания его объектом невидимости – ДА (Определение Судебной коллегии по гр делам ВС РФ от 6 декабря 2005 г. N 4-в05-42), хотя в ГК таких требований нет

  • Икусственный объекты, тесно связанные с землей (здания, строения и сооружения) ??? Следует ли учитывать как самостоятельные недвижимые вещи такие объекты, как: автомобильные дороги; линейные объекты (трубопроводы, системы канализации, водоснабжения, электрические сети и т.п.); капитальные заборы; мосты; фонтаны и т.д.

• Походы, сложившиеся в суд практике к определению того, является соответствующий объект недвижимостью

  • Учетный – факт составления технического (кадастрового) паспорта на объект достаточен для того, чтобы квалифицировать его как недвижимую вещь

НО кадастровые инженеры при разрешении вопроса о составлении кадастрового паспорта не руководствуются юр критериями недвижимости + сомнения можно усомниться в том, является ли объект недвижимостью (Закон о регистрации основания об отказе в регистрации, как объект не является недвижимостью, не предусмотрено)

• Регистрационный – если в ЕГРП была внесена запись о праве на объект, то данный объект является недвижимой вещью.

НО основан на формальной констатации того, что объект, попавший в ЕГРП, автоматически считается недвижимой вещью, т.е. не учитывается признаки недвижимой вещи

• Сущностный – изучение судами по ст. 130 ГК наличия или отсутствия у конкретного объекта признаков недвижимой вещи: тесная связи с землей, выражающаяся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба (придерживаться надо)

Проблема поквартирной соб-ти

• Многоквартирные жилые дома – жилые здания, состоящие из нескольких самостоятельных помещений (квартир) (ст. 289, 290 ГК РФ). Не являются недвижимой вещью, а представляют собой пр режим, названный в законе общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Т.е. вещью является квартира, а само здание в качестве вещи ГК не рассматривается

НО в др правопорядках поквартирная собственность – юр конструкция, основанная на идее о том, что доли в ПС на зем участок соответствует исключительное право пользования конкретным помещением в здании, выстроенном на этом земельном участке; при продаже доли к ее приобретателю переходит и право пользования этим помещением

• Нежилые здания, состоящие из помещений (пусть и самостоятельных). Вещь – здание в целом, а не помещение.

• Инд жилые дома. Вещь – здание в целом, а не помещение.

Понятие недвижимой вещи было расширено за счет дополнения перечня недвижимости нежилыми помещениями (Закон о регистрации 1997). При этом норм, аналогичных ст. 289 и 290 ГК РФ (об общем имуществе здания) для нежилых зданий, разделенных на помещения, законодатель не предусмотрел. Практические проблемы:

• образование так называемых матрешек (когда собственником здания было одно лицо, а собственниками помещений в здании - другие лица)

• сложности в организации обслуживания нежилого здания, которое существует как "сумма помещений", принадлежащих разным лицам на праве собственности.

Решение. Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 N 64 "О некот вопросах практики рассмотрения споров о правах соб-ков помещений на общее им-во здания". Нежилые здания, права на помещения в кот принадлежат разным лицам, составляют общее им-во собственников нежилых помещений.