Сочетание нотариального удостоверения сделок и изменения записей в реестре

Аргументы в пользу возвращения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью:

• Материальные издержки нотариального удостоверения высоки. НО

  • это регулируемые издержки, и законодателю вполне под силу установить их на более или менее справедливом уровне

  • обязательным условием возвращения нотариата в сферу оборота недвижимости должно стать

    • изменение оснований для привлечения нотариуса к о-ти (например, отказ от принципа виновной о-ти и др.)

    • увеличение размера обязательного страхования нотариуса (с его возможной дифференциацией в зависимости от места нахождения нотариальной конторы).

• Снижение числа суд споров, связанных с признанием недействительными сделок с недвижимостью, а также повышение гарантий заинтересованной стороны в возмещении имущ потерь, причиненных оспариванием сделки.

• Совершенствование законодательства

  • о регистрации актов гр состояния в части создания реестра лиц, состоящих в браке (для целей выявления общей супружеской соб-ти на имущество)

  • о нотариате – в части создания единого реестра нотариальных действий (в отношении установления фактов выдачи доверенностей, свидетельств о праве на недвижимое имущество, перешедшее в порядке наследования, и пр.).

• Нотариус, будучи незаинтересованным лицом, может вовлекаться в процесс расчетов по сделке путем зачисления покупателем ден средств на депозитный счет нотариуса и их перечисления нотариусом продавцу после гос регистрации перехода ПС к покупателю

 В случае введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью имеет смысл пересмотреть задачи и порядок осуществления правовой экспертизы данных сделок, осуществляемой регистрирующим органом. Очевидно, что коль скоро риск несоответствия сделки закону возложен на нотариуса, регистрирующий орган должен проверять не содержание сделки, а факт ее нотариального удостоверения, а также наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих внесению записи в реестр.

Принципы, на кот должна основываться модель участия нотариуса в обороте недвижимости

• Нотариальному удостоверению подлежит сделка, непосредственно направленная на передачу вещного права на недвижимость;

• Этой сделке может (но не должна!) предшествовать обязательственная сделка, в которой стороны устанавливают обязательство передать ПС на недвижимое имущество, и такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению;

??? НЕдействительность сделки, направленной на передачу вещного права на недвижимое имущество, при недействительности обязательственной сделки.

• Нотариус, удостоверяя сделку, направленную на передачу вещного права на недвижимое имущество, проверяет данные ЕГРП: является ли отчуждатель собственником имущества, имеются ли какие-либо обстоятельства, препятствующие отчуждению вещи;

• Нотариус, удостоверив сделку, направленную на передачу вещного права на недвижимость, составляет от имени своих клиентов заявление о гос регистрации перехода права на недвижимость и передает его вместе с иными документами (удостоверенным им договором) регистратору (желательно по каналам электронной связи);

• Получив от регистрирующего органа информацию о внесении записи в реестр и соответствующие свидетельства, нотариус выдает их своим клиентам. + Нотариус должен завершить расчеты, перечислив предварительно внесенную покупателем (его банком) на депозитный счет нотариуса денежную сумму продавцу.

Пределы глубины юридической экспертизы, осуществляемой регистрирующим органом

(Определение пределов проверки содержания документов, представленных на регистрацию)

Ситуации, в кот возникает вопрос о глубине юр экспертизы,

Т.е. регистрационный орган вправе отказать в совершении регистрационного действия

• Ничтожность сделки.  Согласно ст. 20 ФЗ о регистрации – если документы противоречат закону по:

  • Форме

    • несоблюдение нотариальной форма сделки, когда это предусмотрено законом (ст. 165 ГК)

    • несоблюдение простой письменной формы сделки, если закон обусловливает действительность сделки соблюдением этой формы (в виде составления единого письменного документа – п. 2 ст. 162, ст. 550 ГК)

  • Содержанию

    • противоречие сделки закону (ст. 168 ГК). Отказ в гос регистрации будет соответствовать ФЗ о регистрации. Но с ГК трудно:

      • Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, что она не порождает тех правовых последствий, на кот рассчитывали стороны (ст. 166, 167 ГК). Как и в ФЗ о регистрации

      • НО не допускается возможность применения админ органом последствий недействительности ничтожной сделки, т.к. они применяются только судом (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК). А отказ в гос регистрации права со ссылкой на ничтожность сделки и есть неприменение админ органом последствий ничтожности сделки?

      •  Сложилась Позиция ВАС: оставлять органу по регистрации право контролировать лишь соответствие закону условий, помещенных в текст договора, но не законность сделки в целом.

• Оспоримость сделки (большие сомнения). Оспоримая сделка является недействительной с момента признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК). Т.е. регистрирующий орган не вправе, ссылаясь на недействительность такой сделки (сделка крупная или с заинтересованностью), отказать в регистрации перехода права. Но есть ИСКЛ, связанные с очевидностью для регистрирующего органа (Постановление Президиума ВАС в 2011 по делу оспоримости сделки по распоряжению предметом ипотеки, совершенной без согласия залогодержателя)

• Несоответствие закону неНА гос (мун) органа (сложный вопрос)

  • В доктрине проблема отсутствия деления неНА (решается делением на ничтожные и оспоримые):

    • не имеют юр силы сами по себе, без решения суда (вынесены с очевидным нарушением компетенции)

    • утрачивают юр значение, только если в отношении их состоялось суд решение о признании неНА недействительным

  • Запутанные положения ГК РФ, кот устанавливают способы защиты гр прав:

    • "неприменение судом акта госоргана, противоречащего закону" (ст. 12)

    • "неНА госоргана или органа МСУ, а в случаях, предусмотренных законом, также НА, не соответствующие закону или иным пр актам и нарушающие гр права и охраняемые законом интересы гражданина или ЮЛ, могут быть признаны судом недействительными (ст. 13 ГК)

Решение проблем:

• Исключительная прерогатива суда в даче оценки законности актов, т.е. перечень оснований для отказа в регистрации носит закрытый характер и регистрирующий орган ни при каких обстоятельствах не вправе вдаваться в оценку.

• НО данный подход не проводится жестко. Имеются дела, в кот отказ регистрирующего органа в совершении регистрационного действия поддерживался судами, если в ходе разбирательства установлено, что акт гос (мун) органа действительно противоречит закону.

• ВЫВОД. Проблема выявления органом по регистрации наличия либо отсутствия юр силы у актов до настоящего времени не решена ни в доктрине, ни в судебной практике. По всей видимости, он должен быть одинаковым для всех видов актов и основываться на идее об их ничтожности (оспоримости). При этом также должна учитываться возможность регистрационного органа в некоторых случаях непосредственно (т.е. исходя из данных ЕГРП) устанавливать нарушение закона при совершении акта и отказывать в совершении регистрационного действия.