4.2. Самовольная реконструкция

Не меньшую актуальность имеет вопрос применения положений ст. 222 ГК РФ к самовольно реконструированным объектам недвижимости, ведь значительная часть судебных дел о признании права собственности на самовольную постройку касается именно случаев самовольной реконструкции. Правомерно ли отождествлять понятия "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка"?

В современной юридической литературе высказаны разные, порой противоположные, мнения на этот счет. Так, по мнению А.А. Рубанова, пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК РФ <1>. Следовательно, признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ можно, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. Постройка должна обладать определенной степенью самостоятельности по отношению к уже существующим объектам.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2002. С. 523 (автор комментария - А.А. Рубанов).

Такой подход широко распространен в практике судов. Так, решением суда было отказано в иске о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, она направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 1 июля 2002 г. N А26-731/02-01-05/39; Постановление ФАС Московского округа от 10 января 2001 г. N КГ-А40/6185-00.

Другая позиция состоит в том, что самовольно реконструированные объекты должны приравниваться к самовольным постройкам независимо от характера реконструкции, хотя этот вывод и не следует из буквального содержания п. 1 ст. 222 ГК РФ <1>. Тем не менее именно такая оценка самовольной реконструкции, на мой взгляд, соответствует нормам Градостроительного кодекса РФ.

--------------------------------

<1> Для сравнения отметим, что в ст. 109 ГК РСФСР 1964 г. часть жилого дома (или дачи) считалась результатом самовольного строительства.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Утвержденная проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ). Более того, изменения архитектурного облика также требуют разрешения на строительство <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, осуществление какой-либо пристройки (или надстройки в виде мансарды, дополнительного этажа и т.п.) к ранее возведенному объекту выходит за рамки ранее выданного разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, техническому паспорту строения.

Если работы по обустройству здания затрагивают его конструктивные характеристики и влияют на надежность и безопасность, они признаются реконструкцией здания и, следовательно, могут быть признаны самовольной постройкой <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2006 г. N Ф04-3743/2006(26764-А75-39).

В случае когда реконструкция недвижимости (к примеру, возведение в здании дополнительных этажей) проведена без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, не была согласована с заинтересованными лицами, она должна признаваться самовольной постройкой, поскольку именно применение ст. 222 ГК РФ в данном случае позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июля 2005 г. N 665/05 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12.

На мой взгляд, даже если самовольная реконструкция не изменила архитектурного облика и создание новых площадей произошло внутри стабильного каркаса здания, есть основания квалифицировать такую деятельность как самовольную постройку. По мнению С.А. Степанова, здания - это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями <1>. Авторы Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают считать помещениями конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено материального выражения и рассматривается как вещь в юридическом смысле этого слова <2>.

--------------------------------

<1> Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 81 - 83.

<2> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 48, 49.

В.В. Чубаров также предлагает признать нежилые помещения самостоятельным объектом недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения <1>. Высказываются и другие похожие мнения в пользу признания нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости по признакам их единого хозяйственного назначения и самостоятельной оборотоспособности <2>.

--------------------------------

<1> Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 12.

<2> Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.

Очевидно, что появление дополнительных помещений внутри здания означает создание нового объекта недвижимости, поэтому к нему могут быть применены правила о самовольной постройке.

Следует оговориться, что применение норм о самовольной постройке к самовольно реконструированным объектам возможно лишь в отношении нежилой недвижимости. Аналогичные действия, выполненные в жилой недвижимости, квалифицируются нашим законодательством как самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения (ст. 29 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения существенно отличаются от тех, что установлены ст. 222 ГК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник или наниматель жилого помещения обязан в разумный срок привести жилье в первоначальное состояние. В противном случае договор социального найма с нанимателем может быть расторгнут, а у собственника жилье может быть принудительно изъято и продано с публичных торгов <1>.

--------------------------------

<1> Следует отметить, что норма о продаже самовольно перестроенного жилого помещения с публичных торгов не соответствует ст. 235 ГК РФ.