книги / Техническая экспертиза объектов недвижимости

углеволоконных композитов охватывает практически весь спектр сооруже­ ний:

-промышленные здания и сооружения (резервуары, бункеры, силосные башни, траншеи и градирни; нефтяные платформы; подпорные стенки);

-мосты, трубы, тоннели;

-инженерные сооружения и т.д.

Вг. Перми и Пермской области были выполнены усиления с помощью углеволоконных композитов следующих строительных конструкций:

- балок покрытия на фанерном комбинате; - чаши смесителя диаметром 30 м на Соликамском магниевом комбина­

те и т.д.

11. БЕЗОПАСНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Современный подход к общественному развитию базируется на «стра­ тегии устойчивого развития», принятой более чем 150 странами мира (в том числе Россией) на Всемирном форуме по окружающей среде и устойчивому развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 г. Под «устойчивым» (самоподдерживающим) развитием понимается создание условий, обеспечивающих потреб­ ности живущего поколения, без риска для способности окружающей среды поддерживать жизнь в будущем, т.е. не ставя под угрозу возможность для будущих поколений удовлетворять свои потребности [4].

Цель устойчивого развития достигается через две основные подцели: повышение и обеспечение качества жизни, обеспечение безопасности среды обитания.

Оценщики недвижимости, являясь одним из основных регуляторов об­ щественного развития, должны учитывать эти стратегические перспективы. От их оценок зависит, будут ли средства направляться в сооружения, жили­ ща и другие объекты, отвечающие принципам устойчивого развития, или нет.

Очевидна ведущая роль строителей в достижении упомянутых выше подцелей. В связи с этим стратегия устойчивого развития была детализиро­ вана в концепции «устойчивого строительства», принятой в 1994 г. на меж­ дународной конференции в г. Тампа (США). На конференции были вырабо­ таны основные принципы строительства, дружественного окружающей сре­ де. К ним относятся: поддержание здоровой экономики, способной обеспе­ чить качество жизни и в то же время защищающей человеческую жизнь и окружающую среду; минимизация ущерба, причиняемого возобновляемости окружающей среды, риска человеческому здоровью, биологическому разно­ образию; оптимальное использование невозобновляемых ресурсов и посто­ янное применение возобновляемых.

Поставленные задачи - комплексные, они включают в себя инженер­ ный, экологический, экономический и социальный компоненты. Большой долг строителей перед окружающей средой и резко ухудшившееся состояние природной среды обитания заставляют акцентировать внимание, прежде все­ го, на экологических проблемах, средоточием которых являются крупные города. Как следствие, выполняется ряд крупных международных программ, призванных выработать критерии экологической безопасности и меры по обеспечению экологической устойчивости строительными методами. Обес­ печение экологической безопасности лишь один из путей достижения под­ цели безопасности. Другим путем является обеспечение инженерной безо­ пасности искусственной среды обитания, прежде всего объектов недвижи­ мости и инженерных систем, при природных и техногенных воздействиях. На этом пути, в свою очередь, встают проблемы безопасности в штатных и нештатных ситуациях.

Безопасность в штатных ситуациях на протяжении многих лет казалась решенной посредством применения такого основного материала, как желе­ зобетон, и соответствующих проектных решений. Сегодня долговечность сооружений из традиционных видов бетона во всем мире под вопросом, это объясняется усугубляющимся вредным воздействием окружающей среды, не учтенным при проектировании и строительстве из-за незнания или из-за же­ лания сэкономить средства.

Это и другие подобные обстоятельства вызвали к жизни новые подходы к проектированию, учитывающие весь жизненный цикл объекта - от задания на проектирование до утилизации, включая программу ремонтов. При этом перед оценщиками недвижимости может стоять несколько задач:

-оценка остаточного ресурса (долговечности) существующего здания;

-оценка безопасности существующего здания в пределах обозначенно­ го клиентом срока службы по критерию долговечности;

-оценка безопасности нового здания по критерию долговечности. Последняя задача при кажущейся ее упрощенности по отношению к

первым двум является достаточно сложной из-за отсутствия соответствую­ щих рекомендаций в наших нормах проектирования. Еще более сложными и комплексными являются оценки долговечности реконструируемых зданий, например с мансардами, поскольку старая и новая части здания, как правило, обладают разными ресурсами. Изменения в экологии крупных городов, в ча­ стности в г. Перми, вызвали к жизни и другие опасные процессы. Мы уже говорили, что из-за увеличения числа автомобилей, в том числе за счет большого числа старых иномарок, резко увеличился объем выбросов СО, а следовательно, и активность микроорганизмов, находящихся в старой кладке и бетоне, что приводит к так называемой биохимической коррозии.

Кпервой группе опасных ситуаций относится и расположение объектов

вгеопатогенных зонах. Ранее этому фактору не придавалось особого значе­ ния, хотя известно, что есть «гиблые» места, где постоянно выходят из строя инженерные коммуникации, чаще болеют жильцы, повышен производствен­ ный травматизм и т. п. Известно также, что на условия проживания и здоро­ вье людей влияют конфигурация помещений, их ориентировка относительно магнитной сетки Земли, расположение дверных проемов относительно спальных мест и т.п. Это также необходимо учитывать при оценке недвижи­ мости.

Особого внимания заслуживает подверженность объектов недвижимо­ сти нештатным (чрезвычайным) ситуациям (ЧС). Необходимо отметить, что безопасность вообще - категория не только социальная, но и экономическая. Вкладывая средства в превентивные или защитные мероприятия, мы снижа­ ем риск потерь, и наоборот.

Так, в Калифорнии стоимость страховки жилого дома, находящегося более чем в 150 м от пожарного гидранта, возрастает втрое, а цена уменьша­ ется по сравнению с аналогичным сооружением, находящимся на более близком расстоянии к гидранту.

Ниже приведен перечень природных и техногенных ЧС, подвержен­ ность которым должна в первую очередь учитываться при оценке недвижи­ мости:

природные ЧС:

- оползни, провалы (вследствие образования карстовых полостей в ос­ нованиях зданий и сооружений, шахтных выработках и т.п.);

- метеорологические воздействия (ураганы, грозы, экстремальные тем­ пературы наружного воздуха и т.п.);

- сейсмические воздействия;

техногенные ЧС:

- пожары; - аварийные взрывы внутри и снаружи зданий;

- аварийные удары; - опасные излучения различной мощности и природы; - химические аварии;

- подтопление территорий и абразия берегов, изменение гидрогеологи­ ческой обстановки;

- аварии, вызванные низким качеством проектирования и/или строи­ тельства;

- террористические воздействия.

Например, в Перми были случаи разрушения кирпичных домов в районе Городских горок. Причиной явилось строительство домов на выработках медных рудников XXVII века.

Среди метеорологических явлений в качестве наиболее опасных необ­ ходимо выделить экстремальные, главным образом низкие, температуры. Многим памятен 1982 год, когда похолодание ниже принятой тогда расчет­ ной зимней температуры (-37 °С) привело к многочисленным авариям швов панельных зданий и невозможности их дальнейшей эксплуатации без ремон­ та. Оценщик недвижимости должен обращать внимание не только на экстре­ мальные климатические условия. Важно также знать, в какое время года воз­ водилось здание и когда начата эксплуатация, как часто в районе, где нахо­ дится оцениваемое помещение, происходит аварийное отключение отопле­ ния в зимний период. Последнее обстоятельство, например, создает самые неблагоприятные условия для наиболее ответственных элементов панельных зданий - платформенных стыков стен и перекрытий - и чревато опасностью прогрессирующего обрушения этих зданий [4].

К чрезвычайным ситуациям, приводящим к наибольшему ущербу, отно­ сятся пожары. Несмотря на высокую степень изученности процессов, приво­ дящих к этому типу ЧС и свойственных ему, постоянно выявляется ряд но­ вых аспектов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Так, последние губительные пожары в Москве (здание Морфлота) и Самаре (здание областного управления МВД) показали, что в этих однотипных ка­ менных зданиях с деревянными настилами и потолками, с достаточно длин­ ными металлическими балками попадание огня в межнастильное простран­ ство приводит к очень быстрому распространению пламени (как в канале), отрезая от спасения целые этажи. Этот тип зданий весьма распространен в крупных городах.

Пожары на предприятиях очень часто связаны с взрывами газо- и пыле­ воздушных смесей. Однако аварийные взрывы могут быть вызваны не толь­ ко высокими температурами. К взрывоопасным относятся предприятия неф­ тяной (в г. Перми - нефтеперерабатывающий завод), химической, угольной, пищевой и других отраслей промышленности. При оценке недвижимости должна быть учтена опасность не только возможного взрыва на самом объ­ екте, но и его воздействия на окружающие объекты, например жилые дома. В этом случае взрыв оказывается внешним по отношению к этим домам. Од­ нако большую опасность, как показывает практика, представляют внутрен­ ние взрывы, например бытового газа в кухнях. Несмотря на локальный ха­ рактер, эти воздействия могут приводить к прогрессирующему разрушению отдельных секций и даже зданий в целом. После впечатляющего взрыва в Лондоне (здание Роунант Пойнт, 1968 г.) многие страны пересмотрели нор­ мы проектирования, предусмотрев в них повышение связности несущих кон­ струкций, способное предотвратить обрушение здания при выходе из строя в результате взрыва отдельных несущих элементов. Разработки, начатые в этом направлении в Советском Союзе, так и не были реализованы в связи с

планировавшимся всеобщим переходом на электрические плиты. Таким об­ разом, проблема взрывоопасности жилых помещений не только сохранилась, но и усугубилась как вследствие изношенности еще значительного газового хозяйства, старения населения (и связанной с ней забывчивостью), так и вследствие недостаточно обоснованного применения новых материалов и конструкций при модернизации помещений. Например, учеными Научнотехнического центра «Взрывоустойчивость» Института инженерной безо­ пасности Московского государственного строительного университета (МГСУ) было установлено, что при применении в кухнях оконных стеклопа­ кетов втрое увеличивается внутреннее давление, возникающее при взрыве, приводя к значительно более серьезным последствиям, чем при использова­ нии обычного остекления.

В последние годы постоянно растет число аварийных ударных воздей­ ствий. К ним относят падение тяжелых грузов на перекрытия промышлен­ ных зданий, удары транспортных средств в опоры мостов и эстакад, ударные воздействия на транспортные сооружения в зонах камнепадов и т.п. Попрежнему существенным источником аварийных ударов остается сборное строительство. Трагедия падения «Антея» на жилой квартал Иркутска (1997 г.) показывает, что при оценке недвижимости следует учитывать воз­ можность падения самолета на объекты, находящиеся вблизи аэропортов; по статистическим данным, большинство аварий самолетов происходит при взлете и посадке.

В ряду опасных явлений не последнее место занимают радиационные аварии и воздействия. При оценке недвижимости необходимо взаимодейст­ вие с радиационной службой города, особое внимание целесообразно уде­ лять районам, где сосредоточены крупные НИИ; практика показывает, что даже при длительном отсутствии работ, связанных с радиоактивными веще­ ствами, на территории НИИ могут оставаться достаточно сильные и опасные источники излучений. Нельзя сбрасывать со счетов и малые по интенсивно­ сти, но длительные излучения, свойственные, например, некоторым видам заполнителя бетона, из которого возведены несущие или ограждающие кон­ струкции здания.

Зарубежный опыт показывает, что причиной массовой гибели людей могут быть химические аварии. Так, трагедия на химическом заводе в г. Бхо­ пал (Индия) несколько лет назад унесла жизни 2,5 тыс. людей. В Москве по­ тенциальными источниками химических аварий могут быть промышленные объекты, работающие с аммиаком и хлором (холодильники и т.п.). Исследо­ вания, проведенные Ассоциацией «Безопасность населения...», показали, что в условиях города опасность химической аварии для жителей больше, чем это было ранее установлено военными специалистами. При оценке стоимо­ сти зданий, находящихся в зоне такого опасного объекта, необходимо учи-

тывать не только возможную концентрацию ядовитого вещества, но и наи­ более вероятное направление распространения ядовитого облака.

Перечисленные выше и другие подобные ЧС вызываются, как правило, непреднамеренными действиями человека или природными явлениями, от него не зависящими. Количественная оценка последствий подобных явлений во многих случаях затруднительна. Действующие строительные нормы и правила базируются на концепциях, разработанных, в основном, для нового строительства. К тому же они предоставляют возможность оценить лишь прочность конструкции или сооружения, а не тяжесть потерь в той или иной ЧС или при их сочетании.

Повышение безопасности может быть достигнуто также организацион­ ными, законодательными и другими нетехническими мерами (например, за­ прет оборудования кухонь с газовыми плитами оконными стеклопакетами). Активная роль оценщиков недвижимости в этих процессах весьма велика. Решение многих из поставленных в настоящей работе вопросов видится в совместной работе сервейеров с Институтом инженерной безопасности МГСУ, объединяющим ведущих специалистов по упомянутым и другим на­ правлениям обеспечения безопасности строительными методами.

Серьезной причиной возможных аварий и катастроф в последние годы становится низкое качество изыскательских, проектных и строительных ра­ бот. Пристального внимания сервейеров с позиций безопасности заслужива­ ют объекты, построенные турецкими фирмами в 1992-1196 гг. Имеются сви­ детельства занижения сечений несущих элементов, отклонений от техноло­ гии возведения. Разрушительные последствия землетрясения в Турции (1999 г.), одной из причин которых явилось низкое качество несущих эле­ ментов зданий, лишь усиливают тревогу по этому поводу.

Принципиальным условием для повышения уровня безопасности по этой причине является наличие в организациях строительного комплекса ре­ ально работающих систем обеспечения качества (СК). Это прежде всего от­ носится к строительно-монтажным и специализированным организациям, производящим строительные материалы и изделия. Поэтому оценщикам не­ движимости необходимо знать, имеется ли у застройщика сертификат каче­ ства на базе международных стандартов серии ИСО 9000.

Задачи обеспечения безопасности в рамках стратегии устойчивого раз­ вития существенно более сложны, нежели повышение качества жизни. Их решение требует согласованного взаимодействия государственного управле­ ния и рыночных механизмов, всех работающих в этой сфере. Возрастающая роль сервейеров обусловливает также актуальность задачи приобретения ими самых современных знаний в области безопасности строительных сис­ тем [4].

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - 2-е изд., не­ прав. и переработ. - СПб: Питер, 2001.

2. Правила оценки физического износа жилых зданий: Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 (р). М., 1988.

3.Жеребятьева Т.В. Механизм биокоррозии бетона и его защита // Ма­ тер. 1-й Всерос. конф. по проблемам бетона и железобетона « Бетон на рубе­ же третьего тысячелетия». М., 2001.

4.Забегаев А.В. Безопасность недвижимости // Матер, международ. на- учно-практич. конф. «Недвижимость: проблемы управления, развития, фи­ нансирования и подготовки кадров». - М., 1999.

5.Новопашина Е.И., Кашеварова Г.Г. Савич С.А. Как себя чувствуешь, дом? // Пермские строительные ведомости, 1998. № 4.

6.Новопашина Е.И., Янковский Л.В., Новопашин А.В. Аварийные си­ туации жилых кирпичных домов и методы их устранения // Пермские строи­ тельные ведомости. 1998. № 5.

7.Новопашина Е.И., Новопашин А.В. Анализ аварийного состояния кирпичного жилого дома по ул. Баумана, 25а (Индустриальный район) // Пермские строительные ведомости. 1998. № 6.

8.Новопашина Е.И., Новопашин А.В. Влияние гидрогеологических из­ менений грунтов на долговечность конструкций жилых зданий // Пермские строительные ведомости. 1998. № 9.

9.Новопашина Е.И., Зуева И.И., Новопашин А.В. Анализ обрушения несущих конструкций ангар-склада муниципального предприятия «Пермводоканал» // Пермские строительные ведомости. 2000. № 1.

10. Пособие по обследованию строительных конструкций / АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ». М., 1997.

11. Рекомендации по оценке состояния и усилению строительных конст­ рукций промышленных зданий и сооружений // НИИСК Госстроя СССР. М., 1989.

12. Розенталь И.К. Проблемы коррозии бетона // Матер. 1-й Всерос. конф. по проблемам бетона и железобетона «Бетон на рубеже третьего ты­ сячелетия». - М. 2001.

13. Розенталь И.К. Чехний Г.В. Причины образования и методы преду­ преждения образования высолов на поверхности строительных конструкций // Матер. 1-й Всерос. конф. по проблемам бетона и железобетона «Бетон на рубеже третьего тысячелетия». - М., 2001.

14.Степанова В.Ф. Проблемы долговечности бетонных и железобетон­ ных конструкций в современном строительстве // Матер. 1-й Всерос. конф. по проблемам бетона и железобетона «Бетон на рубеже третьего тысячеле­ тия». М., 2001.

15.Улицкий В.М., Шашкин А.Г Учет изменения свойств грунтов под подошвой фундаментов в процессе эксплуатации зданий. Геотехническое

сопровождение реконструкции городов. М., 1999.