книги / Техническая экспертиза объектов недвижимости

-чертежи планов;

-сведения о ремонтах.

Однако при изучении технического паспорта необходимо учесть дату его составления. Если здание является объектом нового строительства и на него составлен технический паспорт, то он дает достаточное представление о конструктивных особенностях рассматриваемого здания. Если же паспорт составлен много лет назад и не пополнялся новыми сведениями, то в этом случае может быть получена неверная информация о конструктивных эле­ ментах здания, т.к. возможно, что здание за период его эксплуатационной жизни подвергалось несколько раз капитальному ремонту или реконструк­ ции.

В том случае, если технический паспорт старый или отсутствует, необ­ ходимо рассмотреть и изучить дополнительную документацию, перечислен­ ную ниже, особенно это важно для определения тех характеристик здания, которые скрыты от внешнего наблюдения.

Программа обследований составляется на основании ознакомления с проектно-технической документацией, включающей в себя не только техни­ ческий паспорт на здание или сооружение, но и рабочие чертежи, поясни­ тельную записку к ним, содержащую данные о проектных нагрузках и воз­ действиях, расчетные схемы, статические расчеты, рекомендации по техно­ логии изготовления, монтажу и эксплуатации, материалы заводаизготовителя конструкций, дополнительные рабочие чертежи, сертификаты материалов, сведения о контроле за качеством, о возможных заменах, соста­ ве бетона, режиме изготовления, пооперационном контроле (для преднапряженных конструкций сведения о способе, величине и контроле натяжения арматуры), паспорта готовых изделий, документы строительства - журналы производства работ, исполнительные схемы монтажа, акты на скрытые рабо­ ты, сведения о повреждениях конструкций при транспортировке и монтаже, протоколы испытания контрольных кубов бетона замоноличивания, схемы геодезических съемок, акты приемки объекта, содержащие сведения о недо­ работках, материалы по эксплуатации конструкций, сведения о выполняв­ шихся ремонтах или усилениях, данные об агрессивности среды, отчеты специализированных организаций о ранее выполненных обследованиях, от­ четы о гидрогеологических исследованиях территории, на которой располо­ жено здание. Нередко часть проектно-технической документации отсутству­ ет, что затрудняет обследование, особенно при отсутствии рабочих чертежей обследуемых конструкций.

Ознакомление с проектно-технической документацией производится с целью учета конструктивных особенностей и особенностей работы конст­ рукций, сопоставление и изучение всех этих материалов позволяет более точно составить программу обследования, а зачастую предугадать причины

Программа детального обследования составляется на основании пред­ варительного обследования, при котором изучается объект обследования и проводится:

-осмотр объекта;

-определение условий эксплуатации конструкций объекта (наличие температурных воздействий, динамических, ударных нагрузок, соблюдение условий обеспечения пространственной жесткости и устойчивости каркаса, оценка состояния грунтов оснований);

-определение участков с наибольшей степенью износа конструкций и предполагаемых причин износа;

-предварительно выявление конструкций, имеющих опасные дефекты, повреждения и деформации, находящихся в аварийном состоянии, с выдачей предложений о проведении первоочередных противоаварийных мероприя­ тий;

-определение безопасного способа доступа к конструкциям.

План составления программы обследования представлен в приложе­ нии 1.

6.4. Характеристика конструктивных решений здания

Здания и сооружения характеризуются конструктивным типом и конст­ руктивным материалом.

Типы зданий классифицируют: по назначению (производственные, жи­ лые и гражданские), по этажности и числу пролетов, конструкционному ре­ шению (сборные, сборно-монолитные и монолитные).

По конструкционному материалу различают каменные, железобетон­ ные, металлические и со смешанным каркасом здания, а по конструкцион­ ным схемам - каркасные, панельные, каркасно-панельные, с несущими сте­ нами.

При характеристике конструктивных решений важное значение имеет установление года проектирования и постройки здания, т.к. в период после­ военного строительства менялись методы расчета конструкций, качество конструкционных материалов и решений.

Исследования конструктивных характеристик оцениваемых зданий должны представить достоверные данные для определения соответствия конструкций зданий и сооружений современным требованиям и выводов о целесообразности их дальнейшего использования или реконструкции.

-визуальный осмотр;

-инструментальные обследования (при необходимости

-лабораторные исследования образцов, отобранных из конструкций,

обработку полученных результатов.

При визуальном обследовании конструкций выявляются состояние за­ щитных покрытий, наличие увлажненных участков и поверхностных высолов, наличие трещин и т.п.

Инструментальное обследование включает в себя определение прочно­ стных характеристик материала, степени коррозийного разрушения, физико­ химических характеристик конструкционного материала.

Исследование несущих железобетонных конструкций преследует сле­ дующие цели: оценку прочности характеристик бетона в его фактическом состоянии, выявление характера и степени коррозийного поражения армату­ ры и закладных деталей, характера и величины деформаций (трещины, про­ гибы), дефектов сварных монтажных сооружений.

Основными показателями, характеризующими качество железобетон­ ных конструкций, являются их прочность, жесткость и трещиностойкость.

Жесткость и трещиностойкость оцениваются, соответственно, по проги­ бам и наличию или ширине раскрытия трещин при эксплуатационных на­ грузках. Поэтому жесткость и трещиностойкость конструкций в зданиях и сооружениях могут быть определены прямыми или косвенными способами.

Прямые способы предполагают непосредственное измерение прогибов или ширины раскрытия трещин конструкций, находящихся под нагрузкой. Косвенные способы оценивают жесткость и трещиностойкость по значениям показателей качества, которые могут быть определены при обследовании. Такими показателями являются: прочность бетона, диаметр и положение ар­ матуры, геометрические размеры сечения, используя которые рассчитывают прогиб, ширину раскрытия или момент образования трещин.

Прочность конструкции оценивается величиной разрушающей нагрузки, которая для эксплуатируемых конструкций не может быть определена пря­ мыми способами. В этом случае применяются только косвенные способы с использованием показателей качества, которые могут быть определены при обследовании.

К показателям качества, определяющим прочность, жесткость и трещи­ ностойкость железобетонных конструкций, относятся: прочность бетона и арматуры, площадь сечения бетона и арматуры, прочность сцепления арма­ туры с бетоном, положение арматуры, величина контролируемого натяжения арматуры, отсутствие дефектов в виде плохо уплотненных участков бетона, раковин, участков, пораженных различными воздействиями, и т.п. Поэтому задачами обследований являются оценка этих показателей качества и по их значениям оценка прочности, а в необходимых случаях жесткости и трещи­

Обследование ограждающих конструкций включает в себя оценку со­ стояния наружных стен, покрытий, полов и светопрозрачных элементов.

Визуально определяют вид материала кладки стен, тип панелей, наличие дефектных участков, состояние узлов сопряжения, качество заделки стыков.

При необходимости рассчитывают теплотехнические показатели ограж­ дающих конструкций.

Обследование покрытий включает в себя описание конструктивного решения, оценку качества узлов сопряжения ограждающих конструкций по­ крытия со строительными несущими конструкциями, оценку влажности ма­ териалов покрытия, определение состояния кровельного ковра и места его закрепления, состояния теплоизоляционного слоя (вид материала, толщина, влажность), пароизоляции и установление участков протечек, оценку со­ стояния элементов водостока с кровли и т.д. При натурном обследовании не­ обходимо установить тип и конструкцию пола, выявить условия его эксплуа­ тации, оценить состояния покрытий, а в необходимых случаях и подсти­ лающих слоев.

В санузлах и участках производственных зданий с мокрыми процессами визуально должно быть оценено качество и надежность гидроизоляции, а в необходимых случаях произведено вскрытие участков со следами протечек.

Натурное обследование светопрозрачных ограждений (окон, светоаэра­ ционных фонарей, витражей) включает в себя: визуальный осмотр с оценкой состояния конструкций и узлов их сопряжения, определение герметичности ограждения, светотехнических и теплотехнических характеристик.

При оценке технического состояния ограждающих конструкций следует иметь в виду, что их материалоемкость в общем объеме материала на здание составляет 80-90 %.

В связи с этим объем затрат на приведение их в нормальное состояние будет весьма значительным, особенно в случаях, требующих замены конст­ рукций

При детальном обследовании строительных конструкций составляется дефектная ведомость. Пример составления дефектной ведомости представ­ лен в приложении 2.

7. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБСЛЕДОВАНИЯ

Оценка технического состояния здания не должна базироваться на субъ­ ективном впечатлении от визуального осмотра здания. При анализе полу­ ченные данные необходимо сопоставлять с нормативными требованиями.

Общая оценка состояния архитектурно-планировочных решений оцени­ ваемого объекта должна базироваться на принятых направлениях его даль­ нейшего использования или преобразования.

В графе «Назначение» указывается профиль использования обследуемо- 2

го здания или сооружения, в графе «Площадь, м » - определенная по предла­ гаемым разделам площадь здания, в графе «Составил» - фамилия и инициа­ лы эксперта, проводящего техническое обследование, в графе «Лист М» - порядковый номер листа регистрационной карты.

Раздел II - техническое описание объекта. В графе «Техническое ис­ полнение» указываются тип конструкции и материалы, из которых изготов­ лены конструктивные элементы.

Под степенью устаревания конструкций и материалов подразумевается их соответствие функциональному назначению, т.е. современным технико­ строительным требованиям. Если какой-либо элемент не соответствует, на­ пример, современным технологиям или дизайну, то необходимо отметить это в графе «Степень утаревания конструкций, материалов».

Вграфе «Состояние» проставляется оценка состояния конструктивных элементов, удовлетворительная или неудовлетворительная. В случае неудов­ летворительной оценки каких-либо конструктивных элементов, кратко опи­ сывается причина их плохого состояния.

Вграфе «Физический износ» оценивается в процентном соотношении

величина физического износа каждого конструктивного элемента Фк, рас­ считанная согласно главе 9 данной работы.

Раздел III - отметки о выполнении ремонтов. Здесь отмечается вид ремонта, который уже проводился в исследуемом здании и который еще не­ обходимо произвести в ближайшем будущем для поддержания эксплутационных качеств объекта. Виды произведенных ремонтов выявляются посред­ ством изучения эксплутационной документации на исследуемый объект, а также посредством опроса специалистов, отвечающих за эксплуатацию зда­ ния.

9. НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Накопленный износ определяется после проведения технической экс­ пертизы здания.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заме­ няющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического ус­ таревания) или комбинации этих причин.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ под­ разделяется на 3 типа:

-физический;

-функциональный;

-внешний, или экономический.

Теоретически, износ может начать накапливаться в момент завершения строительства даже в здании, представляющем наилучшее и наиболее эф­ фективное использование участка. Хотя большинство форм физического из­ носа может быть нейтрализовано, все же физическое разрушение имеет тен­ денцию упорно существовать. Со временем здание функционально устарева­ ет.

Между тем, считается, что износ есть потеря только до тех пор, пока он определяется рынком как потеря стоимости. Другими словами, износ есть разница между восстановительной и заменяющей стоимостью улучше­ ний и их рыночной стоимостью, поэтому накопленный износ иногда назы­ вают разрушенной полезностью.

В настоящее время существуют следующие методы оценки накопленно­ го износа:

-метод экономического возраста;

-модифицированный метод экономического возраста;

-метод сравнения продаж;

-метод разбивки.

9.1.Метод экономического возраста

где ЭВ - эффективный возраст; ОЭЖ - общая экономическая жизнь;

СС - сметная стоимость объекта. Недостатки данного метода:

-ЭВ и ОЭЖ определяются субъективно;

-не делается различия между видами износа;

-не учитываются различия в величинах ОЭЖ и физической жизни от­ дельных короткоживущих элементов сооружения.

Пример определения накопленного износа