книги / Техническая экспертиза объектов недвижимости

дящихся от места расположения нагрузки

6.ПРОВЕДЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ЗДАНИЙ

ИСООРУЖЕНИЙ

6.1.Общие положения и принципы подхода к оценке технического состояния объекта

Для получения данных о конструктивных решениях и фактическом со­ ставе зданий и сооружений, а также для определения текущего состояния строительных конструкций и элементов эксперт по недвижимости должен выполнить их обследование. Результаты обследования являются основой для расчета стоимости строительства или ремонта обследуемого объекта, опре­ деления физического износа конструктивных элементов и здания в целом.

Блок-схема инженерного алгоритма обследования зданий и сооружений представлена на рис. 6.1.

Обследование может проводиться для решения различных задач, основ­ ными из которых являются:

-оценка пригодности земельных участков для строительства;

-оценка технического состояния и эксплуатационных качеств зданий и сооружений с точки зрения диагностики повреждений строительных конст­ рукций;

-оценка технического состояния зданий и сооружений для обоснования решений по их реконструкции, модернизации или изменению функциональ­ ного назначения;

-техническая инвентаризация и регистрация объектов недвижимости;

-оценка стоимости объектов недвижимости.

Взависимости от вида решаемых задач обследование объектов может проводиться в различных формах. Так, для решения задач об оценке пригод­ ности участков и технического состояния зданий и сооружений наиболее приемлемой является форма технической экспертизы.

Техническая экспертиза представляет собой комплексную задачу, реше­ ние которой может быть эффективным только при системном подходе. Ме­ тод системного подхода предусматривает анализ факторов, влияющих на технические характеристики объекта.

Вчисле факторов, характеризующих объект и его техническое состоя­ ние, необходимо учитывать:

1)архитектурно-планировочные и архитектурно-композиционные ре­

шения; 2) инженерно-геологические условия площадки, на которой сооружен

объект;

Рис. 6.1. Блок-схема инженерного алгоритма

3)характеристику конструктивных решений;

4)состояние систем жизнеобеспечения объекта;

5)состояние, оснований и фундаментов с учетом гидрогеологических особенностей площадки строительства;

6)влияние объектов, размещенных и функционирующих в зоне оцени­ ваемого объекта;

7)состояние несущих и ограждающих конструкций;

8)состояние инженерных сооружений.

6.2. Задача обследования

Оценка технического состояния конструкций проводится на основе ре­ зультатов их обследования.

Задачей обследования строительных конструкций может являться уста­ новление фактического качественного состояния и остаточного ресурса.:

-эксплуатируемых зданий в случае их усиления при увеличении вос­ принимаемых нагрузок;

-эксплуатируемых зданий при реконструкции, даже если реконструк­ ция не сопровождается увеличением нагрузок;

-эксплуатируемых зданий при периодической и внеочередной оценке их технического состояния;

-если в процессе эксплуатации или строительства будут выявлены де­ фекты;

-если конструкции зданий подвергались воздействиям, не предусмот­ ренным при проектировании (перегрузкам, высоким температурам и т.п.);

-после пожаров и стихийных бедствий;

-после аварий;

-при истечении нормативных сроков эксплуатации;

-при изменении владельца;

-при страховании;

-для определения экономической целесообразности ремонта или ре­

конструкции; - при увеличении нормируемых природно-климатических воздействий

(сейсмических, снеговых, ветровых).

6.3. Программа обследования

Программа обследования, прежде всего, определяется его задачей. На­ пример, программа периодических обследований, проводимых в процессе