8143

Задание 2.

Определить абсолютную денежную поправку методом сравнения парных продаж и вероятную стоимость оцениваемого объекта. Оценивается двухэтажное сооружение.

Оценивается двухэтажное здание с пристроенным гаражом. Имеется сооружение –аналог,

но без гаража, проданное по цене 500000 руб. Имеются данные по следующим объектам – аналогам.

Таблица 2

Методические указания

П= Ц1- Ц2

V= Gан.+П

Решение:

П=

V=

Задание 3.

Определить относительную денежную поправку методом анализа парных продаж и вероятную стоимость оцениваемого объекта. Требуется оценить двухэтажное здание конторы с.-х. предприятия площадью 400 м2, нуждающееся в косметическом ремонте. В

качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м2, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога – 250000 руб. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам.

91

Таблица 3

Пр=Ц1/S1- Ц2/S2, где

S1- площадь объекта 1;

S2- площадь объекта 2.

Пр – поправка на проведенный ремонт ( рассчитана на1м2 здания)

V= Gан/. S ан.+П пр.х S, где

S ан. – площадь аналога;

S - площадь оцениваемого объекта;

П пр.- - поправка на проведенный ремонт.

Решение:

Пр=

V=

92

Задание 3

Необходимо оценить вероятностную стоимость оцениваемого объекта недвижимости с потенциальным валовым доходом в 15000 руб. Имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах.

Таблица 4

Методические указания

ВРМ= Ц / ПВД, где

ВРМ –валовый рентный мультипликатор;

Ц - цена продажи аналогов;

ПВДпотенциальный валовый доход аналога.

V= Д х ВРМ, где Д- рентный доход оцениваемого объекта.

Решение:

ВРМ ср.=

V=

93

Задание 4

Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).

Задание 5

Определить рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 1000 кв.м,

требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за

600 000 руб. Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние.

Задание 6

Определите стоимость оцениваемого земельного участка площадью 200 м2 , если известны данные по аналогичным земельным участкам, тыс. руб.:

Задание 7

Цена продажи единого объекта недвижимости составляет 85 млн руб. Определите стоимость земельного участка в составе данного объекта недвижимости. Информация об аналогичных продажах единых объектов, тыс. руб.: Стоимость земельного участка Стоимость единого объекта недвижимости 15 400 77 000 15 600 78 000 16 000 79 500

Задание 8

Определите стоимость земельного участка площадью 230 м2 методом выделения, если известны данные по аналогичным объектам:

94

Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта

недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому или сопоставимого с

оцениваемым объектом. Покупатели обычно сравнивают цены предлагаемых на рынке

объектов недвижимости с затратами на создание новых объектов, максимально

соответствующих их требованиям. Поэтому в основу затратного подхода положен

принцип замещения.

Затратный подход используется также при оценке планируемых уникальных или

специальных объектов недвижимости, для которых трудно или невозможно подыскать

рыночные аналоги, так как сделки по ним достаточно редко заключаются на рынке.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земельных

участков и улучшений, он применяется при оценке объектов недвижимости для целей

страхования или налогообложения.

Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости,

подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли затраты на

реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или

выручкой от продажи оцениваемого объекта. Применение затратного подхода позволяет

избежать риска избыточного инвестирования.

Задание 1.

Текущий ремонт хранилища, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10000 руб. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения – 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.

Решение:

Задание 2.

Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 600000 руб. Ставка дисконта – 11%.Определить текущую стоимость недвижимости.

Таблица 3

95

Задание 3

Общая стоимость единого объекта недвижимости 12 500 тыс. руб. Стоимость воспроизводства 10 000 тыс. руб., физический износ 1 000 тыс. руб.,

функциональный износ 500 тыс. руб. Определить стоимость ЗУ. Износ аддитивный.

Задание 4

Затраты на замещение для улучшений без учета износа и устареваний составляет 400 тыс. руб. Срок экономической жизни улучшений составляет

50 лет. Эффективный возраст улучшений составляет 15 лет. Сколько составляет величина износа, определенная методом эффективного возраста.

96

Тема 8 Ценообразующие факторы кадастровой стоимости объектов недвижимости

Задание 1 Необходимо найти абсолютную и дифференциальную земельную ренту от трех участков, в которые вложены одинаковые затраты капитала - 2,5 млн руб.

Средняя норма прибыли в отрасли - 10%. На первом участке получен урожай в 25 ц, на втором - 35 ц и на третьем - 40 ц.

Рыночная цена 1 ц оказалась выше общественной цены производства на 2 000 руб. соответственно

Задание 2

Необходимо определить стоимость земельного участка, если ежегодный доход от него составит 190 000 руб. Годовая ставка процента - 8 %.

Задание 3

Необходимо определить вариант наиболее эффективного использования (НЭИ) участка земли, зонированного под строительство либо офисного (А), либо торгового центра (Б).

Исходные данные:

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, в первую очередь,

рекомендуется использовать методы доходного подхода. При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка. Последовательность действий при проведении группировки земельных участков в процессе их кадастровой оценки определена Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке: 1) определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта РФ; 2) описание земельных участков в разрезе факторов стоимости; 3) объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения,

на которых расположены леса, устанавливаются в размере среднего для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, пригодных под пашни,

определяются методом капитализации земельной ренты.

97

Определение кадастровой стоимости земельных участков, пригодных под пашни,

осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции:

Rз = ВД - Зв.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется в несколько этапов: 1) определение перечня почвенных разностей, а также площади, которую занимает каждая из них; 2) определение перечня сельскохозяйственных культур, которые возможны к выращиванию на земельном участке; 54 3) выбор в разрезе почвенных разностей чередований посевов в зависимости от набора сельскохозяйственных культур, их очередности, количества полей; 4) определение валового дохода на единицу площади для каждой культуры как произведение ее нормативной урожайности (Ун) на цену реализации культуры (Цр): ВД = Ун · Цр. Валовые затраты определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен за 3-5 лет (с учетом индексации этих цен на дату оценки). Стоимость земли опреде деляется по формуле

Сз = Rз / Кз.

Задание 4

Необходимо определить стоимость земельного участка площадью 500 га, на котором возделывается озимая пшеница. Средняя урожайность культуры - 22 ц/га. Цена реализации в текущем году - 7 000 руб./ц. Затраты на возделывание пшеницы - 75 000

руб./га. Ставка капитализации равна 10 %.

98

Тема 9 Экономическое обоснование проектов пространственного развития территории

Экономическая эффективность использования земельного участка при территориальном планировании

Рассматривая и сопоставляя между собой несколько проектных вариантов, размещая застройки земельных участков, необходимо выбрать наилучшее решение. Для определения эффективности использования территории земельного участка нужно сопоставить показатели затрат по подготовке и освоения участка и эффекта от реализации проектных решений. Рассматривая функциональное зонирование и планировочную организацию, необходимо отметить, что значительную экономию площадей даёт использование земельного участка под жилищно-гражданское строительство. Это рекомендует, как правило, результаты комплексной оценки и функциональное зонирование территории.

Экономия площади и эффективность использования земельного участка q1, в случае застройки земельного участка под жилищно-гражданских строительств ориентировочно может быть рассчитана по формуле:

∑ ̅ , q1 = Ni (Ci − Ci)

где Ni – прирост населения в i-й зоне расселения (тыс/чел) и устанавливается в соответствии с зонированием и прогнозированием расселения принятом в проекте территориального планирования;

Ci – средние для i-й зоны затраты на освоение площадок под жилищно-гражданское строительство в расчёте на 1 чел/руб. (устанавливается по данным кадастра стоимости участка или комплексной оценки территории);

̅ – средние затраты на освоение лучших в i-й зоне площадок под жилищно-гражданское

Ci

строительство (руб/чел) (лучшие площади отбираются из всех площадок в i-й зоне расселения в количестве обеспечивающем реализацию процесса расселения).

Алгоритм определения экономической эффективности проектных решений и предложений в области землеустройства и кадастров

Общий алгоритм оценки эффективности проектных решений и предложений предлагает следующую последовательность действий:

1.Формулировка цели, задач и анализа экономической эффективности проектных решений и предложений;

99

2.Определение вида эффективности и эффекта проектных решений;

3.Выбор критерия эффективности проектного решения;

4.Выявление факторов влияющих на экономическую эффективность проектных решений;

5.Выбор методов и приёмов определения экономической эффективности;

6.Проведение расчёта эффективности и анализ полученных результатов;

7.Разработка предложений по повышению экономической эффективности проектных решений и принятия управленческих решений.

Всовременных условиях результативными показателями оценки эффективности системы кадастра недвижимости являются размеры финансирования земельно-

кадастровых и земельноустроительных работ и поступление платежей за землю, в виде земельного налога и арендной платы.

Порядок расчёта экономической эффективности проектных решений и предложений в области землеустройства и кадастров

На основе изучения и анализа исходной информации студент должен определить эффективность одного из видов земельно-кадастровых действий (в соответствии с тематикой дипломной работы) или рассчитать численное выражение экономического эффекта количественного учёта земель.

Оценка эффективности проводится в несколько этапов. На первом этапе необходимо установить цель определения эффективности. В зависимости от выбранной темы дипломной работы и темы научного исследования студент должен выбрать, какие виды эффективности им будут оцениваться: экономическая (обязательно), экологическая,

технико-технологическая (организационная), правовая, социальная и др. Затем необходимо проанализировать и описать технологию (методику) земельно-кадастровых мероприятий, которым посвящена работа. При этом необходимо уделить внимание тем аспектам, которые связаны с затратами финансовых, трудовых и других ресурсов,

создающих прирост производительности труда, платежей за использование информационных и земельных ресурсов, качества обслуживания заинтересованных лиц и др.

I.Расчёты по экономической эффективности можно разбить на 3 части:

расчёт затрат;

расчёт доходов;

оценка эффективности.

100