8143

При платежах (поступлениях) в конце каждого года:

Задание 5.

Определить какую сумму необходимо положить инвестору на депозит под 10% годовых, чтобы затем 5 раз снять по 300 тыс.руб? Сделайте вывод.

Решение: Таблицы типа Б

Вывод:

Проверка методом депозитной книжки:

71

тыс.руб.

Задание 6.

Определить фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего 7 раз при ставке дисконта 12%.

Решение:

Задание 7.

Собственник предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды свободных площадей в размере 60 тыс. руб. В конце шестого года планируется их продажа за 1350 тыс. руб., расходы по ликвидации составят 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные аналитиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно.

Решение:

Задание 8.

Владелец предприятия планирует сдать в аренду производственные площади. В течение первых трех лет планируется получение ежегодного дохода в размере 750 тыс. рублей; в последующие пять лет доход составит 950 тыс. рублей в год. Определите текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта 10%.

72

Решение:

Задание 9.

Определить какова текущая стоимость арендных платежей, поступающих в конце каждого года в размере 10000 на протяжении 7 лет при ставке дисконта 10%?

Решение:

Использование двух факторов

Определение текущей стоимости предприятия методом дисконтирования будущих доходов предполагает использование двух факторов текущей стоимости единицы и текущей стоимости аннуитета. Доход состоит из двух частей: потока доходов и единовременной суммы от перепродажи предприятия.

Задание 10.

Планируется, что в течение 8 лет с.-х. предприятие будет приносить доход в размере 20000 руб. Ставка доходности 14 % годовых. Предполагается , что в конце восьмого года предприятие будет продано за 110000тыс. руб. Определить текущую стоимость предприятия.

Решение:

73

4. Периодический взнос на погашение кредита (взнос за амортизацию денежной единицы)

Символ функции – РМТ, РVА

таблицы типа А –А2 (фактор используется как делитель), таблицы типа Б

– колонка №6.

Взнос на амортизацию единицы равновеликий, регулярный платеж, необходимый для полной амортизации кредита в одну денежную единицу, по которому выплачивается процент i в течение периода n.Он определяется как величина обратная текущей стоимости аннуитета. Каждый равновеликий взнос на амортизацию единицы включает:

-процентдоход на инвестиции;

-выплату части первоначальной основной суммы кредита.

Взнос на амортизацию единицы определяется как отношение одного платежа к первоначальной основной сумме кредита:

где а n –текущая стоимость аннуитета.

Расчет n- периода обычного взноса на амортизацию единицы осуществляется по формуле:

Задание 11.

Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение пяти лет, если первоначальный вклад равен 1500 тыс. руб.? Банк начисляет ежегодно 14% при условии, что снимаемые суммы будут одинаковыми. Сделайте вывод.

Решение:

а) расчет по таблицам типа А;

74

б) расчет по таблицам типа Б;

Вывод:

Задание 12.

Крупное предприятие определило необходимость получения долгосрочного кредита на 15 лет. Рассчитать величину ежегодного взноса в погашение кредита в сумме 40000 тыс. руб., предоставленного под 20% годовых.

Решение:

Вывод:

5.Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)

Символ функции – FVА, таблицы типа А –А4, таблицы типа Б – колонка №2. Фактор накопления единицы за период – суммарное накопленное по серии депозитов (или взносов) в одну денежную единицу, вносимых в конце каждого периода по истечении установленного срока n при определенной ставке i.

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета осуществляется по формуле:

Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента.

Расчет будущей стоимости авансового аннуитета проводят по следующей формуле:

75

FVА = РМТ х (1+ i) n+1 - 1 (14)

i

Задание 13.

Определить какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 4 лет ежегодно вносить 350 тыс. руб., а банк начисляет вклад 6 % годовых? Сделать вывод.

Решение:

а) расчет по таблицам типа А;

б) расчет по таблицам типа Б;

Вывод:

Задание 14.

Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 2000 руб.Какова будущая стоимость платежей к концу 11 месяца при ставке дисконта 10%?

Решение:

76

6. Периодический взнос в фонд накопления ( фактор фонда возмещения)

Символ функции – РМТ, FVА

таблицы типа А –А 4 (фактор используется как делитель), таблицы типа Б

– колонка №3. Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, которую необходимо вносить в конце каждого периода для того, чтобы через заданное числе периодов n итоговый остаток составил одну денежную единицу при заданной ставке i.Эта величина, обратная фактору накопления единицы за период.

Математическая запись соответствует формуле:

Если депонирование денежных сумм производится в начале периода, то следует воспользоваться формулой фактора фонда авансового возмещения:

Задание 15.

В течение 5 лет планируется накопить 15000 руб., депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 11%, процент будет начисляться каждый месяц. Каким должен быть месячный депозит?

Решение:

Задание 16.

Какую сумму следует 5 раз внести на пополняемый депозит под 8 % годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.?

Решение:

а) Расчет по таблицам типа А.

77

б) Расчет по таблицам типа Б.

Вывод:

78

Тема 5 Доходный подход к оценке недвижимости и основные этапы его реализации

В Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» доходный подход

определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости для инвестора, который рассматривает этот объект только как источник дохода. К недостаткам подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений экспертов.

Общий алгоритм расчетов предусматривает выполнение пяти операций:

1.Определение потенциального валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам коммерческой организации за последние три года, оценщик определяет потенциальный валовой доход (ПВД), который объект недвижимости может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек.

2.Определение и корректировка чистого (операционного) дохода (ЧОД). Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) учитывает возможные потери потенциального дохода при эксплуатации здания в качестве объекта доходной недвижимости. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может снизиться.

3.Вычитание операционных расходов. Оценщик анализирует операционные расходы, отраженные в балансе, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта недвижимости, обеспечивающей получение валового дохода.

79

4.Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл – это «привилегии,

передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса»13. В соответствии с определением Международного комитета по стандартам бухгалтерского учета гудвилл – это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов.

Оба определения характеризуют дополнительную стоимость,

полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

5.Определение окончательной стоимости объекта недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов (прямой капитализации), дисконтированных денежных потоков и техника остатка.

Задание 1.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на

2017 год (на середину периода). Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили 1 000 000 руб. Срок жизни 70 лет.

Индексы роста цен (на середину периода): 2009 - 82 2010 - 85 2011 – 87 2011

– 92 2012 – 95 2013 – 101 2014 – 106 2015 – 110 2016 – 115 2017 - 119

Решение:

Задание 2.

Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний

80