8143

Для каждой из этих части используются показатели: затратные, доходные и показатели «затраты-доходы», «затраты-эффективность». При этом нужно изначально определить основные и вспомогательные критерии эффективности, которые будут служить направлением расчётов. Например, если основным критерием служит максимум рентабельности, то последовательность расчётов будет выглядеть следующим образом:

1)оценка затрат по отдельным статьям;

2)суммарные затраты;

3)оценка доходов по отдельным статьям;

4)суммарные доходы;

5)приведение доходных и затратных показателей к сопоставимым единицам (на единицу времени, площади и т.п.);

6)определение чистого дохода и рентабельности (эффективности).

II.При оценке технологической эффективности в качестве критерия оценки, как правило, служит производительность труда как на отдельном рабочем месте в технологической цепочке, так и в целом всей организацией или технологической схемы.

III.Для оценки экологической эффективности следует применять специальные системы показателей (уровень загрязнения, ПДК, БПК, заболеваемость, продолжительность жизни и прочие), при этом первичные экономический эффект может быть отрицательным. Это допустимо. Однако, конечный экономический и экологический эффект от разрабатываемых мероприятий должен быть положительный. Например, снижение загрязнения в регионе влияет на снижение заболеваемости населения, в том числе трудоспособного, что в конечном итоге влияет на экономическую активность населения.

IV. Оценка социальной эффективности может быть дана в описательной форме, например, каким образом совершенствования кадастрового учёта влияет на качество обслуживания населения. Однако социальный эффект также выразить и численными показателями: сокращение сроков предоставления сведений ГКН, снижения количества земельных споров, снижение затрат на оформление (переоформление) документов.

Экономические аспекты кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая оценка недвижимости – это определение стоимости объекта недвижимости по установленной Законодательством РФ методике, занесенной в кадастровое дело данного объекта.

В соответствии с п.16 ФСО №4 при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы

101

объектов оценки на основании:

анализа информации о рынке объектов оценки;

обоснования модели оценки кадастровой стоимости;

состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

На кадастровую стоимость влияют различные факторы, поэтому на сегодняшний день один из этапов оценки стоимости объектов недвижимости связан с проведением факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

доступность различных центров тяготения (объектов);

уровень развития транспортной инфраструктуры;

уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровень развития социально-бытового обслуживания

населения;

состояние окружающей среды;

историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Ценообразующие факторы – многообразие условий, в которых формируются структура и уровень цены.

В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены .

В ходе анализа отчетов об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости Нижегородской области было выявлено, что основными факторами, определяющими цену жилья на рынке, являются:

местоположение объекта – район, микрорайон;

год постройки дома, характеристика жилья (народная стройка, сталинка, хрущевка, брежневка, улучшенка, элитное, новостройка);

материал стен;

общая площадь;

этажность здания, этаж расположения (средний/крайний).

Внастоящее время в городах и районах области продолжает расти интерес населения к малоэтажному жилью.

На формирование стоимости объекта так же оказывает фактор наличие площади земельного участка. Но так как объектом оценки является недвижимость без учета земельного участка, при построении расчетной модели происходит элиминирование земельного участка, по средствам введения фактора «Площадь земельного участка ОЦ» значение которого равно 0.

На цену коммерческой недвижимости влияет огромное разнообразие факторов. В их число входят физические, экономические и социальные факторы. Рассмотрим каждый фактор подробнее.

К физическим факторам относятся следующие характеристики:

местоположения объекта – климатические условия, ресурсы, почва, грунты, топография; удаленность от жилых территорий, административного центра, транспортная развязка;

земельного участка – размер и форма, площадь, общий вид, благоустроенность

объекта;

зданий и сооружений – общее количество, год постройки, качество, планировка, архитектурный стиль и т.д.

102

К экономическим факторам можно отнести следующие:

общие – состояние мировой экономики, финансовая ситуация в стране, области,

городе;

факторы спроса – занятость население, обеспеченность и уровень заработной платы жителей, процентные ставки, стоимость проведения купли-продажи;

факторы предложения – количество продаваемых объектов, финансирование, налогообложение.

К социальным факторам относятся потребности людей в приобретении разного рода объектов недвижимости, общения с жителями и владельцами соседних участков. Стоимость таких операций с недвижимостью, как покупка и аренда офиса, торгового центра, квартиры или загородного дома, в значительной степени зависит и от уровня образования в стране и регионах, стиля жизни населения.

Выбранные ценообразующие факторы стоимости объектов недвижимости позволяют дифференцировать кадастровую стоимость объектов оценки в зависимости от их местоположения, окружения, социально-экономического развития и инфраструктуры, а также от их количественных и качественных характеристик.

Для определения значений ценообразующих факторов стоимости объектов недвижимости

создаются цифровые тематические карты

В массовой оценке объектов недвижимости составляются модели расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящие в одну группу. Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – функциональная зависимость стоимости объектов недвижимости от ценообразующих факторов. Рассмотрим построение этих моделей подробнее.

Построение статистических моделей осуществляется в следующей последовательности:

1)выбор факторов стоимости для построения моделей;

2)построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой группы;

3)анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.

1. Для каждой группы на основании анализа объектов-аналогов определяются факторы стоимости. При построении статистической модели используется кодировка факторов стоимости объектов оценки и объектов-аналогов. Цифровые коды присваиваются качественным факторам стоимости.

Типовыми факторами стоимости являются ценообразующие факторы, представленные в таблице 3.1.

Таблица 1 – Типовые факторы стоимости

Тема 10 Экономическо-математическое моделирование в пространственном развитии территории

Построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной выступает удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) объектов недвижимости.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС объектов недвижимости каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:

1) линейная (аддитивная):

Y a0 a1 X1 ... an X n

где Y – зависимая переменная, X1,…,Xn - факторы стоимости объектов недвижимости, а0, а1…аn – коэффициенты модели;

2) мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

Y a0 X1a1 ...X nan

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);

3) экспоненциальная модель:

Ya0ea1 X1 ... an X n

Врезультате расчета кадастровой стоимости помещений 1 группы построим линейную модель со следующими характеристиками:

УПКС = -47892,3+796,216*метка(Код_материал стен)+24866,2* метка (Код_площадь

помещения)+23445,7*метка(Код_этаж_расположения) +26584,7* метка

104

(Код_этажность здания)+365,478*((Численность населения в населенных пунктах+ 20090)/56474,8)

Метка – это код фактора стоимости по таблице кодировок.

Для определения кадастровой стоимости данного помещения необходимо УПКС умножить на площадь этого помещения.

Рассмотрим на примере одного объекта расчет кадастровой стоимости жилого помещения.

Рассчитаем УПКС по построенной линейной модели. В следующей таблице приведены значения факторов стоимости для объекта 1 группы города N са по адресу F с кадастровым номером 52:00:00 Таблица 2 – Значения факторов стоимости

УПКС = -47892,3+796,216*1+24866,2*3+23445,7*1+26584,7*9+365,478*((105341+ 20090) / 56474,8) = 30113,93 руб./кв.м

Для определения кадастровой стоимости данного помещения необходимо УПКС умножить на площадь этого помещения.

Кадастровая стоимость = УПКС, руб./кв.м * Площадь, кв.м = 30113,93 * 61,4 = 1848995,55 руб.

Кадастровая стоимость определяется и применяется в целях налогообложения. Налог на недвижимость является ключевым компонентом сбалансированной и справедливой налоговой системы многих стран мира. Этот налог обеспечивает поступление стабильных и экономически эффективных доходов в бюджеты муниципальных образований, он может адекватно восприниматься общественностью при условии наличия законов, регулирующих налогообложение недвижимости, которые обеспечивают справедливое распределение налогового бремени между налогоплательщиками. Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира и служит экономическим рычагом стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала.

105

Олонина Светлана Игоревна

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТОВ ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ

Учебно-методическое пособие

по подготовке к лекционным и практическим занятиям по дисциплине «Экономическое обоснование проектов пространственного развития территории» для обучающихся по направлению подготовки 21.04.02 Землеустройство и кадастры, профиль Пространственное развитие территорий

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

603950, Нижний Новгород, ул. Ильинская, 65. http://www. nngasu.ru, srec@nngasu.ru

106