10353

ГЛАВА 1. Реновация: виды, приемы, основные методы и принципы

1.1.Понятие и сущность реновации

Внастоящее время центральные города имеют тенденцию постиндустриального развития и этот процесс напрямую связан с необходимостью реорганизации пассивных и устаревших промышленных зон, которые в первую очередь занимают инвестиционно привлекательные и перспективные городские территории. Проекты реновации производственных зданий и промышленных территорий набирают всё большую актуальность. Это сложный и многогранный процесс, он сложен как в социально-экономическом, так и в административном аспекте.

Если при адаптации производственных зданий для новой функции ставится цель сохранения преемственного развития сложившейся застройки, то наиболее целесообразной является обновление здания на основе принципов реновации. Масштабность пространства промышленного здания, пересечение крупных плоскостей и форм, четкость и логика конструктивных структур промышленных зданий создают основу для формообразования нового архитектурного пространства с новым функциональным наполнением.

Само понятие «реновация» происходит от латинского «renovation» – обновление, возобновление. Реновация — это процесс улучшения существующей структуры, технико-экономический процесс замены более не актуальных архитектурных объектов. Реновация предполагает адаптацию здания под новые нужды, то есть включает смену функции здания. Реновация промышленных объектов и территорий с изменением функционального назначения - будущее промышленной архитектуры, которая более не является востребованной с производственной точки зрения.

10

Реконструкция промышленных зданий – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ).

Реновация как особый и более полный метод реконструкции предполагает формирование новой архитектурно-пространственной структуры здания на основе выявления и сохранения его особых архитектурных качеств, закрепленных в психологии восприятия объекта пользователями архитектурного пространства [1], а также включает изменение назначения здания, его рефункционализацию с учетом актуальных требований общества.

Реновация – это процесс улучшения без разрушения всей структуры полностью, процесс ремонта объекта с возможной частичной реконструкцией, с использование современных технологий и материалов, без разрушения целостности структуры, с последующим перепрофилированием территории под актуальные потребности [2]. Целью реновации является приведение депрессивных территорий к экономически, экологически и социально эффективному режиму использования.

В современной архитектурной практике промышленные здания адаптируются для различных общественных функций, что позволяет использовать их архитектурно-пространственный потенциал [3, с. 2].

Существует несколько вариантов развития и преобразования бывших промышленных территорий, в зависимости от многих факторов (табл. 1.1):

1) Преобразование в общественно-деловую и торговую зону. Основная суть метода – полная или частичная реорганизация неэффективных территорий и включающих в неё объектов. Удобное расположение около магистралей общегородского значения, расположение вблизи остановок

11

общественного транспорта, возможность привлечения большого количества людей создают привлекательность для инвесторов и девелоперов.

Примером хорошего варианта организации общественного пространства промышленной территории может служить опыт из зарубежной практики, а именно преобразование промзоны вокруг вокзала Кингс-Кросс в Лондоне (рис. 1.1). Кингс-Кросс – один из самых масштабных проектов реновации бывшей промышленной зоны в Европе [4]. Площадь района составляет чуть больше 27 гектаров. Раньше это были пустующие промышленные территории, но сейчас тут строят новые дома, магазины, офисы, бары, рестораны, школы и даже университет (рис. 1.2). Комплекс представляет собой три здания разной высоты - 8, 9 и 12 этажей. Круглый каркас лег в основу планировки внутренних помещений, которые имеют клиновидную форму.

2) Преобразование в жилую застройку. Новым направлением в проектировании становится изменение промышленных объектов и их превращение в жилые зоны. Но важно понимать, что промышленные предприятия разделяются на классы по степени опасности, поэтому реновация под жилье возможна только в том случае, если территория бывшей промышленной зоны отвечает санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым зонам, а бывшее производство не относилось к высокой степени опасности. Этот вид реновации наиболее

12

популярен, т.к. обычно такие территории имеют очень выгодное расположение и весьма перспективны для покупки недвижимости [1].

Можно привести множество удачных примеров такой реновации, например, проект планировки территории промзоны «Нагатинский затон»

[5]. Эта территория до недавних пор была занятое производственными мощностями нескольких заводов. Реновация промзоны Нагатинский затон обеспечила столицу новыми жилыми и рабочими местами, помогла расширить производство на самих предприятиях за счёт обновления мощностей при перебазировании на новые места (рис. 1.3).

Рисунок 1.3. Территория промзоны «Нагатинский затон»

Также примерами могут являться территория завода «ЗИЛ», территория промзоны «Тушинского аэродорома», текстильная фабрика «Даниловская мануфактура». Однако такое направление развития территорий приведет к увеличению плотности населения, что создаст дополнительную нагрузку на транспортную и инженерную инфраструктуры. Концентрация населения вызовет дополнительную рекреационную нагрузку на природные территории города, что негативно отразится на устойчивости природного каркаса.

13

3) Преобразование в зону зеленых насаждений. Природный каркас города играет определяющую роль в создании здоровой и полноценной среды обитания. В крупнейших городах рекреационная нагрузка постоянно увеличивается, а в результате разрастания городов природные территории дробятся и подвергаются все большему антропогенному воздействию, что неизбежно приводит к их деградации. Поэтому рекреационное использование бывших производственных зон служит хорошим потенциалом, направленным на оздоровление городской среды.

Таблица 1.1

Варианты развития и преобразования бывших промышленных территорий

Варианты развития и преобразования бывших промышленных территорий

1.2.Виды реновации

Взависимости от объектов можно выделить несколько видов реновации: реновация промышленных зданий, реновация жилищной сферы, реновация территорий (табл. 1.2).

Впромышленности реновация бывает двух видов: первый – восстановление изношенного и устаревшего фонда за счет списания отдельных объектов производственного цикла и замены их новыми, реконструкции филиалов предприятий, ликвидация старого предприятия с заменой его новым, также мероприятия, проводимые с целью увеличения

производительности предприятия [6].

14

Второй вид реновации промышленных зданий чаще всего касается неиспользуемых производственных зданий, это воссоздание современного облика здания со сменой функции, при этом меняется полностью и организация архитектурного пространства.

В сфере реновации жилой застройки для повышения комфортности жизни прибегают к капремонту, модернизации, реконструкции и реставрации.

Таблица 1.2

Виды реновации

Виды реновации

Капитальный ремонт здания – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех

15

конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией. Под физическим износом элементов здания и всего здания понимается ухудшение их эксплуатационных и технических свойств, под моральным износом — изменение качеств здания, его комфортных условий, степени благоустройства, несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Модернизация здания - комплекс мероприятий, предусматривающий обновление функционально устаревшего планировочного решения существующего здания, используемых материалов и его инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к условиям проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов. Модернизация направлена на обновление основных фондов, а также их приведение в соответствие новым техническим нормам и требованиям. Чаще всего процедуру проводят во время капитального ремонта зданий и сооружений. При этом она отличается экономической целесообразностью.

Реконструкция здания – это переустройство для полного или частичного изменения назначения, улучшения территории и застройки, устройство нового оборудования, которое соответствует современным нормам.

Целью реконструкции считается изменение характеристик зданий, оборудования, коммуникаций или их фрагментов с учетом нового предназначения. Главной задачей реконструкции считается увеличение функциональности здания, улучшение условий работы и проживания, повышение качества обслуживания.

16

Реставрация понимается как восстановление в первоначальном виде архитектурных произведений, пострадавших от времени или испорченных, искаженных последующими переделками. Таким образом, речь идет о восстановлении относительно сохранившихся памятников архитектуры, утративших элементы декора или отдельные элементы. Основная задача реставрации — сохранение памятников истории и культуры.

Реновация территорий - еще один вид реновации, подразумевающий снос здания с последующим извлечением и утилизацией инженерных коммуникаций. Такая работа проводится, чтобы освободить земли для нового строительства. Техническое состояние старого здания при этом не всегда принимается во внимание.

Реновация территории является неизбежным процессом при переводе производственной компании в другое место. Также к реновации часто прибегают, если принято решение изменить профессиональную деятельность фирмы и заняться другим видом бизнеса. А обновление территории способно обеспечить соответствие новым требованиям производственного цикла.

1.3. Причины реновации и факторы, определяющие выбор направления и приемов реновации

Среди причин, влияющих на принятие того или иного решения по развитию промышленных территорий, можно выделить: градостроительные факторы, экономико-правовые факторы, социальные факторы, экологические факторы, историко-культурные факторы, защитные факторы, эстетические факторы, технологические факторы (табл. 1.3) [7].

Градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли реорганизуемых территорий различного функционального назначения при наличии растущего дефицита территории для нового строительства. Например, местоположение промышленного здания, подлежащего реновации, в структуре города по отношению к транспортным и пешеходным связям, селитебным районам, общественным

17

центрам и озелененным территориям, определяют в первую очередь возможность и целесообразность развития на данном участке новой конкретной функции. Кроме этого, со степенью важности местоположения в городе взрастает и композиционная значимость объекта реновации.

Градостроительные факторы могут включать в себя неэффективное использование территорий, занимаемых промышленными предприятиями; неудобное местоположение в планировочной структуре города, явившееся следствием территориального развития города; отсутствие необходимой транспортной инфраструктуры, соответствующей современным требованиям; перспективы данной территории в соответствии с генеральным планом развития города. Учитывая, что высокий спрос на земельные участки в центральной части города под непромышленную застройку создает благоприятные условия для продажи экономически неэффективных производств и финансирования создания современных предприятий на адекватных территориях, более удобных по расположению и с использованием лишь необходимой площади. Это позволяет избежать исторически сложившейся низкой плотности застройки и, соответственно, избыточных платежей за землепользование.

Анализ мирового опыта реновации промышленных территорий показывает, что архитектурно-градостроительные преобразования ведутся на различных уровнях (градостроительном, архитектурно-планировочном, конструктивно-технологическом) и подразделяются в зависимости от того, сохраняется промышленная функция предприятия, частично сохраняется или не сохраняется и полностью меняется.

Градостроительный уровень преобразований в случае сохранения промышленной функции территории или частичной переориентации заключается в улучшении инфраструктуры территории, создании благоприятной транспортной системы, создании центров логистики, создании многофункционального общественного пространства на территориях промышленных зон для включения их в жизнь города, в

18

архитектурно-градостроительные и ландшафтные мероприятиях по улучшению качества и оздоровлению промышленных и окружающих их территорий, в использовании экологических мер при реконструкции промышленных территорий города.

Преобразования на уровне архитектурно-планировочных решений включают в себя архитектурно-планировочные преобразования, связанные с модернизацией технологических процессов, создание энергосберегающих, ресурсосберегающих сооружений; архитектурно-планировочные преобразования, связанные с частичной функциональной переориентацией предприятия, перепрофилирование части производственных территорий под торговые, выставочные, музейные, офисные, жилые, научно- исследовательские помещения и др., модернизацию внешнего облика промышленных предприятий, архитектурно-планировочные преобразования, связанные с экологическими принципами формирования пространства, а также поиски новых концепций формирования архитектурного пространства, позволяющих эффективно использовать непригодные для жизнедеятельности территории.

Преобразования на конструктивно-технологическом уровне основаны на новом осмыслении потребления природных ресурсов, использовании новых материалов и конструкций, экономически целесообразных технологий при возведении, реконструкции и эксплуатации зданий.

Экономико-правовые факторы реновации промышленного предприятия могут определяться ростом и развитием промышленного предприятия, его банкротством или сменой формы собственности предприятия, а также высокой ценой, престижем и налогообложением занимаемого земельного участка; объединением нескольких мелких промышленных предприятий в одно крупное или, наоборот, их разделение.

Социальные факторы чаще всего связаны с необходимостью преобразования в рамках новых социальных программ, связанных с улучшением условий труда и жизни людей, созданием возможностей для их

19