- •Лекция 1. Общие положения о договоре купли-продажи
- •Договор купли-продажи (общие положения)
- •Лекция 2. Договор розничной купли-продажи Договор розничной купли-продажи
- •Лекция 2 (тема 3). Договор поставки товаров. Договор поставки для государственных нужд Договор поставки
- •Особенность предмета договора:
- •Особенность субъектного состава:
- •Лекция 3. Договор поставки для государственных и муниципальных нужд Договор поставки товаров для государственных и муниципальных нужд
- •Договор контрактации
- •Лекция 4, 5. Договор купли продажи недвижимости Договор купли-продажи недвижимости.
- •Лекция 5. Договор продажи предприятия Договор продажи предприятия
- •Договор энергоснабжения
- •Договор мены
- •Лекция 6. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением Договор ренты
- •Договор постоянной ренты
- •Выкуп постоянной ренты
- •Договор пожизненной ренты
- •Договор пожизненного содержания с иждивением
- •Договор дарения
- •Лекция 7. Общие положения об аренде Договор аренды
- •Договор проката
- •Договор финансовой аренды (лизинг)
- •Аренда транспортного средства
- •Лекция 9. Договор найма жилого помещения Договор найма жилого помещения
- •Особенности субъектного состава:
- •Поднаем жилого помещения
- •Договор социального найма
- •Лекция 10. Договор подряда. Договор строительного подряда Договор подряда
- •Договор бытового подряда
- •Лекция 11. Договоры на выполнение научно-исследовательских работ, опытно-конструкторских и технологических работ. Какие вопросы встречаются в судебной практике?
- •Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •Государственный или муниципальный контракт на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд
Лекция 4, 5. Договор купли продажи недвижимости Договор купли-продажи недвижимости.
Определение (ст. 549): по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий
Недвижимость (признаки):
неразрывная связь с землей
в силу природных условий
в силу закона (енк, предприятие)
Квалифицирующие признаки:
Предмет как существенное условие – объект недвижимого имущества, идентификация обязательна (ст. 554), добъект на земельном участке, обязательное указание на местонахождение дома на участке (то есть план земельного участка)
Цена как существенное условие – бывает в 2-ух формах: твердая, определяемая (в зависимости от валюты, например), но должна быть дана формула, по которой будет рассчитываться цена
субъекты: продавец – собственник или уполномоченный собственником, покупатель – любое лицо
форма - письменная форма, путем составления единого документа, подписанного сторонами, гос. регистрация никакого отношения к форме договора не имеет
Постановление ВАС от 11.07.2011 “О купле-продаже будущей недвижимости” – кринж, конечно:
для к/п будущей недвижимости достаточно указания кадастрового номера, т.е. при любой к/п недвижимости по постановлению этого достаточно
если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации, однако они имеются в акте приема-передачи, то такой договор не может быть незаключенным (ВАС наплевал, короче, на общие положения, на ст. 430, на правовую доктрину)
Особенности:
Связанные с субъектным составом:
крупные сделки, сделки с заинтересованностью
при ООО сделка принадлежит согласованию с общим собранием участников, при АО – от 25 до 50% одобряется советом директоров, от 50% одобряется общим собранием акционеров;
нужно согласие на совершение сделки (предварительное, последующее)
если нарушены правила, то сделка оспорима
согласие собственника со стороны унитарного предприятия, невозможно отчуждение имущества, влекущее невозможность осуществления целей предприятия, в таком случае сделка ничтожна
сделки лиц, состоящих в браке (ст. 35 СК) – нотариальное согласие супруга, если его нет – сделка оспорима
сделка с участием монополистов, они включены в реестр, (ст. 28 закон о защите конкуренции) – случаи согласования с антимонопольным органом
Связанные с продаваемым объектом:
продажа жилой недвижимости (ст. 558) – комплект существенных условий: предмет, цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. + ст. 31 ЖК (реализуется только через судебное решение)
ст. 35 ЗК – При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (действует только тогда, когда один собственник)
Судебная практика по купле-продаже недвижимости:
Является ли неоплата или неполная оплата существенным нарушением договора? Позиции расходятся.
В праве ли при расторжении договора по тому основанию, что объект не оплачен, продавец истребовать этот объект? При расторжении смотрим ст. 453 – нельзя, но суды говорят, что в праве, в данном случае подается иск о неосновательном обогащении (другие суды – можно, но по виндикационному иску), а при признании договора недействительным будет применяться реституция.
Свидетельствует ли о заключении договора к/п согласование его предмета в доп.соглашении? Есть 1 вариант допустимый, если только 2 этих акта подписаны одновременно. Суды: 1 – в этом случае предмет договора не согласован, договор признается незаключенным, 2 – можно и так.
Насколько мб обеспечен задатком предварительный договор к/п? Не можем обеспечить то, чего не существует, поэтому обеспечиваем не куплю-продажу недвижимости, а обязанность заключить договор. Суды: позиция расходятся.