§4. Правовое обеспечение рынка земель в Российской Федерации

С введением частной собственности на землю в Российской Федерации быстрыми темпами стал формироваться и развиваться рынок земли, который представляет собой сферу вложения денежных средств в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающие при обороте земельных участков, что имеет место, в первую очередь, при купле-продаже земельных участков, их ипотеке, сдаче земель в аренду и т.п.

Под рынком земель понимается сфера товарного оборота земельных участков, важнейшего природного ресурса хозяйственной деятельности.

При этом земля как объект рыночного оборота имеет свои особенности: во-первых, образует основу жизнедеятельности человеческого общества; во-вторых, имеет природное происхождение ‒ в основе не является продуктом человеческого труда; в-третьих, в общем случае не теряет своих свойств; в-четвертых, не создается по желанию; в-пятых, имеет неограниченный срок существования; в-шестых, является недвижимостью; в-седьмых, в сельском и лесном хозяйстве выступает основным средством производства.

«Рынок земли – это весьма и весьма интересная сфера ведения бизнеса, ведь среди всех реальных и потенциальных благ современных людей земле отводится центральное место вне зависимости от общественного устройства. Территория в качестве объекта рыночных и хозяйственных отношений занимает абсолютно уникальное и ключевое значение в общей системе предпринимательской деятельности современных людей, а также непосредственно самой их жизни»¹⁷⁸.

Как отмечается в экономике, «в качестве средства производства земля:

- не представляет собой продукт предшествующего труда;

- имеет пространственные ограничения;

- не может быть заменена какими-либо другими средствами производства;

- отличается постоянным месторасположением;

- не может быть изношена при корректном использовании;

- имеет разное качество в зависимости от территории;

- характеризуется довольно специфической полезностью каждого отдельного участка;

- отличается плодородием, и в полноценно реализует свои полезные качества в сельском хозяйстве»¹⁷⁹.

Центральной категорией рынка земель выступает «оборотоспособность земель». Если опираться на ст. 129 ГК РФ, то оборотоспособность земель как объекта гражданских прав, представляет собой возможность свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом.

Из ст. 130 ГК РФ прямо следует, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, что налагает на оборот земель требования Федерального закона от 13 июня 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходя из чего, обороту подлежат только земельные участки, которые оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Исходя из указанного, категории «земли» и «земельные участки» с позиции рыночного оборота являются синонимами.

В отношении земельных участков законодательство устанавливает ограничения в обороте. Важно отметить, что не считается ограничением в обороте целевое и разрешенное использование земель в соответствии с зонированием территорий, поскольку указанное считается свойством земельного участка.

В соответствии со смыслом ст. 129 ГК РФ земельные участки могут находиться в свободном обороте, быть ограниченными в обороте и быть изъятыми из гражданского оборота в соответствии с нормами земельного права. Данные отношения регулируются Земельным кодексом РФ, а также Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иными нормативными актами.

В силу презумпции земли не являются ограниченными в обороте, если они не подпадают под ограничения, представленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 4 указанной нормы Земельного кодекса из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками; 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; 8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; 9) воинскими и гражданскими захоронениями; 10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, ‒ данные земли не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Пункт 5 ст. 27 Земельного кодекса устанавливает перечень земель, ограниченных в обороте, к которым относятся, находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не подпадающие земли, изъятые из оборота; 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в перечне земель, изъятых из оборота; 6) не указанные выше в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; 13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; 14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, ‒ указанные земли не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли, что означает общее правило исключения земельных долей из гражданского оборота. Вместе с тем, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Отдельно необходимо остановиться на классификации рыночного оборота земель, который можно классифицировать по различным основаниям: по субъекту (в соответствии с п. 1 ст. 5 ЗК РФ: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования; и п. 3 ст. 5 ЗК РФ: собственники земель, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков); по объекту (в соответствии со ст. 6 ЗК РФ и главой III Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: земельный участки, части земельных участков и земельные доли сельскохозяйственных земель); по виду прав на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения, право аренды, пользование земельным участком без титула); по целевому назначению земель (в соответствии со ст. 7 ЗК РФ: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса) и т.п.

Вместе с тем, наиболее важной чертой классификации оборота земель является правовой режим, на котором находится перед началом оборота и после нее, в привязке к форме собственности, поскольку в зависимости от данных обстоятельств зависит особенность проведения соответствующих сделок (договоров, разрешений), ‒ оборот земель в зависимости от прав участников отношений на земельные участки следует подразделять на:

- оборот земель, находящихся в частной собственности, ‒ основной вид оборота, который регулируется, прежде всего, ГК РФ, параграфом 6 главы 30 «Продажа недвижимости», а также положениями, которые касаются недвижимости в остальных видах гражданско-правовых договоров, с учетом положений земельного законодательства;

- оборот земель, находящихся в публичной собственности, имеет ограниченный характер, поскольку касается земель, передаваемым  государственным и муниципальным учреждениям и унитарным предприятиям, но вместе с тем, относится и к отдельным видам организаций государственного сектора экономики (ОАО «Российские железные дороги», Государственная корпорация «Росатом», Некоммерческое партнерство «Совет рынка» и т.п.);

- оборот земель, переходящих частному собственнику из публичной собственности, ‒ данные отношения нашли закрепление в недавно внесенной в ЗК РФ главами о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности¹⁸⁰;

- оборот земель, переходящих из частной собственности в публичную собственность.

Не менее важной для рыночного оборота является классификация гражданско-правовых и земельно-правовых оснований предоставления земель, к которым относятся: договор купли-продажи земельного участка; договор дарения земельного участка; договор мены земельного участка; договор ренты земельного участка; договор аренды земельного участка; договор предоставления земельного участка в безвозмездное пользование; предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; договор ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом); пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности без предоставления земельного участка; наследование земельных участков; универсальное правопреемство земельных участков юридических лиц; изъятие земельного участка для государственных нужд; конфискация земельного участка; отказ от земельного участка;

Сделки с земельными долями земель сельскохозяйственного назначения: договор купли-продажи земельной доли; договор дарения земельной доли; договор мены земельной доли; договор аренды земельной доли; наследование земельной доли; изъятие невостребованных земельных долей.

Виды оснований из указанного перечня непосредственно зависят от вида оборота земель.

Вместе с тем, порядок заключение договоров с земельными участками, в отличие от обычного порядка имеет свои особенности.

Договоры и иные сделки в современных российских условиях рыночной экономики являются одним из самых распространенных оснований возникновения прав на земельные участки.

Договоры с земельными участками в большинстве случаев являются консенсуальными, т.е. считаются заключенными, когда между сторонами в установленной законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако договор дарения земельного участка, напротив, по общему правилу является реальным и считается заключенным с момента передачи земельного участка одаряемому. Большинство договоров с земельными участками являются возмездными, однако возможны и безвозмездные сделки ‒ договор дарения, завещание и некоторые другие.

Сделки с земельными участками всегда совершаются в письменной форме, причем чаще всего по закону требуется именно простая письменная форма договора. Для договора продажи недвижимости ГК РФ устанавливает специальное правило, что данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.¹⁸¹

Нотариальная форма требуется лишь для некоторых сделок с земельными участками. В частности, нотариальному удостоверению подлежат договор ренты (статья 584 ГК РФ), завещание (статья 1124), доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (за исключением случаев, предусмотренных законом) (статья 185). Кроме того, по Семейному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 1995г. № 223-ФЗ (статья 35) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Кроме того, в случаях, предусмотренных федеральными законами, сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). К числу таких случаев относятся государственная регистрация:

- договоров дарения недвижимого имущества (статья 574 ГК РФ);

- договоров аренды (субаренды) земельного участка, заключенных на срок более одного года (статья 609 ГК РФ, статья 26 ЗК РФ);

- договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (статья 584)¹⁸²;

- договоров об ипотеке (статья 10 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 339 ГК РФ);

- договоров доверительного управления недвижимым имуществом (статья 1017 ГК РФ).

К числу основных особенностей сделок с земельными участками (которые можно рассматривать как ограничение сделок), установленных земельным законодательством, можно отнести следующие:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- совершение сделок с землей с учетом минимальных и максимальных размеров земельных участков;

- преимущественное право субъекта РФ либо муниципального образования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения при его возмездном отчуждении;

- преимущественное право сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также некоторых иных субъектов (в случае, если число участников общей собственности больше пяти);

- обязанность собственника произвести отчуждение земельного участка (либо его части) в случаях, установленных статьей 5 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

- запрет на продажу иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам¹⁸³ (далее также – иностранным субъектам) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»¹⁸⁴;

- обязательность в некоторых случаях отчуждения земельных участков, в том числе путем продажи их на торгах и другие.

Одним из самых распространенных договоров, опосредующих гражданско-правовой оборот земельных участков, является договор купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Объектом купли-продажи могут быть не только собственно вещи, но и имущественные права, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (статья 454 ГК РФ). В частности, закон об обороте земель регулирует особенности оборота долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения.

Договор купли-продажи земельный участок может быть заключен при соблюдении следующих условий:

- земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности;

- участок не исключен из гражданского оборота или не ограничен в обороте;

- объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли - продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

- покупатель земельного участка имеет право приобретать земельный участок в собственность (т.е. не является иностранным лицом и т.п.).¹⁸⁵

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор согласно статье 555 ГК РФ считается незаключенным.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будут рассмотрены в отдельном параграфе.

Статья 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В случаях, когда продается земельный участок, находящийся в частной собственности, заключается обычный гражданско-правовой договор купли-продажи (с учетом особенностей, предусмотренных земельным законодательством). Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости (в том числе и земельного участка) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Типовой договор купли - продажи (купчая) земельного участка был утвержден Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомземом) 2 июня 1993 г.

Согласно статье 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Аналогичное положение содержится в земельном законодательстве. В первую очередь на торгах (конкурсах, аукционах) продаются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земли сельскохозяйственного назначения (статья 38 ЗК РФ, статья 10 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Вместе с тем допускается, а иногда и является обязательной продажа с публичных торгов земельных участков, находящихся в частной собственности.

Предметом торгов является земельный участок с определенными границами, прошедший государственный кадастровый учет, или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавцов земельного участка, находящегося в публичной собственности, выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков. Они же являются организаторами торгов. Кроме того, в качестве организатора торгов может выступать специализированная организация, действующая на основании договора с названными выше органами.

Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»¹⁸⁶.

Согласно этим Правилам торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков решение о проведении торгов в форме аукциона принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Оно же определяет на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка, величину ее повышения («шаг аукциона») при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, размер задатка, а также существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона.

Решение о проведении торгов в форме конкурса в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, принимает Правительство РФ, которое также определяет существенные условия договоров купли-продажи таких земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса. Эти предложения, подготовленные Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, вносит в Правительство РФ Министерство экономического развития РФ.

При продаже находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются протоколом, который является основанием для заключения с победителем торгов договоров купли-продажи или аренды земельных участков. Такие договоры подлежат заключению не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Среди иных договоров с земельными участками следует отметить следующие. Статья 572 ГК РФ определяет договор дарения как договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Таким образом, земельный участок как недвижимое имущество может быть предметом договора дарения.

Обещание безвозмездно передать кому-либо земельный участок (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574 ГК РФ) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу участка. Таким образом, здесь мы имеем консенсуальную форму договора дарения.¹⁸⁷

Из статьи 575 ГК РФ следует, что если земельный участок принадлежит малолетнему (ребенку до 14 лет) или гражданину, признанному недееспособным, то их законные представители не вправе заключать от имени этих граждан договор дарения. Это норма является изъятием из общего правила статей 28 и 37 ГК РФ. Поскольку пункт 2 статьи 37 ГК РФ допускает совершение сделок по отчуждению, в том числе дарению имущества указанных лиц их законными представителями с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, следует признать, что здесь имеются в виду «обычные» подарки. Статья 575 ГК РФ запрещает также дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от принятия земельного участка в качестве дара подлежит государственной регистрации. В то же время и даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренный земельный участок. По перечисленным основаниям даритель также вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому земельный участок. Отказ от исполнения договора возможен и в случае, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (статья 583 ГК РФ).

Договор ренты, если под выплату ренты отчуждается земельный участок, подлежит и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже, во втором ‒ правила о договоре дарения, если иное не установлено ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Согласно статьям 586 и 587 ГК РФ рента обременяет земельный участок, равно как и другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Кроме того, при передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. В соответствии со статьей 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за получателем ренты; может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

Статья 604 ГК РФ предусматривает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, которая определяется договором, а если данное условие в договоре отсутствует, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если имущество (земельный участок) передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного земельного участка.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по данному договору одна сторона-залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Для идентификации земельного участка обычно указывается его адрес, площадь и кадастровый номер. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Предметом ипотеки могут быть только земельные участки, оборот которых допускается федеральными законами. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Статья 63 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключением являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

По общему правилу, исключения из которого могут быть установлены договором, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк, иная кредитная организация, юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка. Аналогичные правила установлены для ипотеки земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Имущество (в том числе земельный участок), заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Согласно статье 68 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Продажа и приобретение на публичных торгах заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Специальные требования установлены для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. На такие земельные участки не может быть обращено взыскание до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Отдельно необходимо остановиться на особенностях наследования земельных участков.

Для возникновения прав на земельные участки в результате наследования необходим не один юридический факт, а сложный фактический состав: событие (смерть наследодателя) и одна или несколько односторонних сделок (завещание, принятие наследства); при наследовании по закону необходимы также определенные родственные отношения с наследодателем (наследник должен входит в круг наследников по закону).

В соответствии со статьей 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком¹⁸⁸ входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

Особенности наследования земельных участков зависят от того, возможен или невозможен раздел такого участка. Законодательством устанавливаются минимальные размеры земельных участков для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Раздел земельного участка между наследниками осуществляется с учетом указанных минимальных размеров. Если же раздел земельного участка приведет к возникновению земельных участков меньше установленного минимального размера, то такой земельный участок не может быть образован. Он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка.

В частности, преимущественное право на такой земельный участок согласно статье 1168 ГК РФ прежде всего имеет наследник, обладавший совместно с наследодателем правом собственности на этот земельный участок. Это может быть супруг наследодателя либо член фермерского хозяйства. Если же никто из наследников не являлся совместно с наследодателем участником общей собственности на неделимый земельный участок, то наследник, постоянно пользовавшийся данным земельным участком, имеет преимущественное право его наследования перед наследниками, не пользовавшимися участком. У последних возникает лишь право на получение компенсации их доли в праве собственности на земельный участок, входящий в состав наследственного имущества. В качестве компенсации либо предоставляется другое имущество из состава наследства либо выплачивается соответствующая денежная сумма. Осуществление одним из наследников преимущественного права возможно после предоставления другим наследникам компенсации, если соглашением между наследниками не установлено иное. Если никто из наследников не имеет такого преимущественного права или не воспользовался им, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.¹⁸⁹

Определенную специфику имеет наследование имущества члена фермерского хозяйства (в том числе и земельного участка). Они обусловлены недопустимостью раздела имущества хозяйства до тех пор, пока само хозяйство продолжает свое существование. Поэтому если наследник умершего члена фермерского хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства либо судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. Наследник может быть также принят в члены фермерского хозяйства. В этом случае компенсация ему не выплачивается, так как он становится участником общей собственности на имущество хозяйства, в том числе и на земельный участок.

Если после смерти члена фермерского хозяйства это хозяйство прекращается, то его имущество (в том числе земельный участок) подлежит разделу между наследниками по общим правилам гражданского законодательства.

Особую группу отношений, свойственных только земельному праву образуют сделки с долями земельных участков сельскохозяйственных земель.

В настоящее время преобладающая часть сельскохозяйственных угодий находится в общей долевой собственности граждан, причем количество сособственников в одном хозяйстве исчисляется сотнями, что обусловливает необходимость специального регулирования сделок с долями в этой общей собственности (далее – сделки с земельными долями). Причем согласно статье 12 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особый порядок совершения сделок предусмотрен только для случаев, когда число сособственников больше пяти. Если их меньше, к таким сделкам применяются общие нормы гражданского законодательства.¹⁹⁰

Существенная особенность сделок с земельными долями состоит в том, что без выдела земельной доли в натуре можно совершить лишь определенные виды сделок. К их числу относятся: завещание земельной доли, внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передача земельной доли в доверительное управление либо продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену фермерского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Что касается других сделок, то они фактически запрещены: участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. А это означает, что сделка фактически будет совершаться не с земельной долей, а с земельным участком. Такой подход к регулированию сделок с земельными долями вызвал неоднозначные оценки в юридической литературе¹⁹¹.

Следует отметить, что сам выдел земельной доли в натуре также представляет собой гражданско-правовую сделку. Она подробно урегулирована статьей 13 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», однако на практике все равно возникают многочисленные споры при определении местоположения выделяемого участка. Кроме того, Закон устанавливает особенности совершения сделок с самим земельным участком, находящимся в общей собственности, обусловленные большим количеством сособственников и необходимостью достижения ими (статья 14 Федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).