21. Правовой режим недвижимого имущества. Предприятие как объект гражданских и торговых правоотношений.

В ФРГ: регулирование правового режима недвижимого имущества осуществляется на уровне ГГУ, а также закона о собственности на квартиры: лицо будет являться собственником квартиры только при условии, что оно одновременно является собственником земельного участка

В ст. 90 ГГУ есть понятие вещи, согласно которому к вещам относятся только телесные предметы. Вещи делятся на движимые (то, что не относится к земельному участку и к его существенным составным частям, является заменимым и что возможно использовать путем потребления и отчуждения) и недвижимые.

Недвижимость:

• главная вещь – это земельный участок;

• существенные составные части главной вещи, которые не могут быть отделены без изменения или разрушения сущности и назначения вещи (вещи, прочно связанные с землей и почвой):

• строения, сооружения;

• продукты земли, пока они не отделены от земли (растения, урожай на корню, высаженные в почву семена);

• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Не будет считаться в качестве составной части земельного участка вещь, связь которой с его почвой носит временный характер.

В немецком законодательстве не содержится само понятие земельного участка, поэтому оно выводится судебной практикой. Согласно ей, земельный участок — это часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. => правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и границы, а формальное описание, взятое из поземельной книги.

Сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме и подлежат обязательной гос. регистрации в поземельной книге, при этом при переходе права собственности на земельный участок переходит право собственности и на все его существенные составные части => здания и строения следуют судьбе земельного участка.

ФГК в ст. 516 устанавливает, что всё имущество является движимым или недвижимым. ФГК выделяет три вида недвижимого имущества:

- недвижимость «по природе» (земельные участки, строения, ветряные и водяные мельницы, урожай и плоды на корню , плоды не снятые с деревьев, лес и т. д.);

- недвижимость «по назначению» (животные и предметы, используемые собственником для эксплуатации, обслуживания земельного участка и ведения хозяйства, а также предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без ее повреждения или значительного ухудшения: рабочий скот, сельскохозяйственный инвентарь, рыбные пруды, пчелиные ульи, солома, удобрения, голуби, кролики, трубы для подвода воды и т. д.) т. е. это все движимые по природе вещи, которые собственник прикрепил к земельному участку. Они не могут быть отделены без повреждения и изменения земельного участка или здания;

- недвижимость «по объекту приложения, по предмету, к которому относится» (узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты, земельные повинности, а также право на иски об истребовании недвижимого имущества).

Следует отметить, что ФГК, в отличие от ГК РФ, который ограничивает категорию недвижимого имущества только материальными объектами права, т. е. вещами, в состав недвижимого имущества наряду с недвижимыми вещами включает также недвижимые права и иски.

Cистема государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во Франции:

1. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы (то есть, регистрируется не право собственности, а, например договор купли-продажи);

2. Регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной за исключением документов о преимущественных правах и ипотеке, с обязательным указанием суммы и описанием объектов.

3. Обязательной регистрации также подлежат следующие акты:

- акты и решения, утверждающие передачу или установление прав на недвижимость в случае смерти;

- акты, содержащие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом

- договоры аренды на срок более 12 лет;

- заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение таких прав;

- протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания);

4. Предусмотрен предельный срок для записей о преимущественных правах. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительный на следующий день по истечении предельного срока.

5. Могут быть зарегистрированы только нотариально удостоверенные документы, что вынуждает стороны нести расходы по оплате услуг нотариуса.

В английском праве исторически сложилось деление имущества на:

1. реальное (real property), права на которое защищаются виндикационными исками,

2. персональное (personal property), права на которое защищаются исками о возмещении убытков. Термин «недвижимость» в определённой степени соотносится с термином «реальное имущество»:

• земля

• имеющие с ней существенную связь объекты: здания, урожай на корню, скот на ферме и т. д.

Термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» применяются английскими судами только в тех случаях, когда речь идет об отношениях с иностранным элементом, регулируемых международным частным правом.

Закон о собственности 1925 г. определяет, что право собственности на земельный участок включает в себя право на:

• все, что находится под почвенным слоем,

• воздушное пространство над ним,

• все принадлежности этого участка,

*однако на разработку полезных ископаемых, содержащихся в этом участке, необходимо получение дополнительной лицензии, а над воздушным пространством над участком существует право свободного пролета.

Этапы отчуждения недвижимости в Великобритании:

• заключение договора: возникновение отношений доверительной собственности;

• проверка законности сделки компетентным лицом;

• акт передачи имущества;

• двойная регистрация: обязательная регистрация титула и регистрация земельных обременений. Основная цель регистрации — защита прав нового владельца.

Правовой режим недвижимого имущества в США регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов, причем последние могут иметь существенные различия.

Во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля, которая включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. При этом речь идет об объектах, созданных как природой, так и руками человека, причём они находятся как под землей, так и на её поверхности.

К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals (деревья, кустарники, многолетние травы). Растения, выращиваемые человеком и каждый год извлекаемые им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, можно выделить три компонента недвижимого имущества:

• землю,

• растительность

• принадлежности к земле (fixtures).

Одним из штатов США, где понятие недвижимости (совпадающее с понятием земли) разработано достаточно подробно, является Калифорния.

Согласно ст. 659 Гражданского кодекса Калифорнии, земля - это твердая часть суши независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся под ней пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства.

Регистрация сделок с недвижимостью в США: регистрируется переход прав, в противном случае сделка не имеет юридической силы.

• Для регистрации продавец передаёт покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи.

• В справке дается история права собственности на данное недвижимое имущество, что служит доказательством права продавца на него.

• Покупатель может передать справку адвокату для ее исследования с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении будет указана сущность этих пороков.

Понятие и особенности отчуждения предприятия.

Законодательно понятие предприятия не закреплено.

Одним из наиболее признанных является определение Ю. Ф. Гирке: предприятие в узком смысле - это созданная посредством промысла (предпринимательской деятельности) область деятельности вместе с (как правило) включенными в ее состав и присоединенными к ней вещами и правами, включая относящиеся к ней долги.

Непосредственно в Германии к источникам, устанавливающим особенности предприятия как объекта гражданских прав, относятся: ГГУ, ТУГ, закон об АО, закон об ООО.

Следует отметить, что законодательство зарубежных стран по-разному устанавливает перечень видов имущества, включаемого в понятие «предприятие».

Французское законодательство допускает установление ипотеки на торговый фонд — определенную часть имущества предприятия, включающую лишь активы, за исключением недвижимости и прав требований к третьим лицам.

Германское законодательство (ст. 25 ТУГ) предусматривает при приобретении предприятия также приобретение всех его активов и пассивов, т. е. как прав требований, так и долгов.

Единообразный торговый кодекс США в ст. 6-102 «комплексное отчуждение» устанавливает, что отчуждению подлежат материалы, оборудование и товары торгового предприятия, а передача нематериальных объектов должна быть оформлена специальным соглашением.

Особенности отчуждения предприятия.

Германия:

Ст. 22 ТУГ является специальной нормой торгового права, из которой следует возможность предприятия выступать предметом различного рода сделок. Оборотоспособность предприятия в ФРГ представляется как нечто само собой разумеющееся. Вместе с тем, ни ТУГ, ни ГГУ не содержат каких-либо предписаний о форме сделок в отношении предприятия. В связи с этим доктрина и судебная практика исходят из свободы формы таких сделок.

С другой стороны, данный вопрос должен решаться в зависимости от того перечня имущества и прав, входящих в состав предприятия. Если в него входят виды имущества, для которых законом предусмотрена специальная форма, договор должен быть заключен в такой предписанной законом форме:

• передача земельного участка требует нотариальной формы и регистрации в поземельной книге (ст. 873, 925 ГГУ).

• нотариальная форма требуется и при передаче всего имущества или доли в праве на это имущество, принадлежащее одной из сторон, или его обременении узуфруктом (ст. 311b ГГУ), при продаже своего торгового дела юридическим лицом, полным или коммандитным товариществом, при обещании дарения (ст. 518 ГГУ), а также в случае, если в составе передаваемого предприятия имеются доли в ООО (абз. 3, 4 ст. 15 Закона об ООО).

• права требования и иные права передаются в соответствии с правилами, предусмотренными для уступки требований (ст. 398, 413 ГГУ),

• долги — в порядке перевода долга (ст. 414-416 ГГУ),

• права на интеллектуальную собственность — на основании соглашения (ст. 413 ГГУ, ст. 15 Патентного закона) и т. д.

Приобретатель предприятия имеет право использовать прежнее фирменное наименование, даже если оно содержит имя предыдущего владельца дела, с введением добавления, обозначающего правопреемство, или без такового, если прежний владелец дела или его наследники дают явно выраженное согласие на продолжение ведения фирмы.

Предприятие может передаваться:

• по единому договору продажи предприятия или договору аренды предприятия,

• по нескольким договорам о передаче отдельных видов имущества и прав, входящих в его состав.

В принципе, если предприятие состоит только из движимых вещей (ст. 929 и последующие ГГУ) и прав, не требующих специальной формы передачи, соответствующий договор может быть заключен даже устно или путем конклюдентных действий (например, между физическими лицами), хотя на практике, конечно, получила распространение письменная форма.

Приложение к тексту договора в качестве его неотъемлемой части документов:

• подтверждающих состав имущественного комплекса,

• его фактическое состояние,

• правильность ведения бухгалтерского учета,

• документов финансовой отчетности или иных документов, в частности перечня прав требования и долгов, передаваемых приобретателю,

является не обязательным, а факультативным требованием, которое может устанавливаться по соглашению сторон, и на практике это часто используется.

Сделки с предприятиями возможны как между индивидуальными, так и коллективными коммерсантами, а также между теми и другими, что прямо вытекает из ст. 4, 279 Закона об АО и ст. 4 Закона об ООО.

Во Франции само понятие предприятия (если судить по тексту ФТК) в настоящее время осложнено тем, что законодатель использует отчасти пересекающиеся понятия «коммерческие фонды», «предприятие» и «торговое заведение».

Закрепленного на законодательном уровне или общепринятого доктринального понятия предприятия (entreprise) нет.

Более того, термин «предприятие» используется французским законодателем в различных нормативных правовых актах, которые определяют понятие предприятия для целей соответствующего акта.

Например, в зависимости от целей нормативного акта предприятие может означать:

• хозяйственно-организационное единство,

• объединение людей и вещей в акционерном обществе

• совокупность материальных и нематериальных благ, объединенных единой хозяйственной целью.

Данный факт осложняет описание объекта при составлении договора купли-продажи предприятия.

Таким образом, французское законодательство о купле-продаже предприятия трактует понятие «предприятие» как:

• средство промысловой деятельности предпринимателя

• как объект права.

Будучи имущественным комплексом, оно включает:

• материальные элементы,

• права и обязанности,

• сложившиеся с партнерами и клиентурой фактические отношения.

=> Таким образом, понятие предприятия выходит за рамки понятия обособленного имущества, поскольку к предприятию относятся и возможности (клиентура, репутация, секреты предприятия, рынок сбыта, целесообразная организация, реклама и т. п.), определяющие ценность предприятия.