Запродажа

§ 37. Запродажа-это договор, по которому одно лицо обязывается продать другому, а другое купить какую-либо вещь, в известный срок, за известную цену *(1114). Договор этот не есть поставка, потому что хотя по поставке от одного контрагента другому также доставляется какое-либо имущество, в известный срок и за известную плату, но во исполнение того же договора, тогда как все исполнение по договору запродажи состоит в заключении договора купли-продажи. Он отличается и от купли-продажи, тем, чти не установляет для контрагента права на передачу вещи в собственность и для другого-право на получение платы, а установляет только право на заключена относительно вещи договора купли-продажи в будущем: запродажа только предшествует купле-продаже. Собственно говоря, соглашение, по которому лицо обязывается впоследствии заключить известный договор, может предшествовать какому бы то ни было договору: точно так же, как лицо обязывается тогда-то продать имущество, либо может обязаться, например, дать деньги в заем, или обязаться заключить договор найма и т.д. *(1115). Но в нашей практике развит в особенности договор о будущем совершении купли-продажи, и притом более по отношению к недвижимому имуществу *(1116); да и в тех случаях, когда встречается, договор является запродажею только по имени, по существу же дела это большею частью поставка. Например, помещик запродает весною хлеб, имеющий родиться у него осенью: договор такого рода называется обыкновенно запродажею; но это не запродажа, потому что помещик не обязывается впоследствии заключать с покупателем куплю-продажу относительно хлеба, а уж этим самым договором обязывается доставить ему хлеб, но так как это обязательно относится к будущему времени и притом касается предмета, пока еще не существующая в природе и, следовательно, не составляющая собственности помещика, то нельзя свести договор и к купле-продаже, а следует свести его именно к поставке.", а потому и законодательство упоминает особо только о запродаже, хотя, конечно, тем не устраняются соглашения о будущем заключена других договоров. Это явление действительности объясняется следующим: совершение купли-продажи по недвижимому имуществу соединяется со многими формальностями, исполнение которых не во всякое время возможно для контрагентов; нередко бывают различные препятствия к заключению купли-продажи, например, на имуществе лежит запрещение; между тем собственник желает произвести отчуждение имущества, которое другому лицу желательно приобрести: вот они договариваются о заключении купли-продажи в будущем, когда им удобно будет исполнить формальности, требуемый при совершении купчей крепости. Кроме того, преимущественное применение договора запродажи к недвижимому имуществу объясняется и тем, что с совершением купчей крепости связаны довольно значительные расходы, более или менее тягостные для контрагентов, а между тем, когда купля-продажа производится между людьми близкими, то приобретатель имущества и без купчей крепости и без формального ввода во владение фактически может распоряжаться им наравне с собственником; но нужно же приобретателю имущества на всякий случай иметь какой-либо акт, который бы обеспечивал его от возможных препятствии со стороны продавца: и эти лица заключают относительно имущества договор запродажи, по которому покупатель обязывается уплатить продавцу цену продажи, а продавец-когда-либо впоследствии совершить купчую крепость на имущество и передать ее покупателю. Существенны для договора запродажи, по определению законодательства, два условия *(1117) определение времени, в которое должен быть заключен договор купли-продажи, и означение цены продажи. Определение времени существенно потому, что иначе запродажа может оказаться договором мнимым. Например, лицо обязывается заключить договор купли-продажи, но не определяется время совершения договора; тогда, по мысли законодательства, лицо может вовсе уклониться от исполнения договора запродажи, всегда отзываясь, что оно заключить куплю-продажу когда-нибудь впоследствии, хотя, по нашему мнению, если договором запродажи не определено время совершения купли-продажи, то это значить, что лицо обязано заключить куплю-продажу во всякое время, когда того потребует противная сторона. Время в актах договора запродажи обыкновенно или обозначается годом и месяцем, когда должна быть совершена купчая крепость, или определяется наступлением какого-либо обстоятельства, например, устранения препятствия к совершению купчей крепости, снятием запрещения с запродаваемого имущества. Означение цены запродажи может остаться без всякого действия. Два лица соглашаются заключить договор купли-продажи. На каких же условиях? Понятно, что если эти условия не определены, то контрагенты свободно могут уклониться от исполнения договора: стоит только лицу, запродавшему имущество, запросить за него цену черезчур высокую, или покупателю предложить за него цену несоразмерно низкую.

Совершается запродажа относительно имущества недвижимого составлением запродажной записи, акта, совершаемого порядком нотариальным, а относительно движимого-совершением письменного же акта порядком домашним, хотя и словесное соглашение имеет силу *(1118). Юридические отношения по договору запродажи, как уже сказано, состоять в том, что та и другая договаривающаяся сторона обязываются в известное время совершить куплю-продажу, но ни лицо запродающее не вправь требовать по запродажной записи платежа цены продажи, без особого о том соглашении, ни покупатель не вправе требовать передачи себе запроданного имущества. Законодательство даже особо постановляет, чтобы в запродажную запись не включалось условие о сдаче запродаваемого имущества покупателю немедленно по совершении записи; в случае доказанной передачи владения имением по запродажной записи как с продавца, так и с покупателя взыскивается штраф, равный количеству крепостных пошлин по запродажной цене имущества, независимо от пошлин, подлежащих уплате при совершении купчей крепости *(1119). Законодательство желает этим предупредит уклонения от совершения купчих крепостей и платежа связанных с ними пошлин в пользу казны. Но, как мы сказали, фактически владение недвижимыми имуществами по запродажным записям, все-таки, встречается. Иногда высказывается мнение, будто только лицо, запродающее имущество, является обязанным по договору запродажи, лицо же, имеющее в виду приобрести его, нисколько не связывается этим договором. Но такое мнеже совершенно ошибочно, противно существу договора запродажи; напротивъ, точно так же, как для хозяина имущества по запродаже устанавливается обязательство совершить относительно его куплю-продажу, так и для покупателя установляется обязательство совершить этотъ договор; если продавец не может впоследствш уклониться от продажи, то и покупатель не может уклониться от покупки запроданного имущества. Однако же, договор купли-продажи, как и всякий другой договор, предполагает соглашение контрагентов, готовность продавца продать имущество, готовность покупщика приобрести его; но такого соглашения может и недоставать, так что совершение купли-продажи может оказаться невозможным. Таким образом, исполнения по договору запродажи вынудит нельзя, и очевидно, что запродажа нуждается в обеспечении, которое могло бы побудит участников договора к его исполнению. Справедливо, конечно, что при всяком договор контрагенты могут уклониться от совершения действия, составляющего предмет договора, и тогда сторона, чье право нарушается неустойчивостью противной стороны, может требовать лишь вознаграждения за убытки, происшедшие от нарушения ее права *(1120). Справедливо, что и уклонение одного контрагента от исполнения договора запродажи, от совершения купли-продажи, также составляет нарушение права другого контрагента и влечет за собою обязательство вознаградит его за убытки. Но между тем, как при нарушении права по другим договорам убытки, от того происходящие, всегда более или менее осязательны и удобоопределимы, убытки, происходишь от нарушения договора запродажи, не всегда осязательны, и не только трудно их исчислить, но иногда даже невозможно. И вот поэтому-то запродажа обыкновенно обеспечивается неустойкою и притом столь значительною, что она лишает контрагента всякой охоты уклониться от исполнения договора. Неустойка эта налагается или на того и другого вместе, равная по количеству, или неравная, по соглашетю между контрагентами *(1121).