§ 3. Внедрение института Nachfrist в правовое регулирование купли-продажи

Внедрен локально:

1. Так, согласно ст. 464 ГК в случае непередачи покупателю относящихся к товару принадлежностей и документов продавец получает право на отказ от договора только после того, как он назначил продавцу дополнительный разумный срок, а продавец не выполнил данное требование.

2. Другой пример: согласно ст. 480 ГК в случае передачи покупателю некомплектного товара покупатель вправе отказаться от договора при таком нарушении только в случае, если продавец не выполнил его требование о доукомплектовании товара в разумный срок.

В данных случаях институт Nachfrist внедрен как обязательное формальное условие, позволяющее использовать данное средство защиты. – это неправильно

• С точки зрения здравого смысла пострадавшая от нарушения сторона должна иметь право выбора между требованием устранения нарушения, если она все еще готова принять исполнение, и расторжением договора, если в результате нарушения она уже в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и утратила интерес в сохранении договора.

• Исходя из этого следует признать, что несоблюдение покупателем процедуры Nachfrist, которая предписывается в ст. ст. 464 и 480 ГК, не должно лишать покупателя права на расторжение договора, если нарушение носит существенный характер.

• Кроме того, невыполнение продавцом требования о доукомплектовании товара или передаче соответствующих принадлежностей или документов также полностью не исключает возможности оспаривания расторжения по причине несущественности нарушения.

Глава 3. Расторжение договора аренды

• Более целесообразным является судебная процедура расторжения, которая, усложняя процесс прекращения договора и растягивая его на определенное время, позволяет стороне, нарушившей договор, должным образом подготовиться к прекращению договора и, возможно, найти в качестве замены новый объект недвижимости. Кроме того, судебная процедура расторжения, ставя под контроль обоснованность применения кредитором такого способа защиты, уменьшает вероятность неоправданного расторжения договора.

В российском ГК следовало бы установить судебный порядок расторжения договора аренды недвижимости и предприятия. В отношении же договора аренды движимого имущества (например, проката) следовало бы установить односторонний отказ для всех случаев расторжения договора.

Действующее российское право:

В тех случаях, когда ГК РФ указывает на право стороны договора аренды на расторжение, то он предусматривает судебный порядок расторжения, причем делает это в отношении всех видов договора аренды, а также применительно к правам как арендодателя, так и арендатора.

1. Во-первых, в ст. 611 ГК предусматривается право арендатора требовать расторжения договора в случае непредоставления ему предмета аренды, что согласно приводившемуся нами подходу должно означать судебную процедуру расторжения. – Карапетов предлагает заменить односторонним отказом

2. Во-вторых, согласно ст. 612 ГК арендатор имеет право требовать расторжения договора в случае обнаружения в переданном предмете недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию. – опять же предложение о введении одностороннего отказа

3. В-третьих, согласно ст. 613 ГК арендатор получает право требовать расторжения в случае, если арендодатель не предупредил его о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. - здесь в принципе можно было бы предусмотреть и односторонний отказ, но использованная законодателем терминология заставляет нас признать необходимость соблюдения судебной процедуры.

4. В-четвертых, ст. 615 ГК устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению. – здесь судебная процедура расторжения оправдана

5. В-пятых, согласно ст. 616 ГК арендатор вправе требовать расторжения договора аренды при нарушении арендодателем своего обязательства по осуществлению капитального ремонта.

6. В-шестых, ст. 619 ГК перечисляет ряд случаев, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

• арендодатель вправе требовать расторжения по иным основаниям, если нарушение имеет существенный характер.

• даже если имеет место нарушение договора арендатором, которое подпадает под перечень, указанный в ст. 619 ГК, это не лишает арендатора права оспаривать расторжение, ссылаясь на несущественность нарушения.

Кроме того, не следует забывать, что согласно ст. 619 ГК арендодатель обязан прежде, чем воспользоваться правом требовать расторжения, предупредить арендатора о возможном расторжении и предоставить ему дополнительный срок для устранения нарушения, что является, по сути, локальным внедрением института Nachfrist в отечественном праве.+ досудебный порядок урегулирования спора

• Соответственно, если договор должен быть расторгнут в судебном порядке, то арендодатель вначале должен предупредить арендатора в порядке ст. 619 ГК и предоставить ему дополнительный разумный срок для исправления нарушения. В случае неисправления нарушения арендодатель, все еще желающий расторжения, обязан направить арендатору предложение добровольно расторгнуть договор, и только в случае отказа арендатора или его молчания арендодатель получает право обратиться в суд с иском о расторжении.

7. В-седьмых, ст. 620 ГК перечисляет случаи, когда досрочно договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора. К таким случаям данная статья относит:

(1) непредоставление имущества в пользование арендатору или учинение препятствий пользованию имуществом согласно условиям договора,

(2) обнаружение существенных недостатков переданного в аренду имущества,

(3) неосуществление арендодателем капитального ремонта,

(4) а также ситуацию, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования

• следовало бы в дальнейшем вообще отказаться от правила о судебном порядке расторжения в случае нарушения договора арендодателем и установить односторонний порядок расторжения арендатором договора.