§ 2. Определенные и определимые условия гражданско-правовых

договоров в законодательстве и судебной практике

В процессе заключения договора немаловажное значение приобретает вопрос о способах определения его условий.

Обычно субъекты предпринимательской деятельности формулируют условия гражданско-правовых договоров, в том числе условия о предмете, наиболее конкретным образом - например, поставить такой-то товар в таком-то количестве по такой-то цене. Между тем допускается определять условия в договоре иным, более абстрактным способом: путем указания лишь некоторых признаков товаров, работ, услуг, их цены и других условий договора (которые позволяют отнести тот или иной товар, работу, услугу, их цену именно к этому договору).

Так, согласно п. 1 ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Тем самым условие договора подряда о цене будет считаться согласованным и без указания в нем конкретной стоимости выполняемых работ, если установлены порядок, способы ее определения, в качестве которых, как пояснил Высший Арбитражный Суд РФ, могут использоваться, в частности, базисный уровень сметных цен и индекс стоимостных показателей, определенные областным центром по ценообразованию <279>.

--------------------------------

<279> Пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда".

В качестве другого примера можно привести распространенную практику определения цены товара путем указания какой-либо суммы в иностранной валюте.

Как известно, в соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в договоре, предусматривающем денежное требование, может быть установлено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. При этом указывается, что подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Указанные положения позволяют учесть инфляционные процессы и устранить их отрицательное влияние на сумму платежей. Условие о цене, сформулированное таким способом, нельзя считать определенным конкретным образом.

На территории России единственным законным платежным средством согласно ст. 140 ГК РФ является рубль (расчеты иностранной валютой по общему правилу не допускаются). Поэтому для того, чтобы определить сумму платежа по обязательству, валюта долга по которому выражена в иностранной валюте, данную сумму необходимо перевести в рублевый эквивалент в соответствии с курсом иностранной валюты. Сумма платежа будет зависеть от дня (курса иностранной валюты), когда она будет определяться. В связи с этим условие о цене товаров, работ, услуг, привязанной к иностранной валюте, является определимым, но не определенным: в рублевой сумме конкретная цена не указана, но предусмотрен признак (способ), позволяющий ее определить.

Зачастую цену товара определяют путем указания иных критериев.

По одному из дел Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел спор, связанный с договором аренды бульдозеров, по условиям которого арендная плата была установлена в размере суммы, эквивалентной двум килограммам химически чистого золота за один бульдозер в месяц <280>.

--------------------------------

<280> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.01.2003 по делу N А37-1395/2002-2 Арбитражного суда Магаданской области.

Таким образом, по способу определения важно различать определимые и определенные условия гражданско-правовых договоров, а также учитывать в целом такую характеристику условий гражданско-правовых договоров, как определимость.

Нередко арендаторы рассматривают положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, как основание для расторжения договора аренды, устанавливающего размер арендной платы в иностранной валюте (либо для признания недействительными пунктов договора, предусматривающих условие об арендной плате в иностранной валюте), указывая, что изменение курса иностранной валюты влечет изменение размера арендной платы. Как правило, в удовлетворении таких исков арбитражные суды отказывают.

Например, по делу о признании недействительными пунктов договора аренды, устанавливающих арендную плату за пользование земельным участком в иностранной валюте, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым арендатору было отказано в удовлетворении заявления, сочтя ссылку заявителя на п. 3 ст. 614 ГК РФ несостоятельной <281>.

--------------------------------

<281> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.02.2000 по делу N А56-26580/99 Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Разъясняя применение п. 3 ст. 614 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ <282>. Аналогичным образом следует применять данную норму к отношениям, возникшим из договора, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. В таком договоре, как отметил Высший Арбитражный Суд РФ, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа), а условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, - согласованным. Другими словами, в случае когда цена товаров, работ или услуг определяется по соглашению сторон в иностранной валюте, изменение курса последней нельзя рассматривать как изменение условия договора, предусматривающего цену данных товаров, работ или услуг.

--------------------------------

<282> Пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Как правило, включение в договор определимого условия дает стороне (сторонам) преимущества (учет инфляции, например). В некоторых случаях определение конкретным образом условия договора затруднительно, в связи с чем остается лишь один вариант - указать признаки (критерии), позволяющие его определить.

Например, между предприятием и страховым обществом был заключен договор страхования, по условиям которого был застрахован риск уничтожения либо повреждения транспортных средств (84 единицы) и нанесения физического ущерба водителям этих транспортных средств. По мнению предприятия, обратившегося в суд с заявлением о признании договора незаключенным, при его заключении сторонами не было достигнуто соглашение о застрахованных лицах, поскольку список водителей как застрахованных лиц не составлялся. В удовлетворении иска было отказано: исходя из того, что водительский состав истца регулярно менялся, суды пришли к выводу о том, что страховым случаем признается нанесение ущерба водителю конкретного транспортного средства (одному из 84), т.е. водителю, находившемуся в транспортном средстве в момент наступления страхового случая, без указания конкретных данных о таком водителе <283>.

--------------------------------

<283> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2003 по делу N А19-2265/03-48 Арбитражного суда Иркутской области.

В судебно-арбитражной практике определимость условий гражданско-правовых договоров учитывается применительно к различным договорным конструкциям.

Сделав вывод о том, что гражданское законодательство позволяет определять условия в договоре поставки не указанием фиксированной цены, а ссылкой на способ, порядок ее определения, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда РФ удовлетворила заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора, передав дело об обязании прекратить исполнение договора поставки как ничтожного и о взыскании неосновательного обогащения в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ <284>. Президиум согласился с выводом коллегии судей и отклонил доводы истца о завышении продавцом цены поставляемого товара и ничтожности договора, указав на допустимость включения в договор поставки условия об определении цены товара по формуле исходя из средневзвешенной цены, определяемой по результатам биржевых торгов этим товаром. При этом, как заметил Президиум, то обстоятельство, что в результате повышения цены товара на биржевых торгах повысилась и цена товара, предусмотренная договором между обществом и истцом, не свидетельствует об установлении поставщиком изначально завышенной цены товара в договоре, поскольку на момент его заключения факт повышения либо понижения цены товара на бирже в будущем не был очевиден <285>.

--------------------------------

<284> См.: Определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.11.2009 N ВАС-4158/09.

<285> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 N 4158/09.

При рассмотрении спора о взыскании задолженности за поставленную продукцию и пеней за ее неоплату Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа согласился с выводом суда апелляционной инстанции, признавшего договор поставки заключенным, исходя из того, что количество и ассортимент поставляемого товара в соответствии с его условиями являются определимыми, и отменившего решение суда первой инстанции, который, наоборот, счел спорный договор незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора поставки <286>.

--------------------------------

<286> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.2002 по делу N А33-4163/02-С2 Арбитражного суда Красноярского края.

По делу о признании незаключенным договора залога Федеральный арбитражный суд Уральского округа оставил без изменения решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции, которыми отказано в удовлетворении иска. Ссылка истца на отсутствие в договоре существенных условий о размере и порядке определения обеспечиваемого залогом обязательства, сроках уплаты и размере процентов по кредиту, а также об оценке предмета ипотеки - земельного участка под жилым домом судами отклонена. В отношении условий о размере и порядке определения обеспечиваемого залогом обязательства суд первой инстанции указал, что пункт договора залога, отсылающий к содержанию кредитного договора, позволяет определить существо и размер обеспечиваемого обязательства. При этом суд руководствовался принципом, в соответствии с которым, если залогодателем является должник в основном обязательстве, условие договора залога об обеспеченном залогом обязательстве следует считать согласованным при условии, что в таком договоре имеется ссылка на договор, определяющий основное обязательство. Довод заявителя о неприменимости указанного правила к договору ипотеки в связи с тем, что Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <287> принят позже и отношения по ипотеке подлежат специальному правовому регулированию, суд признал несостоятельным, поскольку данное обстоятельство не препятствует применению упомянутого общего принципа к договору ипотеки. Что касается оценки земельного участка общей площадью 593 кв. м под жилым домом, то суд с учетом пункта договора, предусматривающего нормативную цену участка, а также ст. 67 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент подписания договора), согласно которой рыночная цена земельного участка не может быть ниже его нормативной цены, пришел к выводу о том, что условие о цене следует считать согласованным исходя из буквального содержания договора. Федеральный арбитражный суд Уральского округа согласился с выводом суда об отсутствии оснований для признания оспариваемых истцом условий несогласованными, а договора - незаключенным, указав на то, что рассматриваемые условия договора залога являются определимыми исходя из содержания договора, иных имеющих непосредственное отношение к нему документов, норм материального права <288>.

--------------------------------

<287> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм.).

<288> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.09.2004 по делу N А50-6203/04 Арбитражного суда Пермской области.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа по делу о взыскании стоимости работ, выполненных по договору подряда, и процентов за пользование чужими денежными средствами поддержал вывод суда апелляционной инстанции о согласовании сторонами договора существенных условий спорного договора и его заключенности в связи с этим. Договор предусматривал выполнение работ по устройству перегородок в жилом доме с 11.04.2005 до выполнения всех обязательств по договору, при этом срок работ по устройству перегородок на одном этаже - 15 дней. В частности, установив, что жилой дом является двенадцатиэтажным, суды апелляционной и кассационной инстанций сочли согласованным условие о сроке окончания работ, поскольку он "определяется истечением периода времени, исчисляемого 180 днями (15 дней x 12 этажей), начиная с 11.04.2005", в связи с чем указали на ошибочность решения суда первой инстанции в части несогласованности условия о названном сроке и признания на этом основании договора подряда незаключенным <289>.

--------------------------------

<289> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2006 по делу N А12-30944/05-С44 Арбитражного суда Волгоградской области.

Наиболее четко об определимости как свойстве договорных условий, критериях установления факта согласованности определимых условий и применении порядка его установления в договоре как соглашении сторон говорится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.11.2003 N 75 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования" <290>. В п. 15 данного Обзора дано разъяснение по применению п. 1 ст. 942 ГК РФ, согласно которому при заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования. Арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие в договоре страхования точного перечня застрахованного имущества само по себе не может служить основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Если стороны согласовали родовые признаки, общую стоимость и местонахождение имущества, то совокупность этих признаков позволяет четко отграничить застрахованное имущество от незастрахованного и индивидуализировать его в момент наступления страхового случая. "Поэтому отсутствие в договоре перечня конкретного имущества не может служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку его условие об имуществе, являющемся объектом страхования, имеет достаточную степень определенности, позволяющую при наступлении страхового случая установить, что страховой случай произошел именно с тем имуществом, которое было застраховано".

--------------------------------

<290> См.: Вестник ВАС РФ. 2004. N 1.

Было бы неверным полагать, что выделение условий договоров по степени определенности основано лишь на расширительном толковании закона арбитражными судами и прямо им не предусмотрено. Анализ ГК РФ показывает, что при его разработке учитывалось разграничение условий договора на определяемые и определенные. В отдельных положениях Кодекса прямо указывается на возможность включения в договор условий, устанавливающих способы определения предмета, цены, сроков договора и др.

Такие указания (помимо уже упомянутого п. 1 ст. 709 ГК РФ, касающегося определения цены работы в договоре подряда) содержатся, например, в п. 3 ст. 455, п. 1 ст. 457, п. 1 ст. 465, п. 2 ст. 467, ст. 485 ГК РФ (купля-продажа), п. 2 ст. 614 ГК РФ (аренда), п. 1 ст. 826 ГК РФ (финансирование под уступку денежных средств).

В соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Из этого положения следует, что стороны при согласовании наименования и количества товара могут указать в заключаемом договоре лишь отдельные признаки, позволяющие отнести тот или иной товар к предмету купли-продажи по договору, т.е. в договоре не обязательно четко указывать наименование и количество продаваемого товара. В подтверждение указанного вывода также можно привести п. 1 ст. 465 ГК РФ, согласно которому условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения (согласно п. 2 данной статьи договор считается не заключенным, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара).

Как следует из п. 1 ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок - в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 Кодекса. Здесь формулировка "договор не позволяет определить" означает, что ст. 314 применяется в том случае, если условие о сроке не определено или является не определимым, т.е. определимость этого условия исключает применение указанной статьи.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 Кодекса. Таким образом, согласованной цена будет не только тогда, когда она установлена конкретным образом, но и в том случае, если она определима через признаки, предусмотренные сторонами в договоре.

Далее, п. 2 ст. 467 ГК РФ устанавливает правовые последствия, возникающие в том случае, когда ассортимент в договоре купли-продажи не определен и в договоре не установлен порядок его определения.

Приведенные нормы сходны с положениями Венской конвенции о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г. В частности, согласно п. 1 ст. 14 этой Конвенции предложение о заключении договора является достаточно определенным, если в нем обозначен товар и прямо или косвенно устанавливаются количество и цена либо предусматривается порядок их определения. При комментировании этого положения отмечается, что допустимым является предложение покупателю приобрести "все, что у меня есть" или предложение продавцу "продать все, что мне требуется" в течение какого-либо периода (что достаточно для определения количества товара) <291>.

--------------------------------

<291> Yearbook of the United Nations Commission on International Trade Law, 1978. Volume IX. P. 114 (www.uncitral.org).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться не только в виде определенных в твердой сумме платежей, но и другими способами, в частности: в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, а также возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. При этом очевидно, что плоды или доходы от использования арендованного имущества, затраты на его улучшение могут быть определены после использования имущества, поэтому на момент заключения договора аренды их точный объем заранее не может быть известен. В связи с этим условие об арендной плате, которая зависит от подобных показателей, является определимым, но не определенным.

Так, с учетом п. 2 ст. 614 ГК РФ арбитражный суд, рассматривавший дело по иску о признании сделок купли-продажи, аренды недействительными, сделал вывод о согласованности условий об арендной плате, определенных в виде суммы амортизационных отчислений за арендуемое помещение <292>.

--------------------------------

<292> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2005 по делу N А59-3100/04-С25 Арбитражного суда Сахалинской области.

Согласно п. 1 ст. 826 ГК РФ денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре клиента с финансовым агентом таким образом, который позволяет идентифицировать существующее требование в момент заключения договора, а будущее требование - не позднее чем в момент его возникновения.

Упомянутое положение заимствовано из международного законодательства <293> и зарубежной практики, в которой дебиторская задолженность нередко уступается кредитором отдельными статьями (по конкретным должникам, номиналу требований, сфере деятельности и т.п.) либо полностью. К примеру, может быть заключено соглашение об уступке цедентом всех своих требований, вытекающих из договоров продажи нефтепродуктов. В том случае, когда у цедента возникнет право требования из договора продажи недвижимости или оказания работ (услуг), такое требование не будет относиться к предмету договора в силу несоответствия указанному признаку (продажа нефтепродуктов). Если же возникнет право требования из договоров поставки бензина, дизельного топлива, то такие требования будут соответствовать данному признаку и подлежать передаче цессионарию.

--------------------------------

<293> Согласно п. "а" ст. 5 Конвенции УНИДРУА о международном факторинге условие факторингового контракта об уступке существующих или будущих прав не может быть признано недействительным на том основании, что контракт их индивидуально не определяет, если во время заключения контракта или в тот момент, когда они возникают, они могут быть идентифицированы в соответствии с контрактом.

При достижении соглашения о полной уступке прав требований первоначальный кредитор передает (обязан передать) новому кредитору любое из своих требований. При всем своеобразии определения подобным образом условия о предмете договора финансирования под уступку денежного требования оно является согласованным, поскольку контрагенты связывают себя обязательством по передаче прав требований, включая в договор условие о способе идентификации, позволяющем однозначно определить возникающие требования как относящиеся к соглашению сторон <294>.

--------------------------------

<294> См.: Шевченко Е.Е. Договор финансирования под уступку денежного требования в системе гражданского права Российской Федерации. С. 180.

В России субъекты предпринимательской деятельности нередко предпочитают не предусматривать в соглашении об уступке номинал прав требований, а ограничиваются указанием договора, из которого вытекают требования, и должника. Сведения о договоре-основании и должнике позволяют определить, какое требование уступается и его номинал. Предмет соглашения в таком случае является определимым, а следовательно, само соглашение - заключенным.

Первоначально такие договоры об уступке в судебно-арбитражной практике признавались незаключенными.

Так, по одному из дел, рассмотренных в 1998 г., Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подтвердил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, признавших ничтожным договор цессии, по условиям которого предприниматель передал истцу все права (требования), возникшие из сделок, заключенных между ним и третьим лицом за определенный период, согласившись с выводами судов о том, что в спорном договоре отсутствует предмет договора, поскольку не определено конкретное требование, передающееся новому кредитору <295>.

--------------------------------

<295> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.12.1998 N 1676/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 3.

В последующем практика была изменена.

По делу 2001 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал необоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций, посчитавших соглашение о передаче права кредитора на получение задолженности от предприятий - потребителей коммунально-хозяйственных услуг недействительным в связи с отсутствием в соглашении условия о сумме задолженности. Из Постановления Президиума следует, что сумму задолженности можно было установить исходя из перечня предприятий-должников, содержащегося в приложении к соглашению <296>. Другими словами, передаваемое право требования и его объем в данном соглашении являлись определимыми.

--------------------------------

<296> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.11.2001 N 4625/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 5.

В дальнейшем позиция о допустимости указания в договоре цессии определимых прав требований была закреплена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", в п. 12 которого приведен следующий пример.

Между банком и обществом было заключено соглашение об уступке права (требования), в соответствии с которым банк в связи с неисполнением обязательств по возврату кредитов передал обществу права (требования) к ряду организаций, в числе которых был поименован ответчик. В силу спорного соглашения права (требования) считаются перешедшими с момента его подписания. Соглашением была определена и рассчитанная на момент его подписания общая сумма задолженности каждой организации, без идентификации данной задолженности применительно к конкретным кредитным договорам.

Решением суда соглашение об уступке права (требования) признано незаключенным.

Суд, сославшись на положения п. 1 ст. 382 и п. 1 ст. 432 Кодекса, признал, что существенным условием соглашения об уступке права (требования) является указание на конкретное обязательство, из которого возникло соответствующее право. В данном случае стороны не указали в соглашении об уступке права (требования) на такое обязательство, поэтому оно в соответствии со ст. 432 ГК РФ признано судом незаключенным.

Суд кассационной инстанции решение суда отменил по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что между ответчиком и банком существовали только отношения, вытекающие из одного кредитного договора, в связи с неисполнением обязательств по которому и были предъявлены требования в рамках рассматриваемого дела. Кроме того, текст уведомления цедентом должника о состоявшейся уступке, другие материалы дела свидетельствовали о наличии определенности между цедентом и цессионарием относительно предмета соглашения. Указанная в соглашении сумма задолженности и уведомление позволяют сделать вывод об уступке истцу права на взыскание как суммы основного долга, так и процентов за пользование кредитом и процентов, уплачиваемых в качестве меры ответственности в связи с несвоевременным возвратом кредита. При данных обстоятельствах отсутствие указания в спорном соглашении на упомянутый кредитный договор не влечет признания его незаключенным.

В гражданском законодательстве не всегда содержатся указания на допустимость включения в договор тех или иных определимых условий договора без их детализированного описания. Между тем возможность определять таким образом условия договоров вытекает из правовой сущности отдельных договорных конструкций. В частности, в юридической литературе отмечается, что отсутствие индивидуального определения конкретных юридических и фактических действий, систематическое совершение которых поручается агенту, является основным квалифицирующим признаком агентирования, требующим специфического правового регулирования <297>. В отличие от поручения и комиссии отношения по агентскому договору всегда имеют длящийся характер, что особо подчеркивается в его определении договора (ст. 1005 ГК РФ), согласно которому агент обязуется именно совершать, а не совершить для принципала какие-либо действия <298>.

--------------------------------

<297> См.: Романец Ю.В. Указ. соч. М., 2001. С. 429 - 431.

<298> См.: Авилов Г.Е. Агентирование // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 175 - 178.

Следует заметить, что прямые указания на допустимость включения в содержание договора определимых условий не всегда содержатся в положениях законодательства об этом договоре, не всегда вывод о возможности установления в договоре порядка определения того или иного условия можно сделать исходя из сущности договора. В связи с этим возникает вопрос: следует ли допускать в качестве общего правила возможность формулирования в качестве определимых любых условий в любых договорах даже при отсутствии прямого указания на такую возможность в положениях о соответствующем договоре? Представляется, что п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон (кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами), с однозначностью не разрешает его.

Судебно-арбитражная практика прямого ответа на этот вопрос в целом не дает. Соответствующие выводы можно сделать относительно лишь некоторых договорных конструкций. В частности, при решении вопроса о согласованности сторонами условия договора страхования об имуществе как объекте страхования в соответствии с п. 1 ст. 942 ГК РФ Высший Арбитражный Суд РФ рекомендовал судам учитывать степень определенности данного условия, несмотря на то что названным пунктом возможность определять объект страхования путем указания каких-либо отдельных признаков не предусмотрена: "при заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования".

Гражданское законодательство лишь в некоторых случаях содержит прямой запрет определять условия договора определимым образом. Так, в силу п. 2 ст. 572 ГК РФ обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Условие договора нельзя отнести к определимым и в том случае, если этим договором установлен порядок определения такого условия, предполагающий в последующем дополнительное его согласование сторонами. Например, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, отказывая со ссылкой на п. 1 ст. 465 ГК РФ в удовлетворении иска по делу о признании незаключенным договора поставки, согласно которому количество товара должно было согласовываться в каждой партии на основании заявки, ошибочно, на мой взгляд, сделал вывод о согласованности порядка определения его количества <299>. Порядок определения условия, установленный договором, должен позволять определять данное условие без заключения дополнительного соглашения (согласования). Применительно к договору поставки такой вывод нашел подтверждение в практике Высшего Арбитражного Суда РФ.

--------------------------------

<299> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.05.2002 по делу N А03-8791/01-27 Арбитражного суда Алтайского края.

Как следует из Определения о передаче дела в Президиум от 23.11.2009 N ВАС-4158/09 и Постановления Президиума от 02.02.2010 за тем же номером, суд сделал вывод о допустимости определять условие договора поставки о цене ссылкой на способ, порядок ее определения, позволяющий установить ее без дальнейшего согласования сторонами.

Исходя из этого, в приведенном деле о признании незаключенным договора поставки условие о количестве товара можно было признать согласованным, а договор - заключенным только в том случае, если заявка покупателя не требовала подтверждения или, как указал суд, согласования, а являлась достаточным основанием для передачи покупателю товара.

Вместе с тем необходимо учитывать, что в случае заключения в последующем дополнительного соглашения, содержащего существенные условия, не согласованные сторонами в основном договоре, договор должен считаться заключенным (но с момента заключения дополнительного соглашения). Исходя, видимо, из этой логики, в п. 3 проекта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости" <300>, включено разъяснение о том, что договор продажи будущей недвижимой вещи не может быть признан незаключенным в случае, если в тексте такого договора недостаточно данных, индивидуализирующих проданный объект недвижимости и место его нахождения, однако соответствующие данные имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора.

--------------------------------

<300> См. на http://www.arbitr.ru/vas/presidium/prac/30764.html/.

Возможность устанавливать в договоре определимые условия, думается, может противоречить не только нормативным положениям, но и сущности той или иной договорной конструкции. Во всяком случае нельзя исключать, что установление в договоре порядка определения условия без его конкретного указания может в принципе противоречить смыслу некоторых договоров.

В связи с этим может возникнуть вопрос о том, противоречит ли требованиям о государственной регистрации, предусмотренным законом для сделок с недвижимостью, установление в таких сделках порядка, позволяющего определить недвижимое имущество, без точного его указания? Как известно, требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также в отдельных случаях сделок с ним обусловлены значительной ценностью объектов недвижимости, которая, собственно, предопределяет особенность сделок с недвижимостью, их выделение в системе договоров, а также правовое регулирование возникающих на их основе отношений.

Этот вопрос вызывает особый интерес в отношении договоров продажи недвижимости. По общему правилу такие договоры не требуют государственной регистрации. Согласно ст. 551 ГК РФ при продаже недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость. Поэтому нет необходимости в регистрации договора, содержащего порядок определения объекта недвижимости без прямого указания на реализуемый объект недвижимости, в том числе договора, предусматривающего продажу несуществующего объекта недвижимости (в котором в принципе нельзя указать точные сведения о предмете договора), в связи с чем исключено возникновение спора с регистрирующим органом по поводу определения его предмета. Необходимо учитывать, что при исполнении такого договора составляется передаточный акт, в котором объект недвижимости уже должен быть определен исчерпывающим и соответствующим договору образом. Поэтому при регистрации перехода права собственности на основании договора, содержащего определимое условие о реализуемом объекте, регистрирующий орган будет иметь точные сведения о предмете продажи исходя из передаточного акта, несмотря на отсутствие в договоре недвижимости конкретного указания на реализуемый объект.

Таким образом, те обстоятельства, что объект недвижимости на момент заключения договора о его продаже еще не создан вообще или не зарегистрирован на праве собственности за продавцом, не препятствуют заключению такого договора, поскольку его исполнение рассчитано не на момент возникновения договорных отношений, а на будущее время - при создании объекта недвижимости и регистрации права собственности продавца на него.

Поэтому представляется, что использование в договорах продажи недвижимости, не подлежащих государственной регистрации, определимых условий не противоречит правилам ГК РФ о государственной регистрации, относящимся к таким договорам.

В упомянутом проекте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости" также предложено исходить из допустимости определения предмета договора продажи недвижимого имущества ссылкой на какие-либо признаки такого имущества без указания конкретной его характеристики. По мнению авторов проекта, включение в такой договор определяемых условий об объекте недвижимости не противоречит положениям о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности.

В связи с этим в проект постановления Пленума включено несколько разъяснений по вопросам заключения договора продажи будущей недвижимости. В соответствии с п. 1 проекта отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным; в то же время в момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Согласно п. 2 проекта надлежащей и достаточной индивидуализацией предмета договора купли-продажи недвижимого имущества является указание в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ее ориентировочная площадь, иные характеристики, определенные в том числе в соответствии с проектной документацией). При заключении договоров купли-продажи будущих помещений индивидуализация предмета договора должна считаться надлежащей, если договор позволяет установить также общую площадь помещений, подлежащих передаче покупателю, и цену за один квадратный метр площади помещения.

Выделение способов определения условий договора представляется важным с учетом последствий признания их согласованными или несогласованными.

Как указывает М.И. Брагинский, если условие о предмете "является ни определенным, ни определимым, очевидно, есть основания считать договор лишенным условия о предмете, признаваемых для всех договоров существенным" <301>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

<301> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. С. 472.

Этот вывод правомерен не только для условия о предмете, но и для любых существенных условий независимо от того, относятся ли они к таковым в силу прямого указания закона (объективно-существенные условия) или являются существенными по инициативе хотя бы одной из сторон, заключающих договор (субъективно-существенные условия). Таким образом, договор считается заключенным, если его существенные условия определены сторонами или являются определимыми, и наоборот - незаключенным в случае их неопределимости, поскольку, как известно, при недостижении соглашения по существенным условиям договора последний в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным. К примеру, такие последствия должны наступить, если в договоре купли-продажи не предусмотрено количество товара, подлежащего передаче покупателю, либо не указан порядок его установления (п. 1 ст. 465 ГК РФ).

Между тем в качестве определимого в договоре можно сформулировать условие, не относящееся к существенным. Так, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ, если он не определен в договоре и договор не позволяет определить этот срок (п. 1 ст. 457 ГК РФ). Аналогичным образом устанавливаются правовые последствия несогласования условия о цене договора купли-продажи: цену следует определять в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, если она не предусмотрена договором и не может быть определена исходя из его условий (ст. 485 ГК РФ).

Установление судом того факта, что предусмотренный сторонами порядок определения условия договора, не относящегося к существенным, не позволяет его определить, влечет необходимость применения правил, а также положений закона, восполняющих пробелы в договоре, возникшие при его заключении, как-то: п. 3 ст. 424 (оплата исполнения договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), п. 2 ст. 314 (исполнение обязательства в разумный срок после его возникновения) ГК РФ и др., т.е. последствия, отличные от признания договора незаключенным. Соответственно, в случае признания несогласованным такого условия договора стороны получают (предоставляют) несколько иное исполнение по сравнению с тем, на которое они могли рассчитывать при заключении договора.

Контрагентами могут быть избраны разные способы определения условий договора в отношении как объективно-существенных его условий, так и не относящихся к ним. Однако в случае признания тех и других несогласованными наступают различные правовые последствия.

С учетом указанного можно прийти к заключению о том, что отсутствие в договоре точного определения какого-либо из условий само по себе не дает основания для вывода о недостижении сторонами соглашения по данному условию и, соответственно, не должно влечь признание его несогласованным. Лишь в тех случаях, когда 1) договором не предусмотрен порядок определения условия договора либо 2) такой порядок предусмотрен договором, но не позволяет выявить такое условие, его следует считать не согласованным, за исключением тех условий, в отношении которых само законодательство устанавливает порядок, позволяющий их определить.

Таким образом, представляется необходимым выделять способы определения условий договора, учитывать допустимость согласования этих условий путем установления в договоре порядка их определения. Признание условия договора несогласованным исходя лишь из отсутствия в нем точного соответствующего указания может повлечь необоснованное признание договора незаключенным, неправомерное увеличение (уменьшение) срока исполнения обязательства, объема встречного предоставления либо иное несправедливое разрешение спора.

С учетом последствий, наступающих в случае признания определимого условия несогласованным, исключительно важной представляется проблема, заключающаяся в том, что не всегда можно четко провести грань между определимостью того или иного условия и его неопределенностью. Другими словами, зачастую нельзя со всей однозначностью установить, позволяет ли порядок, установленный договором, определить одно из его условий.

По делу о признании недействительным договора купли-продажи, по которому ответчик приобрел железнодорожный подъездной путь протяженностью 700 м на конкретной железнодорожной станции, суд пришел к выводу об определимости и согласованности условия договора о предмете, несмотря на то что дополнительное соглашение к договору, содержащее исчерпывающую информацию о предмете сделки (кадастровый номер, адрес), было признано недействительным (в связи с подписанием его неуполномоченным лицом) <302>.

--------------------------------

<302> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2004 по делу N А29-367/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми.

По другому делу суд признал незаключенным договор субаренды, предметом которого являлось помещение площадью 17 кв. м в магазине, указав на то, что из содержания договора невозможно определить конкретное месторасположение занимаемой арендатором торговой площади в магазине общей площадью 556 кв. м <303>.

--------------------------------

<303> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2005 по делу N А27-9982/05-1 Арбитражного суда Кемеровской области.

Между тем в последнем случае можно было исходить из того, что при заключении договора для субарендатора не является определяющим, какое именно помещение в здании ему передадут в пользование (собственность), соответственно любое помещение обусловленной площади в здании можно идентифицировать в качестве предмета договора. Думается, что такой подход соответствовал бы положению п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (в данном случае любое помещение в здании обусловленной площадью и соответствующее целям аренды).

Подобной аргументацией можно было бы руководствоваться при разрешении споров, связанных с признанием не заключенными договоров продажи, аренды недвижимого имущества даже в том случае, если в данных договорах отсутствует указание адреса объекта недвижимости.

В связи с этим при разрешении спора, по которому суд признал договор охраны арендуемого помещения не заключенным, сославшись на то, что предмет договора не согласован, поскольку в договоре не было указано, какое именно имущество подлежит охране и каким способом <304>, правомерен, на мой взгляд, был бы вывод о согласованности условия о предмете (оказываемых услугах) с учетом того, что для арендодателя представляла интерес охрана любого имущества, находящегося в сдаваемом в аренду помещении, и любые действия по охране имущества, которые мог предпринять арендатор.

--------------------------------

<304> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2005 по делу N А24-2638,3480/03-11 Арбитражного суда Камчатской области.

Проблема более широкого подхода к определимости условий договоров является общей для всех сделок. Она уже затрагивалась в юридической литературе. Так, А.С. Комаров, анализируя договор финансирования под уступку денежного требования, предположил, что "возможно... более правильно... исходить из того, что отсутствие в договоре факторинга прямой ссылки или невозможность использования на основании договора какого-либо иного способа идентификации требований, ставших предметом уступки, означает, что уступка распространяется на все требования клиента, возникающие из его предпринимательской деятельности. Такой подход не будет создавать препятствий для развития данных финансовых операций и в то же время будет стимулировать стороны четко определять предмет договора" <305>.

--------------------------------

<305> Комаров А.С. Финансирование под уступку денежного требования // Гражданский кодекс. Ч. 2. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 447.

Не оспаривая данные аргументы, Л.А. Новоселова отмечает, что практика применения норм об уступке показывает, что предлагаемый А.С. Комаровым радикальный подход вряд ли пока может найти поддержку <306>.

--------------------------------

<306> См.: Новоселова Л.А. Финансирование под уступку денежного требования // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 108 - 109.

Рассматривая данный вопрос как общий, относящийся ко всем договорам, а не только к уступке права требования, следует привести основания, содержащиеся в отдельных судебных решениях и позволяющие отчасти поддержать точку зрения А.С. Комарова.

В частности, по одному из дел Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал договор аренды заключенным, отметив среди прочего, что при его заключении у ответчика не имелось неопределенности и сомнений относительно передаваемого имущества <307>.

--------------------------------

<307> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.02.2005 по делу N А75-2170-Г/04 Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа.

При возникновении неясности в согласованности сторонами договора того или иного условия необходимо также учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора.

В случае если в договоре предусмотрена лишь площадь передаваемого в аренду помещения, но не конкретное его расположение в здании, принадлежащем арендодателю, с учетом указанных обстоятельств можно прийти к выводу о согласованности условия о предмете и заключенности договора. Если у сторон при совершении сделки не имелось неопределенности и сомнения относительно передаваемого (подлежащего передаче) имущества, логичен был бы вывод о том, что стороны достигли соглашения об аренде любого помещения в здании обусловленной площадью.

Исходя из уже упомянутой позиции А.С. Комарова, можно предположить, что такой подход не будет создавать препятствий для развития договорных отношений и в то же время будет стимулировать стороны четко определять условия договора.

Выделение определимых условий договоров позволило бы занять более однозначную позицию по вопросу о правовой сущности договора долевого участия в строительстве.

В юридической литературе долгое время велась дискуссия о правовой природе такого договора. Высказывались мнения о том, что договор долевого участия в строительстве следует относить к договору строительного подряда; договору простого товарищества, договору купли-продажи; так называемому непоименованному договору.

Данная проблема имела не только теоретическое, но и практическое значение, поскольку ее решение позволяло внести большую ясность в вопрос о применимом к отношениям долевого участия в строительстве законодательстве.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам в обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <308>, сделала вывод о том, что на основании договора долевого участия в строительстве возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность. При этом в этом обобщении приводятся доводы, препятствующие, по мнению коллегии, отнесению договора долевого участия в строительстве к договору купли-продажи <309>. В качестве основного аргумента указан распространенный вывод о том, что объект недвижимости до момента окончания его строительства "не представляется возможным конкретно определить". Между тем при таком подходе не учитываются способы определения договорных условий, позволяющие включить в договор не только определенные, но и определимые условия. Как уже отмечалось, в договоре, предусматривающем продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, допускается указывать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданное либо приобретенное в будущем имущество к предмету заключенного договора.

--------------------------------

<308> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

<309> На момент подготовки Судебной коллегией обобщения Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40, с послед. изм.) еще не был принят.

Принятие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" позволило в целом решить вопрос о нормах, применимых к отношениям из договора долевого участия, в связи с чем проблема выявления правовой природы договора долевого участия в строительстве в настоящее время перестала рассматриваться так остро.

Вместе с тем необходимо учитывать, что указанный Закон охватывает не весь круг договорных отношений, связанных с продажей будущей недвижимости. Поэтому проблема, касающаяся продажи такой недвижимости, несмотря на его принятие, осталась актуальной в части регулирования тех отношений, которые не относятся к сфере его действия.

Названная проблема касается применения общих положений о купле-продаже, а именно положения п. 2 ст. 455 ГК РФ, которым предусматривается возможность заключения договора на продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Ее разрешение непосредственно связано с вопросом определения договорных условий, поскольку заключение договора в отношении несуществующего объекта недвижимости предполагает использование в этом договоре определяемых условий: указать конкретную характеристику такого объекта недвижимости, соответствующую действительности, на момент заключения достижения сторонами соглашения в принципе невозможно.

По вопросу о возможности применения упомянутого положения п. 2 ст. 455 ГК РФ к отношениям, возникающим при продаже недвижимости, в судебно-арбитражной практике отсутствует единообразие, что проявляется, как отмечают аналитики, при рассмотрении арбитражными судами двух категорий дел:

1) об оспаривании действий по отказу в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, обоснованных ссылкой на отсутствие у продавца зарегистрированного права собственности на реализуемый объект недвижимости при заключении договора купли-продажи (при осуществлении государственной регистрации права собственности на этот объект к моменту передачи права собственности);

2) по спорам между контрагентами, касающимся купли-продажи объекта недвижимости, который на момент заключения договора еще не был зарегистрирован на праве собственности за продавцом.

В связи с этим в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации был подготовлен упомянутый проект Постановления Пленума "О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости". Авторы данного проекта исходили из допустимости применения п. 2 ст. 455 ГК РФ к отношениям продажи недвижимости, за исключением отношений, подпадающих под действие указанного выше Закона. Поэтому в основу проекта был положен вывод о возможности включения в договор продажи недвижимости определимых условий о предмете этого договора.

При обсуждении проекта Постановления Пленума были высказаны сомнения в возможности передачи несуществующего имущества в собственность, а также в допустимости исходя из ст. 554 ГК РФ определять условие о недвижимом имуществе, являющемся предметом продажи, без указания его конкретной характеристики.

Подобные доводы дают основания для вывода о недостаточной применимости научных положений о способах определения условий договора, о выделении условий определенных и определяемых, несмотря на то что они нашли свое отражение в нормах ГК РФ.

Очевидно, что нельзя отождествлять заключение договора продажи недвижимого имущества и передачу этого имущества как действия, совершаемые на разных стадиях договорного процесса. Заключение договора в отношении имущества, которое будет приобретено или создано в будущем, не означает передачу несуществующего имущества: нельзя передать то, чего нет, однако можно достичь в отношении несуществующего имущества соглашения о передаче его в будущем <310>. При этом то обстоятельство, насколько долго будет создаваться вещь (либо приобретаться продавцом), а договор - оставаться неисполненным, не имеет значения для решения вопроса о допустимости продажи будущей недвижимости: длительное невыполнение договора может иметь место и при продаже существующего недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за продавцом, и даже при продаже существующего движимого имущества.

--------------------------------

<310> В положениях ГК РФ о купле-продаже отсутствуют положения, подобные упомянутой норме ст. 826 Кодекса, предусматривающей момент времени, начиная с которого определяемое договором имущество должно идентифицироваться (как соответствующее ему). Однако указание на право заключить договор в отношении имущества, которое не существует и будет создано в будущем, уже само по себе означает идентификацию этого имущества после возникновения договорных отношений, поскольку установить соответствие имущества, не существующего на момент заключения договора, его условиям невозможно.

Что касается применения ст. 554 ГК РФ, то, как следует из ее положений, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Используемое в упомянутых ранее нормах ГК РФ (об условиях отдельных договоров) слово "позволяющие" в данном случае указывает именно на возможность включения в договор продажи недвижимости не только условий, конкретным образом определяющих предмет продажи, но и определяемых условий, содержащих критерии (признаки), выделяющие реализуемый объект среди другого недвижимого имущества. Иными словами, оно указывает на способы определения недвижимого имущества, являющегося предметом продажи. В противном случае не имело бы смысла включать слово "позволяющие" в текст ст. 554 ГК РФ: можно было бы ограничиться положением о том, что "в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения о недвижимом имуществе" либо что "в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, определяющие недвижимое имущество". Кроме того, приведенный выше анализ ГК РФ и практики применения его норм Высшим Арбитражным Судом РФ позволяет сделать вывод о возможности использования в договоре определяемых условий вне зависимости от наличия соответствующего прямого указания в тексте закона. Другое дело, что применение определяемых условий может противоречить существу договорного отношения.

В связи с этим, на мой взгляд, более обоснованы возражения к п. 3 проекта Постановления Пленума, предусматривающему разъяснения о том, что требование о государственной регистрации договора по смыслу п. 2 ст. 558 ГК РФ распространяется только на договор купли-продажи жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в случае если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения, то такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Таким образом, авторы проекта Постановления Пленума предложили распространить возможность использования определимых условий на отношения, возникающие при продаже жилого помещения, исходя из того, что требование о государственной регистрации договора не подлежит применению к продаже будущего жилого помещения, поскольку договор, предусматривающий продажу будущего жилого помещения, является особым видом договора продажи жилого помещения.

Вместе с тем можно предположить, что особенности отношений по продаже жилого помещения, обусловившие необходимость осуществления государственной регистрации договора (ст. 558 ГК РФ), в отличие от продажи других видов недвижимого имущества (без учета продажи предприятия) препятствуют выделению в рамках договора продажи жилого помещения его вида - договора продажи будущего жилого помещения, не подлежащего государственной регистрации. В целом же, на мой взгляд, не совсем обоснованно проводить классификацию договора и тем самым определять его правовую природу исходя исключительно из необходимости применения того или иного правила к возникающим из договора отношениям.

При обсуждении проекта Постановления Пленума было высказано мнение об отсутствии необходимости в заключении договора продажи будущей недвижимости (а следовательно, и во включении в такой договор определяемых условий) и целесообразности оформления данных отношений предварительным договором. Вряд ли можно согласиться с такой позицией, учитывая, что продавцы (например, застройщики) зачастую объективно заинтересованы в получении платы за реализуемое будущее имущество именно на стадии заключения договора (в том числе в целях финансирования строительства), а не при создании имущества в ходе его исполнения. Такое условие об оплате может предусматриваться основным договором купли-продажи, но не предварительным договором.

Нельзя не отметить, что рассматриваемые договоры (предварительный и основной) представляют собой договорные конструкции разной целевой направленности. Еще О.А. Красавчиков предлагал разграничивать организационно-правовые отношения и отношения, организуемые исходя из цели, на которую непосредственно направлены отношения. По его мнению, "если в последнем случае цель составляет получение имущества, выполнение работ, оказание услуг... то в организационной социальной связи на первый план выступает упорядочение, организованность... соответствующего акта (процесса) по передаче имущества, выполнению работ и т.д." <311>.

--------------------------------

<311> Красавчиков О.А. Организационные гражданско-правовые отношения // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989. М., 2001. С. 162 - 163.

Таким образом, действия, которые должны осуществить стороны при заключении предварительного договора, направлены на организацию договорного имущественного правоотношения. Иными словами, цель этого обязательства состоит не в том, чтобы осуществить передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг, а в совершении действий, направленных на организацию связи, - заключение конкретного имущественного договора.

Очевидно, что отмеченные особенности, характерные для договора продажи будущей недвижимости как имущественного договора, не укладываются в рамки предварительного договора как договора, имеющего организационный характер. Неслучайно в проекте Закона о внесении изменений в ГК РФ предложено ограничить круг объективно-существенных условий, которые должны быть отражены в предварительном договоре, условиями, позволяющими установить предмет договора <312>. Это, несомненно, подчеркивает организационный характер предварительного договора.

--------------------------------

<312> Действующий ГК РФ в отличие от проекта Закона о внесении в него изменений указывает, что в предварительном договоре должны содержаться как предмет, так и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429).

Кроме того, применение конструкции предварительного договора не позволяет разрешить проблему определения предмета договора для целей продажи несуществующего объекта недвижимости: в предварительном, как и в основном договоре, также подлежит согласованию и, следовательно, определению условие о предмете. В связи с этим использование конструкции предварительного договора в отношении будущего имущества не имеет преимуществ по сравнению с заключением основного договора.

Изложенное свидетельствует об актуальности проблемы выделения и использования различных способов определения условий гражданско-правовых договоров, необходимости ее разрешения в целях совершенствования правоприменительной практики по рассмотрению споров, связанных с заключением договоров.