Расторгнуть договор в суде можно только после направления претензии контрагенту

Между сторонами был заключен договор поставки оборудования. После исполнения сделки выяснилось, что поставленное оборудование является некачественным. Покупатель направил в адрес поставщика претензию, а затем обратился в суд с иском о расторжении договора поставки. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, исходя из того, что истец не доказал несоответствие поставленного товара условиям договора. Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и оставил иск без рассмотрения. Суд указал, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Направленная в адрес генерального директора поставщика претензия не содержала требования о расторжении договора поставки. При этом спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им досудебных мер по урегулированию спора. Источник:постановление ФАС Московского округа от 29.06.2012 по делу № А41-21006/11

Арендатор может произвести капитальный ремонт без согласия арендодателя

Между администрацией муниципального образования и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под медицинский центр. В договоре стороны предусмотрели обязанность арендатора поддерживать здание в надлежащем состоянии, а также произвести ремонт. Спустя три года, стороны заключили договор купли-продажи арендованного помещения, и арендатор обратился к собственнику имущества с требованием возместить ему стоимость произведенного капитального ремонта. Отказ арендодателя возмещать эти расходы и послужил основанием для обращения в суд. Суды трех инстанций требования арендатора удовлетворили в полном объеме, указав следующее. По общему правилу капитальный ремонт должен производить арендодатель за свой счет (ст. 616 ГК РФ). В случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта, арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение ремонта не требуется. Арендатор также вправе требовать возмещения затрат на ремонт, если подтвердит неотложную необходимость его проведения. Суды установили, что переданное по договору аренды нежилое помещение могло быть использовано по целевому назначению только после производства капитального ремонта. Поэтому расходы, понесенные арендатором на капитальный ремонт помещения, являются обоснованными и должны быть возмещены арендодателем. Источник:постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.06.2012 по делу № А32-20236/2011

Незарегистрированный арест имущества не является препятствием для продажи такого имущества

Общество продало двум физическим лицам здание магазина, расчет между сторонами был произведен полностью, право собственности за покупателями зарегистрировано. Затем в отношении общества была введена процедура наблюдения и назначен конкурсный управляющий. Управляющий обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, так как он был заключен в период действия ареста недвижимости. Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего и применил последствия недействительности сделки. Однако вышестоящие суды с таким решением не согласились. При этом они указали, что арест не был зарегистрирован в качестве ограничения распоряжения недвижимостью, поэтому факт наложения ареста на спорное имущество не доказан. В дело было представлено постановление судебного пристава о наложении ареста на имущество общества, однако в нем не было уточнено, какое именно имущество подвергнуто аресту. Кроме того, контрагенты не могли знать о существующем обременении недвижимости, так как арест не был зарегистрирован. Источник:постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу № А32-53023/2009

Арбитражный процесс