- •Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов
- •1. Земельный участок как предмет сделок
- •2. Общие правила аренды земельных участков
- •3. Земельно-правовые особенности аренды
- •4. Права и обязанности арендаторов, связанные с использованием ими арендуемых земельных участков
- •5. Прекращение аренды земельного участка
- •6. Общие правила купли-продажи земельных участков
- •7. Земельно-правовые особенности купли-продажи
- •Приложения Примерная форма решения о предоставлении в аренду гражданам и юридическим лицам находящегося в государственной собственности земельного участка *(29) *
- •1. Предмет договора
- •2. Срок договора
- •3. Размер и условия внесения арендной платы
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность сторон
- •6. Изменение, расторжение и прекращение договора
- •7. Рассмотрение и урегулирование споров
- •8. Особые условия договора
- •9. Реквизиты сторон
- •10. Подписи сторон
- •Договор аренды земельного участка
- •1. Предмет договора
- •2. Обременения земельного участка
- •3. Ограничения в использовании земельного участка
- •4. Срок договора
- •5. Арендная плата
- •6. Права и обязанности сторон
- •7. Изменение и прекращение договора
- •8. Ответственность сторон
- •9. Заключительные положения
- •10. Адреса, банковские реквизиты сторон
- •11. Подписи сторон
- •Передаточный акт к договору аренды
- •1. Предмет договора
- •2. Плата по договору
- •3. Ограничения использования и обременения участка
- •4. Права и обязанности сторон
- •5. Ответственность сторон
- •6. Особые условия
- •7. Юридические адреса и реквизиты сторон:
- •8. Подписи сторон
- •Договор купли-продажи земельного участка
- •1. Предмет договора
- •2. Обременения земельного участка
- •3. Ограничения в использовании земельного участка
- •4. Плата по договору
- •5. Права и обязанности сторон
- •6. Ответственность сторон
- •7. Заключительные положения
- •8. Адреса, банковские реквизиты сторон
- •9. Подписи сторон
- •Передаточный акт к договору купли-продажи
7. Земельно-правовые особенности купли-продажи
В договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ).
Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Следует согласиться с мнением, что несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ *(28).
В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка.
Указанное право возникает в случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:
об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Приложения Примерная форма решения о предоставлении в аренду гражданам и юридическим лицам находящегося в государственной собственности земельного участка *(29) *
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от
25.10.2001 г. N 136-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации,
2001, N 44, ст. 4147), Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества" (Российская
газета, N 16, 26.01.2002 г.) и постановлением Правительства Российской
Федерации от 07.08.2002 г., N 576 "О порядке распоряжения земельными
участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения
государственной собственности на землю" (Российская газета, N 148,
10.08.2002 г.):
1. Предоставить в аренду___________________________________________
(гражданин или юридическое лицо) земельный участок из земель
_______________________________________(категория земель) с кадастровым
N_______________________, находящийся по адресу (имеющий адресные
ориентиры):_____________________________________________________________
(субъект Российской Федерации, город, поселок, село и др., улица, дом,
строение и др., иные адресные ориентиры) (далее - Участок), для
использования в целях_________________________________________
(разрешенное использование), в границах, указанных в кадастровой карте
(плане) Участка, прилагаемой к настоящему Решению, общей площадью
__________ кв.м на срок _____________.
2. _________________________________________________(уполномоченный
на заключение договора аренды земельного участка орган) заключить договор
аренды Участка __________________________________________ (структурное
подразделение уполномоченного на заключение договора аренды земельного
участка органа) подготовить проект договора аренды Участка).
3. _________________________________________________ (гражданин или
юридическое лицо) обеспечить государственную регистрацию договора аренды
Участка в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594) **.
4. _________________________________________________ (уполномоченный
на распоряжение земельными участками орган) направить экземпляр договора
аренды Участка в Министерство имущественных отношений Российской
Федерации (его территориальный орган) или в уполномоченный орган
государственной власти субъекта Российской Федерации ***.
Должностное лицо
уполномоченного на
распоряжение земельными
участками органа ____________________________
(подпись)
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
* Решение оформляется актом уполномоченного на распоряжение земельными участками органа.
** В случае заключения договора аренды на срок более 1 года.
*** Пункт включается в случаях предоставления Участка в аренду федеральному государственному унитарному предприятию, или если на Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности или находившиеся в федеральной собственности до их приватизации, или если арендная плата за Участок или ее часть поступает в федеральный бюджет; в случае предоставления Участка в аренду государственному унитарному предприятию, или если на Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или находившиеся в собственности субъекта Российской Федерации до их приватизации, или если арендная плата за Участок или ее часть поступает в бюджет субъекта Российской Федерации соответственно.
Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Утверждена распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р *(30)
___________________________ "___" ________ 200_ г.
(место заключения договора)
На основании _____________________________ (реквизиты решения
уполномоченного на распоряжение земельными участками органа)
_______________ (уполномоченный на заключение договора аренды орган) в
лице ________________, действующего на основании ___________, именуемый в
дальнейшем "Арендодатель", и ____________________ (гражданин или
юридическое лицо) в лице ___________________, действующего на основании
_______________, именуемый в дальнейшем "Арендатор", и именуемые в
дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор (далее - Договор) о
нижеследующем: