Кучер Преддоговорный процесс и преддоговорные отношения: юридический аспект

АБЗАЦ ПРО ГОС РЕГИСТРАЦИЮ

Сейчас большинство договоров – консенсуальные. Как отмечает Р. Саватье, «современный консенсуализм противоположен древнему формализму священных ритуалов, которые некогда считались необходимыми для того, чтобы связать волю человека». В основе отхода от формальной процедуры связанной с ритуалами лежит теория «автономии воли».

Но иногда строгие формальные требования сохраняются. Например обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Договор заключен с момента получения акцепта. Значит, форма оферта и акцепта должны соответствовать форме договора. СТ. 434 ГК.

Не всегда целесообразно момента регистрации, ведь стороны уже выразили свою волю, когда отправляли офферту и акцепт. Цель регистрации – контроль за оборотом товаров, защита интересов государства и третьих лиц. Представляется, что в большинстве случаев достичь эту цель можно, закрепив за государственной регистрацией сделок или приведением их в определенную форму не правообразующую, а доказательную и защитную функцию.

В этом случае договор будет иметь силу для третьих лиц только после регистрации, а до этого действует между сторонами. Но в ограниченном числе случаев за регистрацией может быть закреплена не доказательственная, а правообразующая функция. Например, если интересы государства требуют, чтобы до того, как уполномоченный государственный орган проверит возможность сторон вступать в планируемые ими договорные отношения, стороны не считались связанными договором. К примеру, если речь идет о договоре купли-продажи определенных вещей, оборот которых особо контролируется государством.

Договор сам по себе связывает стороны не зависимо от формы. Но в суде это не будет доказательством. Также доказательственное значение регистрации вытекает из принципа спарведливости.

ГГУ устанавливает, что что «если законом предусмотрено нотариальное удостоверение договора, то достаточно, что сначала предложение, а затем принятие предложения будет удостоверено нотариусом».

Но у нас не так как в ГГУ - п.3 ст.433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации. Также есть положение ст.165 ГК РФ гласит, что несоблюдение нотариальной формы договора или требования о государственной регистрации сделок влечет недействительность (ничтожность) сделки.

НО Во-первых, обращает на себя внимание несовместимости двух подходов, использующихся в ГК РФ в отношении регистрации сделок. Сделка, которая до момента ее государственной регистрации считается незаключенной, не может одновременно быть недействительной. Она либо заключена и недействительна, либо не заключена, но тогда речи о ее недействительности идти не может

Во-вторых. Ст. 165 как бы предусматривает, что сделка заключена с момента акцепта. А в 433 написано противоположное. Но учитывая ст. 165 можно предположить, что с момента акцепта до момента регистрации сделка как бы временно ничтожна, но такого ведь не бывает. Ничтожность не может быть временной – она необратима (это как бы сказала Костян, как чуть-чуть беременная женщина

А к тому же какие отношения между сторонами до регистрации. Не может же признаваться что между ними нет никаких отношений. В ряде случает стороны начинают исполнение по договору до регистрации – а значит эти действия будут внедогворными.

Однако можно предусмотреть в договоре, что он будет распространяться на отношения, возникшие до регистрации. Но есть риск не зарегистрировать догвор – следовательно отношения так и останутся внедогворными. И, во-вторых, «соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора». 265 То есть, например, в случае просрочки выплаты арендной платы за период, предшествовавший государственной регистрации договора, не могут применяться санкции, установленные в договоре аренды (например, неустойка).