§ 7. Договоры аренды природных объектов

1. Особенности договора аренды земельного участка

Предметом договора аренды земельного участка могут быть земельные участки (за исключением изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета, данные которого являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормами права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды (п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. ГК допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК), однако ЗК исключил для них такую возможность. Если в аренду передаются земельные участки, находящиеся в публичной собственности, то арендодателями выступают по общему правилу органы местного самоуправления <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, а также Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2006. N 28. Ст. 3074.

Арендатором земельного участка может быть любое лицо, поскольку иное не установлено законом (в том числе иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица). Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с лицом, которое приобрело право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения таких торгов определяется ст. ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК. Однако граждане и юридические лица - собственники построек, возведенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают "исключительным правом на приобретение права аренды" соответствующих земельных участков, если иное не установлено федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК) <1>.

--------------------------------

<1> Понятие "исключительное право" в данном случае использовано законодателем некорректно, в противоречии с общепринятым словоупотреблением. В действительности речь идет о том, что только перечисленные в данной норме закона лица могут стать арендаторами соответствующих земельных участков.

Форма договора аренды земельного участка подчинена общим нормам ст. 609 ГК. Договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

Договоры аренды земельных участков могут заключаться на любой срок, если иное не установлено законом (например, п. п. 7 и 10 ст. 22 ЗК). Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен только на срок, не превышающий 49 лет.