§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах

жилищно-строительных и жилищных кооперативов

1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативы

и удовлетворение жилищных потребностей граждан

Жилищная кооперация существует в двух разновидностях. Во-первых, это жилищно-строительные кооперативы, которые создаются для строительства многоквартирных домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения (покупки) жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Второй вид жилищной кооперации - жилищные кооперативы, которые создаются для приобретения(покупки) у различных юридических лиц, муниципальных образований и других собственников принадлежавших им новых или капитально отремонтированных многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. Таким образом, жилищные кооперативы являются одной из организационно-правовых форм объединения граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств <1>.

--------------------------------

<1> Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41; 2006. N 43. Ст. 4412) предусмотрена возможность создания и функционирования жилищных кооперативов, которые приобретают в собственность не только жилые дома, но и отдельные жилые помещения в различных жилых домах (в том числе путем выступления в качестве участников долевого строительства), либо участвуют в жилищном строительстве в качестве застройщиков. Членство граждан в таких кооперативах обусловлено не уплатой определенной части паевого взноса, а внесением в счет паевого взноса небольшого по стоимости первого платежа с тем, что в течение определенного срока гражданин обязан оплатить более значительную часть паевого взноса (что влечет появление обязанности кооператива передать гражданину соответствующее жилое помещение в пользование, а при полной оплате паевого взноса - в собственность). По существу, речь идет об особой форме финансирования (кредитования) приобретаемого гражданами жилья, поэтому такие кооперативы являются не столько жилищными, сколько кредитными, а потому не могут считаться особой разновидностью жилищных кооперативов.

Необходимо иметь в виду, что с момента полной уплаты паевого взноса членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива он становится собственником занимаемого им жилого помещения (ст. 129 ЖК, п. 4 ст. 218 ГК). В результате имевшееся у него право владения и пользования (а отчасти - и распоряжения) предоставленным ему жильем трансформируется в право собственности на жилое помещение, а правоотношения пользования кооперативным жильем прекращаются <1>. Следовательно, данные жилищные правоотношения всегда носят временный (срочный) характер. Однако полностью выплатившие паевой взнос члены такого кооператива могут сохранить прежний жилищный кооператив для управления общим имуществом своего многоквартирного жилого дома (при соответствующем видоизменении целей его деятельности) (п. 2 ст. 161 ЖК).

--------------------------------

<1> По своей юридической природе право владения и пользования члена кооператива предоставленным ему кооперативным жилым помещением является не вещным, а корпоративным, ибо имеет не абсолютный, а относительный характер, и подобно праву нанимателя жилья по договорам жилищного найма не отвечает иным необходимым признакам вещных прав.

Для членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе закон не устанавливает более каких-либо административно-правовых предпосылок (в частности, в виде нуждаемости в предоставлении жилья и состояния на жилищном учете либо в форме согласия органа местного самоуправления или какого-либо иного органа публичной власти). Необходимо лишь заявление о приеме в члены кооператива и положительное решение об этом сначала правления кооператива, а затем утверждение этого решения общим собранием, а также уплата вступительного взноса (ст. 121 ЖК). Но поскольку члены такого кооператива своими средствами участвуют в строительстве (реконструкции) или приобретении многоквартирного жилого дома, а также в его последующем содержании, эта форма удовлетворения жилищных потребностей остается доступной для сравнительно обеспеченных граждан. За некоторыми категориями граждан закон признает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, созданные при содействии органов публичной власти (п. 2 ст. 111 ЖК).

Кроме того, членами жилищных (жилищно-строительных) кооперативов могут становиться не только граждане, но и юридические лица (п. 1 ст. 110, п. 1 ст. 111 ЖК), которые, однако, вправе использовать полученные ими жилые помещения лишь для проживания граждан, т.е. путем последующего предоставления их гражданам по договорам жилищного найма или безвозмездного пользования (в том числе, например, своим работникам по трудовым договорам).