7. Особенности продажи доли в праве собственности

на недвижимое имущество

Недвижимые объекты, за исключением земельных участков, являются неделимыми вещами. Безусловно, неделимы морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты. Строго говоря, неделимы в натуре и здания (сооружения), как жилые, так и нежилые.

Они, однако, делимы юридически. С этим связана особенность отечественного правопорядка, признающего в качестве юридически самостоятельных объектов недвижимости квартиры в жилых домах, отдельные комнаты в квартирах, встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, нежилые помещения в нежилых зданиях (сооружениях) и т.п. Указанные части зданий (сооружений) регистрируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных недвижимых объектов. Кроме того, до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизированных зданий (сооружений) - отдельные этажи, подъезды, части этажей и помещений. Все эти части зданий (сооружений) в силу их государственной регистрации приобрели качество юридически индивидуализированной недвижимости. Поэтому их продажа представляет собой обычную куплю-продажу недвижимости, подчиненную нормам § 7 гл. 30 ГК.

Такую продажу необходимо отличать от продажи доли в праве собственности на объект недвижимости. Возможна продажа доли в праве собственности как на делимую, так и на неделимую недвижимую вещь. В договоре продажи доли в праве собственности на объект недвижимости должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК (ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность. Поэтому условия владения и пользования земельным участком сособственниками, на котором расположено здание (сооружение), определяются с учетом долей в праве собственности на здание (сооружение) или сложившегося между сособственниками порядка владения и пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК) <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об отношениях общей долевой собственности на вещь см. также § 2 гл. 16 т. I настоящего учебника.

Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) может привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения ("реальная доля"), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам "идеальных долей" участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

Режимы нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования могут иметь место и при возникновении долевой собственности на другие недвижимые объекты: земельные участки, морские и воздушные судна, суда внутреннего плавания, космические объекты.