книги / Управление торгово-развлекательными комплексами и магазинами шаговой доступности

раметр α, отражающий влияние различных типов объектов недвижимости на их привлекательность, в нашем случае будет одинаковым и при вычислениях вероятности выбора потребителем объекта коммерческой недвижимости сократится, согласно (3).

Для единого формата коммерческой недвижимости модель оценивания потребительской привлекательности принимает вид

При исследовании различных форматов объектов коммерческой недвижимости оснований для сокращения параметра α не будет.

Описанные выше предложения модификации модели Хаффа для современных условий и ее корректность обсуждались авторами в работах114 и на различных мероприятиях115, где получили положительные отзывы.

Разработанная многофакторная математическая модель оценки потребительской привлекательности ТРК (27) позволяет повысить точность моделирования и прогнозирования посещаемости ТРК и снизить неопределенность о выборе потребителей объекта. Модификация модели Хаффа (27) является обобщением

114Определение потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости / А.О. Алексеев, В.С. Спирина, М.И. Кавиев, Н.А. Эрнст // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2013. – № 1(4). – С. 8–19;

Spirina V.S., Alekseev А.О. Forecasting the attendance of retail real estate based on estimation of its attractiveness to consumers // Actual Problems of Economics. – 2014. – № 10(160). – P. 513–526.

115Спирина В.С. Оценка конкурентоспособности объектов коммерческой недвижимости // Управление большими системами (УБС’2013): материалы Х Всерос. шк.-конф. молодых ученых / Уфим. гос. авиац. техн. ун-т. – Уфа, 2013. – Т. 2. – С. 241–244;

Спирина В.С. Оценка потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости с использованием матричных методов комплексного оценивания // Управление большими системами (УБС’2014): материалы XI Всерос. шк.-конф. молодых ученых / под общ. ред. Д.А. Новикова, П.В. Пакшина. – Электрон. текст. данные (108 файл: 78,7 Мб). –

М.: ИПУ РАН, 2014. – 1 электрон. опт. диск (CD-ROM). – С. 716–731;

Spirina V.S. On consumer appeal estimation of commercial real estate // Инновацион-

ные процессы в исследовательской и образовательной деятельности: материалы III Меж-

дунар. науч. конф. – Пермь, 2014. – C. 148–150.

41

двухфакторной модели Хаффа (1) в связи с чем может применяться для любого типа объектов коммерческой недвижимости, а также расширяет область применения модели до задачи управления торгово-развлекательными комплексами.

На оценку потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости существенное влияние оказывает время корреспонденции потребителей от места проживания до объекта. Выше было отмечено существование трех пешеходнотранспортных зон относительно объектов коммерческой недвижимости и приведены соответствующие им параметры λ. На пересечении этих зон, в зависимости от расположения исследуемых объектов коммерческой недвижимости, можно выделить несколько секторов (рис. 7).

Рис. 7. Выделение секторов на примере двух ОКН

В каждом секторе на потребителей по-разному влияет время корреспонденции до конкретного ОКН, что выражается в различных значениях λ (табл. 3) и результирующей оценке потребительской привлекательности.

Оценивание потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости осуществляется для потребителей, проживающих в каждом секторе отдельно, используя выражение (27).

42

Таблица 3

Распределение параметров λ по секторам на примере двух объектов коммерческой недвижимости

Согласно (3), вычислив привлекательность объекта, а также привлекательности других объектов-конкурентов, можно определить вероятность того, что покупатели могут быть привлечены в исследуемый объект:

Зная количество жителей в каждом секторе, можно вычислить количество ожидаемых посетителей (nj) по формуле

где Pijk – вероятность посещения i-м посетителем из k-го сектора j-го объекта недвижимости; Nk – количество жителей k-го сектора; K – количество секторов, K = 10 для рассматриваемого примера с двумя ОКН (см. рис. 7).

Общие затраты покупателей на продуктовую категорию k в торговой точке j описываются выражением

l 1

где Cl – число покупателей в зоне проживания l; Blk – среднегодовые затраты покупателей, проживающих в зоне l, на продуктовую категорию k; m – общее число зон проживания покупателей.

43

Отсюда напрямую можно определить долю рынка данного торгового объекта в продуктовой категории k:

l 1

Имея эти данные можно спрогнозировать совокупную выручку торговой точки по всем продуктовым категориям:

k1

Вобщем случае качество объекта коммерческой недвижи-

мости Q зависит от нескольких характеристик xl, являющихся гетерогенными по отношению друг другу, в связи с чем свертка

Q(x1, …, xn) возможна только с использованием механизмов комплексного оценивания116.

Вкачестве возможных подходов к решению задачи ком-

плексного оценивания могут выступать квалиметрические модели комплексного оценивания117, методы, разработанные в теории важности критериев118, или известный в теории активных систем119 матричный механизм комплексного оценивания, основан-

ный на деревьях целей (критериев) и бинарных матриц свертки частных критериев120. Данный перечень предполагаемых методов

116Определение потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости / А.О. Алексеев, В.С. Спирина, М.И. Кавиев [и др.] // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2013. – №1(4). – С. 8–19.

117Азгальдов Г.Г. Теория и практика оценки качества товаров (основы квалимет-

рии). – М.: Экономика, 1982. – 256 с.;

Варжапетян А.Г. Квалиметрия: учеб. пособие. – СПб.: СПбГУАП, 2005. – 176 с.

118Подиновский В.В. Введение в теорию важности критериев в многокритериальных задачах принятия решений. – М.: Физматлит, 2007. – 64 с.

119Бурков В.Н., Новиков Д.А. Теория активных систем: состояние и перспективы. –

М.: Синтег, 1999. – 128 с.

120Бурков В.Н., Новиков Д.А. Как управлять проектами. – М.: СИНТЕГ-ГЕО,

1997. – 188 с.;

Бурков В.Н., Новиков Д.А., Щепкин А.В. Механизмы управления экологоэкономическими системами / под ред. акад. С.Н. Васильева – М.: Изд-во физ.-мат. лит-ры, 2008. – 244 с.;

44

решения задачи комплексного оценивания был предложен в работе121. В статье В.С. Спириной122 приводятся результаты комплексного оценивания торгово-развлекательных комплексов с помощью матричных механизмов комплексного оценивания. Сравнительный анализ результатов, полученных с помощью матричных механизмов комплексного оценивания и взвешенных методов, используемых в квалиметрии, был проведен в работе123

ипоказал эффективность обоих подходов.

Вработах, посвященных оценке потребительской привлекательности коммерческой недвижимости, задача управления коммерческой недвижимостью не рассматривалась. Впервые задача управления объектом коммерческой недвижимости на примере торгово-развлекательного комплекса с учетом потребительских предпочтений, учет которых предлагалось осуще-

ствлять с помощью механизма комплексного оценивания, сформулирована в работе В.С. Спириной124, где в качестве целевой функции выступало изменение стоимости объекта коммерческой недвижимости:

Глотов В.А., Павельев В.В. Векторная стратификация. – М.: Наука, 1984. – 92 с.; Харитонов В.А., Белых А.А. Технологии современного менеджмента / под науч.

ред. В.А. Харитонова. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2007. – 190 с.; Интеллектуальные технологии обоснования инновационные решений: моногр. / под

ред. В.А. Харитонова. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2010. – 363 с.; Харитонов В.А., Винокур И.Р., Белых А.А. Функциональные возможности меха-

низмов комплексного оценивания с топологической интерпретацией матриц свертки // Управление большими системами: сб. тр. – 2007. – № 18. – С. 129–140.

121Определение потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости / А.О. Алексеев, В.С. Спирина, М.И. Кавиев, Н.А. Эрнст // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2013. – № 1(4). – С. 8–19.

122Спирина В.С. Оценка потребительской привлекательности объектов коммерческой недвижимости с использованием матричных методов комплексного оценивания // Прикладная математика и вопросы управления. – 2015. – № 1. – С. 129–140.

123Спирина В.С., Алексеев А.О. Моделирование и прогнозирование посещаемости коммерческой недвижимости на основе оценки ее потребительской привлекательности (на примере торгово-развлекательных комплексов) // Актуальные проблемы экономики и права. – 2015. – № 1(33). – С. 209–217.

124Спирина В.С. Постановка задачи управления объектами коммерческой недвижимостисучетомпотребительскихпредпочтений// Проблемыуправления. – 2015. – №1. – С. 81–87.

45

где V0 – стоимость объекта коммерческой недвижимости; V – ее изменение стоимости с учетом управления; α – доля операционных расходов на обслуживание и поддержание объекта недвижимости в надлежащем состоянии от потенциального валового дохода; St – площадь торгового (развлекательного) помещения t; S – сумма всех торговых (развлекательных) площадей; nt0 – посещаемость торговой (развлекательной) точки t; nt – изменение посещаемости торговой (развлекательной) точки t с учетом управления коммерческой недвижимостью; T – число торговых (развлекательных) помещений в объекте недвижимости.

В работе В.С. Спириной и А.О. Алексеева125 в задаче управления j-м объектом коммерческой недвижимости предложена иная целевая функция:

где AR – средний чек; xl – показатели, характеризующие состояние контролируемых параметров l L объекта коммерческой недвижимости; TFC – общие постоянные затраты; TVC – общие переменные затраты, определяют состояние объекта, т.е. его качество Qj(xlj) и потребительскую привлекательность

Aij(Qj(xlj), Tij, (k)).

125 Спирина В.С., Алексеев А.О. Анализ экономической эффективности решений, принимаемых при управлении коммерческой недвижимостью (на примере торговоразвлекательных комплексов // Прикладная математика и вопросы управления. – 2016. –

№ 1. – С. 93–108.

46

Задачи управления формулируются как задачи оптимизации с целевой функцией (33) или (34) и бюджетным ограничением на управление:

и ограничением на множество допустимых значений контролируемых параметров xlj X l Rl .

Данные постановки задачи управления не противоречат друг другу и содержательно интерпретируются так: найти такое допустимое состояние контролируемых параметров xlj объекта недвижимости, чтобы получить максимальный прирост стоимости (33) или максимальную прибыль (34) при соблюдении бюджетного ограничения (35).

Согласованность задач управления (33), (35) и (34), (35) вытекает из соотношения метода прямой капитализации, согласно которому стоимость недвижимости определяется как отношение чистого операционного дохода (данный термин принят в оценочной деятельности и, по сути, близок к понятию прибыли, поскольку определяется как доход за вычетом потерь, операционных расходов, страховых взносов и налогов) к ставке капитализации. При неизменном значении ставки капитализации максимизация прибыли будет приводить к максимизации стоимости объекта недвижимости.

Стоит признать, что в (34) вычисляется совокупная прибыль всех торговых и развлекательных точек ОКН, и поскольку в практике управления коммерческой недвижимостью распространена форма взаимодействия между управляющей компанией и арендаторами в виде фиксированной арендной ставки и процента с продаж арендаторов, управляющая компания явным образом заинтересована в увеличении прибыли арендаторов, так как это увеличивает чистый операционный доход объекта коммерческой недвижимости и его стоимость.

47

В работе В.С. Спириной и А.О. Алексеева126 помимо новой постановки задачи управления (34), (35) была показана технология графоаналитического поиска ее решения (см. подразд. 4.3).

Стоит отметить, что в работе будут учтены потребительские предпочтения жителей города Перми, поскольку они являлись респондентами маркетингового исследования, и для внедрения данной технологии в других городах потребуются дополнительные исследования. Далее будут приведены примеры, где в качестве исследуемого формата коммерческой недвижимости были выбраны торгово-развлекательные комплексы.

Практическое задание

Определить совокупную выручку торгового объекта, торгующего тремя категориями товаров: продовольственные товары (1-я категория), парфюмерия (2-я категория) и домашний текстиль (3-я категория). Примем, что число покупателей составляет 75 % от 23 тыс. жителей зоны торгового объекта для 1-й категории товаров, 23 % для 2-й категории и 54 % – для 3-й. При этом среднегодовые затраты покупателей, проживающих в данной зоне равны 60, 10 и 15 тыс. руб., для каждой категории товаров соответственно. Привлекательность торгового объекта определяется по формуле (27), где λ = 0, Q = 3,5. Качество основного конкурирующего ОКН равно 3,18.

Как изменится размер выручки, если временной параметр λ будет равен 0,4, при этом время корреспонденции до торгового объекта будет равно для 25 % жителей зоны – 10 мин, для 45 % – 15 мин и для оставшихся 30 % – 20 мин? (Примем, что для конкурирующего ОКН время корреспонденции такое же, но параметр λ = 0,5.)

126 Спирина В.С., Алексеев А.О. Анализ экономической эффективности решений, принимаемых при управлении коммерческой недвижимостью (на примере торговоразвлекательных комплексов // Прикладная математика и вопросы управления. – 2016. –

№ 1. – С. 93–108.

48

Контрольные вопросы

1.Что определяет параметр α?

2.Каким образом определяется стоимость недвижимости методом прямой капитализации?

3.В работе какого автора впервые была сформирована задача управления объектом коммерческой недвижимости на примере торгово-развлекательного комплекса с учетом потребительских предпочтений?

4.В чем заключается технология графоаналитического поиска решения постановки задачи управления?

5.Попытайтесь определить, сколько секторов образуется при пересечении пешеходно-транспортных зон для трех ОКН.

49

4. ТЕХНОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Технологию управления объектом коммерческой недвижимости (рис. 8, б) предлагается строить на основе технологии управления организационными системами (рис. 8, а).

Рис. 8. Агрегированная технология управления организационными системами (а) и предлагаемая технология управления объектами коммерческой недвижимости (б)

Под организационной системой в данном исследовании понимается мультиагентная социально-экономическая система (рис. 9), состоящая из собственника или группы собственников, управляющей компании (далее – управляющего), арендаторов и потребителей, местом пересечения интересов которых является объект коммерческой недвижимости (ОКН). Субъектом управления являются управляющий и арендаторы, чьи управленческие решения влияют

50