книги / Управление торгово-развлекательными комплексами и магазинами шаговой доступности
..pdf
4.3.Управление
4.3.1.Подготовка управленческих решений
Одним из способов исследования эффективности принимаемых управленческих решений является анализ чувствительности комплексной оценки к изменению состояния частного критерия. В случае анализа чувствительности матричных механизмов комплексного оценивания165 функции чувствительности нелинейные и кусочно-гладкие, потому что важность факторов зависит от области определения, а в квалиметрических механизмах – гладкие. Функциональные возможности программного комплекса166 позволяют строить функции чувствительности комплексной оценки к изменению состояния частного критерия, что служит инструментальным базисом системы поддержки принимаемых решений.
Построив функции чувствительности, можно определить перспективное направление для улучшения качества ОКН (рис. 13, а) и критические направления, которые характеризуются тем, что отсутствие управления будет приводить к пассивному ухудшению состояния частного критерия и, следовательно, качества ОКН (рис. 13, б).
В практике управления недвижимостью выделяют такое понятие, как излишняя полезность, когда улучшение отдельного критерия не привносит эффекта в улучшение объекта недвижимости (см. рис. 13, б). В результате затраты на улучшение частного критерия следует считать неэффективными, а имеющийся износ по данному критерию – неустранимым, поскольку экономически нецелесообразно его устранение.
165Харитонов В.А., Белых А.А. Технологии современного менеджмента / под науч. ред. В.А. Харитонова. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2007. – 190 с.;
Интеллектуальные технологии обоснования инновационные решений: моногр. / под ред. В.А. Харитонова. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2010. – 363 с.
166Автоматизированная система комплексного оценивания объектов с возможностью выбора нечеткой процедуры свертки в соответствии со степенью неопределенности экспертной информации о параметрах их состояния: свид. о гос. рег. программы для ЭВМ 2014660537 Рос. Федерация / А.О. Алексеев, В.А. Харитонов, Р.Ф. Шайдулин, М.И. Меле-
хин. – № 2014618056; заявл. 12.08.2014; зарег. в Реестре программ для ЭВМ 09.10.2014.
71
а |
б |
Рис. 13. Пример функций чувствительности, показывающих: а – перспективное направление; б – критическое направление развития ТРК
Используя анализ чувствительности, можно идентифицировать не только такое известное явление, как излишняя полезность, но и скрытую полезность (рис. 14).
Признаком скрытой полезности является ситуация, при которой отдельное улучшение частных критериев не привносит эффекта в улучшение качества ОКН (см. рис. 14, а) или имеет ограниченный эффект (см. рис. 14, б). Совместное же улучшение частных критериев имеет смысл и целесообразно (см. рис. 14, в). В результате накопленные ухудшения частных критериев (износы) можно считать устранимыми совместно, хотя отдельные попытки их устранения не результативны, почему это явление и было названо авторами скрытой полезностью.
Поскольку в предложенной167 модели комплексного оценивания «Качество ТРК» входными управляемыми критериями являются как явно управляемые, так и косвенно управляемые факторы, целесообразно определить последовательность анализа чувствительности частных критериев. В структуре дерева критериев (см. рис. 11) по степени управляемости можно выде-
167 Спирина В.С., Алексеев А.О. Моделирование и прогнозирование посещаемости коммерческой недвижимости на основе оценки ее потребительской привлекательности (на примере торгово-развлекательных комплексов) // Актуальные проблемы экономики и права. – 2015. – № 1(33). – С. 209–217.
72
лить три группы168 : управляемые; косвенно управляемые посредством взаимоотношений между управляющим объектом недвижимости с арендаторами; неуправляемые или частично управляемые путем модернизации, реконструкции или реновации объекта недвижимости.
а |
б |
в
Рис. 14. Пример функций чувствительности, показывающих скрытую полезность
168 Спирина В.С., Алексеев А.О. Анализ экономической эффективности решений, принимаемых при управлении коммерческой недвижимостью (на примере торговоразвлекательных комплексов // Прикладная математика и вопросы управления. – 2016. –
№ 1. – С. 93–108.
73
Далее поиск управленческих решений с помощью метода анализа чувствительности будет проиллюстрирован на модель-
ном примере (x1 = 3,13; x2 = 3,47; x3 = 3,62; x4 = 2,83; x5 = 3,16;
x6 = 3,20; x7 = 2,39; x8 = 2,68).
Исследовать чувствительность «Качества ТРК» к изменению управляемого критерия необходимо в первую очередь (рис. 15), косвенно управляемых – во вторую (рис. 16, 17) и частично управляемых – в последнюю (рис. 18).
Рис. 15. Функция чувствительности «Качества ТРК» к изменению критерия «Мероприятия» (на модельном примере, где переменной является x8 = 2,68)
а |
б |
Рис. 16. Функции чувствительности «Качества ТРК» к изменению критериев: а – «Ассортимент»; б – «Наличие брендов» (на модельном примере, где переменными являются: а – x4 = 2,83; б – x5 = 3,16)
74
а |
б |
Рис. 17. Функции чувствительности «Качества ТРК» к изменению критериев: а– «Качество товаров»; б– «Акции искидки» (намодельном примере, где переменными являются: а – x6 = 3,2; б – x7 = 2,39)
а |
б |
Рис. 18. Функции чувствительности «Качества ТРК» к изменению критериев: а – «Площадь»; б – «Эстетический вид» (на модельном примере, где переменными являются: а – x1 = 3,13; б – x2 = 3,47)
На рис. 15 видно, что, повысив качество проводимых мероприятий в ТРК «Колизей», можно увеличить качество данного ТРК с потребительской точки зрения и, следовательно, потребительскую привлекательность. Следует отметить, что повышать качество мероприятий выше 3,5 – не целесообразно. Поскольку для оценивания частных критериев проводился социологический опрос, то при проведении новых мероприятий компании, занимающейся управлением ОКН, необходимо также проводить опросы потребителей.
75
На рис. 16 и 17 видно, что качество ТРК «Колизей» можно незначительно улучшить только благодаря акциям и скидкам. Поскольку качество ТРК ведет себя неизменно по отношению к критериям, описывающим товарную составляющую, необходимо отдельно исследовать чувствительность «Качества ТРК» к нескольким переменным, однако данный анализ показывает отсутствие перспектив их совместного развития (рис. 19).
а |
б |
в
Рис. 19. Функции чувствительности «Качества ТРК» (Х) к изменению пары критериев: а – «Ассортимент» (Х4) и «Наличие брендов» (Х5); б – «Ассортимент» (Х4) и «Качество товаров» (Х6); в – «Наличие брендов» (Х5) и «Качество товаров» (Х6) (на модельном примере,
где х4 = 2,83, х5 = 3,16, х6 = 3,2)
76
На рис. 18 видно, что качество исследуемого ТРК нельзя улучшить благодаря отдельному повышению исследуемых критериев. В силу того, что развитие каждого данного критерия является затратным мероприятием, то исследовать их совместное развитие не целесообразно в данном случае, поскольку развитие критерия «Мероприятия» позволяет при явно меньших затратах повысить качество ТРК и его потребительскую привлекательность (см. рис. 15).
Целью приведенных выше примеров (см. рис. 15–19) являлась иллюстрация возможности поиска управленческих решений с помощью анализа чувствительности. Используя приведенный выше программный комплекс169, можно проанализировать чувствительность только комплексной оценки «Качество ОКН», вычисляемой с помощью матричного механизма комплексного оценивания. Однако в соответствии с постановкой задачи управления (34) требуется найти состояние, доставляющее не только максимум качеству ОКН, но и максимум прибыли. Для этого необходимо выполнить анализ чувствительности всех показателей170, используемых в модели.
На рис. 20 показаны функции чувствительности привлекательности (А) торгово-развлекательных комплексов, определенной по формуле (27), для потребителей, проживающих и работающих в различных секторах, образованных пересечением пе- шеходно-транспортных зон (см. рис. 7, табл. 2).
Вероятности посещения исследуемого торгово-развлекатель- ного комплекса жителями, проживающими в различных секторах, вычислены спомощью формулы (28) и представлены нарис. 21.
169Автоматизированная система комплексного оценивания объектов с возможностью выбора нечеткой процедуры свертки в соответствии со степенью неопределенности экспертной информации о параметрах их состояния: свид. о гос. рег. программы для ЭВМ 2014660537 Рос. Федерация / А.О. Алексеев, В.А. Харитонов, Р.Ф. Шайдулин, М.И. Меле-
хин. – № 2014618056; заявл. 12.08.2014; зарег. в Реестре программ для ЭВМ 09.10.2014.
170Спирина В.С., Алексеев А.О. Анализ экономической эффективности решений, принимаемых при управлении коммерческой недвижимостью (на примере торговоразвлекательных комплексов // Прикладная математика и вопросы управления. – 2016. –
№1. – С. 93–108.
77
Рис. 20. Функции чувствительности привлекательности ТРК в зависимости от секторов, образованных пересечением пешеходно-транспортных зон (на модельном примере)
Рис. 21. Функции чувствительности вероятностей посещения потребителями ОКН в зависимости от секторов их проживания (на модельном примере)
Для определения потенциального числа покупателей (рис. 22) примем допущение о количестве лиц, проживающих в различных секторах (табл. 5), и используем выражение (29).
Получив данные, приведенные на рис. 20–23, можно решить задачу (34) и определить зависимость совокупной прибыли торговых и развлекательных помещений ОКН (рис. 24) от изменения
78
управляемого критерия – качество мероприятий (Х8), вычисленной при следующих исходных данных: качество конкурирующего ОКН Q2 = 2,99; значения критериев исследуемого ОКН: X1 = 3,13,
X2 = 2,83, X3 = 3,62, X4 = 3,47, X5 = 2,39, X6 = 3,2, X7 = 3,16, X8 = 2,68;
средний чек покупателя (Average revenue) Ar = 750 руб.; данные о количестве потенциальных покупателей приведены в табл. 5.
Рис. 22. Функции чувствительности, показывающие зависимость ожидаемого количества посетителей ОКН к изменению управляемого критерия в зависимости
от сектора проживания посетителей (на модельном примере)
Примечание. Ожидаемое количество посетителей из 10-го сектора не включено в график рис. 22 в целях большей наглядности количества посетителей из секторов 1–9.
Таблица 5
Количество жителей в секторах (см. рис. 7)
Номер сектора (k) |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Кол-во жителей |
5182 |
8292 |
6219 |
20 729 |
31 094 |
898 619 |
|||||
в секторе (Nk) |
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
Примечание. Количество жителей в секторах принято условно для иллюстрации решения задачи управления.
79
а |
б |
Рис. 23. Функции чувствительности, показывающие зависимость: а – ожидаемого количества посетителей ОКН к изменению управляемого критерия; б – ожидаемого дохода к изменению управляемого критерия (на модельном примере)
Для определения затрат на изменение управляемого критерия в качестве допущения, необходимого для вычислений, примем следующее уравнение затратной функции (TC):
y 0,08 х2 150, |
(50) |
где 150 – условное значение постоянных затрат (TFC), тыс. руб.
Рис. 24. Зависимость совокупной прибыли торговых (развлекательных и торговых) помещений ОКН от изменения управляемого критерия (на модельном примере)
На рис. 24 видно, что прибыль экономических субъектов может оказаться меньше даже при условии увеличения числа посетителей и покупателей. Оптимальным решением задачи управления ТРК является такое распределение бюджета экономиче-
80