2.2. Иск о выселении

Как в теории, так и в судебной практике нет единого мнения относительно правовой природы иска о выселении, когда лицо без достаточных на то оснований, самоуправно захватывает объект недвижимости.

Можно выделить три взаимоисключающих мнения о квалификации иска о выселении. В рамках первого подхода предлагается считать требование о выселении в качестве разновидности виндикационного иска <270>. Так, Ю.А. Ламейкин, относя требование о выселении к виндикационному иску, указывает, что конкуренция негаторного и виндикационного исков должна быть решена в пользу последнего, а подмена негаторного иска виндикационным и наоборот недопустима, так как они являются взаимоисключающими <271>.

--------------------------------

<270> См.: Скворцов О.Ю. Защита права собственности и судебно-арбитражная практика. М.: Интел-Синтез, 1998. С. 15; Потяркин Д. Выселение из жилого помещения // Законность. 1999. N 3. С. 39; Иванов А.А. Правовые средства защиты права частной собственности // Известия вузов. Правоведение. 2001. N 6. С. 84; Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004 // СПС "КонсультантПлюс".

<271> См.: Ламейкин Ю.А. Вещно-правовые иски в механизме защиты права собственности: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 108 - 110.

Сторонники второго подхода считают, что данное требование охватывается сферой действия негаторного иска <272>. Скажем, В.И. Кондратьев полагает, что при отсутствии законного основания к владению недвижимостью фактическое нахождение и осуществление хозяйственной деятельности на (в) нем является нарушением, устраняемым негаторным иском <273>.

--------------------------------

<272> См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 369; Гражданское право: Ч. 1 / Отв. ред. Я.Ф. Миколенко, П.Е. Орловский. М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1938. С. 175; Советское гражданское право: В 2 т. Т. 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. С. 333; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 433 - 434; Хаянян А.В. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 1974. С. 18; Богатырев Ф.О. Как дальше регулировать оборот недвижимости? // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 123; Эрделевский А. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 93 - 95.

<273> См.: Кондратьев В.И. Осуществление и защита права государственной собственности субъектов РФ: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2006. С. 141.

Также высказано третье мнение о том, что иск о выселении является требованием о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ). Так, У.В. Серокурова полагает, что "требования о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, заявляются собственником, например, в случаях необходимости освободить незаконно занимаемые здания (помещения) ответчиком" <274>. Относя иск о выселении к данной категории требований, В.В. Витрянский указывает, что "иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права собственности, может быть применен собственником, в частности, в случаях, когда... предъявление виндикационного иска по каким-либо причинам для собственника невозможно или нецелесообразно" <275>.

--------------------------------

<274> Серокурова У.В. Судебно-арбитражная защита права собственности на недвижимость: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 19.

<275> Витрянский В.В. Защита права собственности // Закон. 1995. N 11. С. 115.

Сторонники виндикационной природы иска о выселении считают, что негаторный иск неприменим на том основании, что в ситуации выселения собственник лишен владения спорным объектом недвижимости, а следовательно, вправе заявлять виндикационный иск, на предъявление которого распространяется общий срок исковой давности. Как отмечает К.И. Скловский, "по негаторному иску ответчик не может быть обязан к выдаче собственного имущества истца, равно как к совершению любого другого положительного действия в пользу собственника" <276>. Д.В. Мурзин указывает, что занятие помещения означает лишение собственника владения этим помещением, а следовательно, требование о выселении из помещения лиц, самоуправно занявших эти помещения, является виндикационным иском <277>.

--------------------------------

<276> Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. 2001. N 7 // СПС "КонсультантПлюс".

<277> См.: Гражданское право: В 3 т. Т. 1 / Под общ. ред. С.А. Степанова. М.: Проспект, 2010. С. 474 - 475.

В судебной практике можно выделить три правовых позиции о квалификации иска о выселении. Первый подход основан на том, что требование об освобождении помещения охватывается сферой действия негаторного иска <278>. Так, в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2011 г. N 18АП-756/2011 указано, что, поскольку ТУ ФАУГИ заявлен негаторный иск, требование о выселении ответчика обоснованно. Оно подлежит удовлетворению, так как ответчик использует помещения, находящиеся в федеральной собственности, без наличия на то законных оснований, что является реальным препятствием для реализации прав истца на распоряжение данным имуществом.

--------------------------------

<278> См.: Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 N 17АП-628/2011-АК; Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 N 18АП-4229/2012, от 19.06.2013 N 18АП-3372/2013 по делу N А76-10459/2012.

Можно привести еще один пример, когда в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2012 г. N 18АП-6223/2012 отмечалось, что в части требования о выселении ответчика из спорного нежилого помещения заявленный комитетом иск относится к категории вещно-правовых, негаторных и представляет собой требование об устранении всяких нарушений вещного права.

Стоит отметить, что в судах общей юрисдикции сложилась практика квалификации иска о выселении как негаторного <279>. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в Обзоре практики указала, что правило о неприменимости срока исковой давности к негаторному иску относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могли <280>.

--------------------------------

<279> См.: Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-77, от 05.05.2009 N 5-В09-10; Ленинградского областного суда от 22.01.2015 N 33-383/2015; Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 21.12.2016 N 33-27136/2016 по делу N 2-2919/2016, от 10.05.2016 N 33-9198/2016, Новосибирского областного суда от 16.06.2016 по делу N 33-5913/2016, Верховного суда Республики Татарстан от 08.02.2016 по делу N 33-2265/2016, Верховного суда Республики Башкортостан по делу N 33-4821/2015, Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-15587/2016.

<280> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 9. С. 23 - 24.

Более того, эта практика нашла развитие в силу того, что чаще всего с иском о выселении обращалось государство или органы местного самоуправления, а такая квалификация позволяла обойти применение норм об исковой давности и оценке добросовестности приобретения ответчиком предмета спора, что требуется при виндикации. Именно в силу этого практика квалификации исков о выселении в качестве разновидности негаторного иска стала повсеместной. Так, КС РФ в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает, что жилое помещение, являвшееся выморочным имуществом, может быть виндицировано от его добросовестного приобретателя (который, полагаясь на данные ЕГРН, приобрел за плату это помещение и зарегистрировал право собственности) по иску публично-правового образования, когда оно своевременно не установило это имущество и не оформило право собственности.

Аналогична практика ВС РФ и по выселению из нежилых помещений. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 1 сентября 2015 г. N 18-КГ15-113 сказано, что по смыслу п. 1 ст. 302 и ст. 304 ГК РФ в их взаимосвязи, в случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника, собственник вправе требовать устранить нарушения его прав, как связанные, так и не связанные с лишением владения, вне зависимости от добросовестности приобретателя.

В рамках второго подхода предлагается считать требование о выселении в качестве разновидности виндикационного иска. В практике арбитражных судов неоднократно подчеркивалось, что требования о выселении, освобождении недвижимости - это требования о виндикации <281>. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 26 января 2010 г. по делу N А56-30662/2009 подтвердил, что требование истца как обладателя права собственности, лишенного возможности фактически владеть спорными помещениями, об освобождении этих помещений ответчиком направлено на защиту от нарушений, допускаемых лицом, фактически обладающим спорным имуществом без надлежащих правовых оснований, и, таким образом, носит виндикационный характер.

--------------------------------

<281> См.: Постановления АС Дальневосточного округа от 25.08.2015 N Ф03-3484/2015 по делу N А59-4551/2014; ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу N А70-12855/2010; АС Московского округа от 15.10.2014 N Ф05-9585/14 по делу N А40-110964/13-85-995; АС Северо-Западного округа от 03.03.2015 N Ф07-427/2015 по делу N А56-29359/2013, от 18.09.2013 по делу N А21-4294/2011; ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2010 по делу N А63-6019/2009, от 29.04.2010 по делу N А22-1236/2009; АС Уральского округа от 02.09.2015 N Ф09-6216/15 по делу N А76-10542/2014.

Как указано в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2014 г. по делу N А56-29359/2013, поскольку истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, а земельный участок находится во владении ответчика при отсутствии у него правовых оснований и истцом заявлен к ответчику иск о выселении с занимаемого земельного участка, такой иск носит виндикационный характер.

Стоит отметить, что часто, когда арбитражные суды первой и апелляционной инстанций квалифицируют иск о выселении в качестве негаторного требования, кассационная инстанция чаще всего корректирует судебные акты в сторону указания на то, что иск об освобождении помещения является разновидностью виндикации. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26 января 2010 г. по делу N А56-30662/2009 указывается, что суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о правомерности требования о выселении, посчитав его требованием негаторного характера, и применил ст. 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Данный вывод апелляционного суда является ошибочным, поскольку основан на неправильном толковании норм гражданского права и неправильном определении правовой природы заявленного требования как имеющего негаторный характер. Посредством негаторного иска может быть защищено право владеющего собственника (иного правомочного владельца), то есть имеющего имущество в фактическом владении, от нарушений, связанных с использованием имущества и его распоряжением. На такие требования срок исковой давности, в силу ст. 208 ГК РФ, не распространяется.

Несмотря на то что в судебной практике не высказано однозначной правовой позиции о квалификации иска об освобождении помещений, ВАС РФ все чаще склонялся к тому, чтобы требования о выселении из помещения определялись как виндикационный иск. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 мая 2012 г. N 17530/11 содержится следующая формулировка: "Требование департамента имущества о выселении общества "Мосэнерго" из спорного помещения неправильно квалифицировано судом как негаторный иск, к которому неприменимы нормы об исковой давности". Более того, как разъяснено в п. 34, 36 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

Справедливости ради стоит отметить, что и суды общей юрисдикции тоже стали склоняться к квалификации в качестве виндикационного иска <282>. Так, в Кассационном определении Ростовского областного суда от 2 июня 2011 г. по делу N 33-7532 отмечено, что суд нижестоящей инстанции применил ст. 304 ГК РФ, с правильностью применения которой нельзя согласиться. Истцом фактически заявлен виндикационный иск, на который распространяется срок исковой давности, однако суд в применении данного срока отказал. В то время как посредством заявления негаторного иска нельзя требовать освобождения ответчиком нежилого помещения, принадлежащего истцу.

--------------------------------

<282> См.: Апелляционное определение ВС Республики Алтай от 23.05.2012 по делу N 33-405.

Верховный Суд РФ все больше тяготеет к квалификации иска о выселении из жилого помещения в качестве виндикационного иска, что прослеживается в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г. Однако говорить о стабильности правоприменения в этом вопросе еще рано.

В судебной практике высказан и третий подход, который состоит в том, что иск о выселении следует квалифицировать как общий способ защиты гражданских прав, указанный в абз. 3 ст. 12 ГК РФ, то есть как требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения <283>.

--------------------------------

<283> См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2003 N А43-3320/02-21-104; ФАС Московского округа от 21.02.2002 N КГ-А40/607-02; ФАС Поволжского округа от 02.03.2000 N А06-1689-6/99.

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 12 марта 2009 г. N Ф09-1128/09-С6 суд указал на отсутствие каких-либо правовых оснований для пользования обществом "СтройСервис" спорным помещением, в связи с чем, исходя из необходимости восстановления положения, существовавшего до нарушения прав (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), обоснованно удовлетворил исковые требования о выселении ответчика из занимаемых им помещений. А в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2009 г. по делу N А43-9164/2008-2-226 указано, что выселение должника из помещения, занимаемого им без законных к тому оснований, соответствует требованиям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Квалификация иска о выселении в качестве разновидности общего способа защиты гражданских прав встречается и в практике судов общей юрисдикции. Так, Апелляционное определение Томского областного суда от 19 июня 2012 г. по делу N 33-1492/2012 содержит указание, что при имеющихся обстоятельствах судом нижестоящей инстанции принято правильное решение о защите прав собственника жилья путем выселения ответчика. Согласно п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Аналогичная квалификация иска о выселении предложена в Кассационном определении Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 4 апреля 2012 г. по делу N 33-338/2012: "По той причине, что приведенные нормы материального права исключают наличие на стороне нанимателя специализированного жилого помещения права распоряжения им, а вселение ответчиков Ю-вых и Х.Ж. в спорное жилое помещение было осуществлено вопреки установленному жилищным законодательством порядку, в частности предусмотренному ст. 100 ЖК РФ, и, таким образом, оно не может являться основанием для возникновения на их стороне права пользования этим помещением, суд первой инстанции, выселив их из него без предоставления другого жилого помещения, тем самым правомерно защитил нарушенные права истца способом, оговоренным в п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ - восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения".

Конечно, такой подход к определению сущности требования об освобождении помещения является компромиссным, поскольку отводит на второй план проблему соотношения виндикационного и негаторного исков при выселении лиц, незаконно занимающих чужое помещение. Более того, подобная квалификация не снимает вопроса о том, распространяется ли исковая давность на требования об освобождении помещения или нет? А именно в стремлении ответить на этот вопрос формируется практика судов.

Разграничение между виндикационным и негаторным исками следует проводить по предмету заявленных требований, которые зависят от направленности иска (защищаемое правомочие) и определяются характером правонарушения, которое может быть как связанным, так и не связанным с нарушением правомочия владения <284>. Как не раз отмечалось, владение - это фактическое обладание вещью, которое предполагает полный физический контроль собственника за своей вещью. Еще Фридрих Карл Савиньи писал: "Если кто-то отделен от вещи закрытой дверью, он владеет ею так же мало, как тот, кто находится от нее далеко на расстоянии" <285>.

--------------------------------

<284> См.: Сергеев А.П. Вопросы истребования имущества из чужого незаконного владения // Проблемы гражданского права. Л.: Изд-во Ленингр. ун-та, 1987, С. 106.

<285> Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр "Пресс", 2004. С. 225.

В литературе возможность использования негаторного иска для выселения находит попытки теоретического обоснования. Так, Е.А. Суханов указывает, что пока собственник недвижимости значится собственником по данным государственной регистрации, он не может быть лишен владения "иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи. Поэтому даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.) он вправе защищаться путем предъявления негаторного, а не виндикационного иска" <286>.

--------------------------------

<286> Гражданское право. Т. 1. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 1998. С. 616.

Аналогичного мнения придерживается И.А. Емелькина, которая утверждает, что собственник (при условии регистрации им права собственности на недвижимость), лишенный доступа в свое помещение, сохраняет юридическое владение этой недвижимостью <287>.

--------------------------------

<287> См.: Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 127.

В соответствии с ГК РФ владение - это фактическое господство над вещью, которое предполагает полный физический контроль самого собственника. Виндикационный иск инициирует спор между собственником и фактическим незаконным владельцем. Государственная регистрация не мешает незаконному выбытию вещи из владения собственника, а лишь доказывает незаконность владения фактического владельца. Проблема лишь в том, что истребование вещи и после изменения регистрационной записи вполне может натолкнуться на возражение "о доброй совести" (ст. 302 ГК РФ), и тогда виндикация окажется невозможной.

Стоит отметить, что негаторный иск обладает рядом преимуществ относительно других вещных исков: негаторная защита безразлична добросовестности ответчика и исковой давности. Квалификация иска о выселении как виндикационного не будет способствовать восстановлению нарушенного права собственника. В случае истечения срока исковой давности собственник будет лишен способа восстановить возможность использования своей вещи. При этом нарушитель, в случае отказа в истребовании помещения по мотивам истечения срока исковой давности, не будет приобретать прав на помещение.

Реализация правомочий собственника в отношении жилых и нежилых помещений обладает особенностями. Дело в том, что владение и пользование помещениями в зданиях осуществляются одновременно. Раздельная реализация двух этих правомочий в отношении данной разновидности недвижимых вещей просто невозможна. Жилые и нежилые помещения по своему целевому назначению предназначены для постоянного или временного пребывания в них физических лиц. Извлечение полезных свойств и использование вещи по назначению составляют содержание правомочия пользования. При этом, находясь в помещении, физическое лицо непосредственно реализует правомочие владения. Невозможно устранить препятствия в пользовании помещением, не восстановив тем самым владения. Следовательно, незаконное нахождение в жилых и нежилых помещениях физических лиц нарушает как правомочие владения, так и правомочие пользования. И собственник вправе защищать нарушенные права в отношении помещений посредством негаторного иска.

Таким образом, никакой конкуренции между негаторным и виндикационным исками нет и быть не может. Требование о выселении будет носить негаторный характер только в случае, когда ответчик самоуправно занял часть помещений в доме, принадлежащем собственнику. То есть когда собственник сохраняет владение частью своей недвижимости, он может выселить ответчика посредством негаторного иска. Когда же ответчик самоуправно завладел объектом недвижимости целиком, то применим виндикационный иск.