5.2. Оспаривание государственной регистрации прав

на недвижимость

В связи с тем что предметом спора по негаторному иску может быть только недвижимость, возникает еще одна проблема. Для удовлетворения негаторного иска истец должен доказать наличие вещного права на предмет спора, а так как им выступает недвижимость, то право на спорную вещь подтверждается наличием государственной регистрации. Однако как быть в ситуации, когда право истца на недвижимость не зарегистрировано или зарегистрировано, но за другим лицом?

Судебная практика исходила из того, что при отсутствии за истцом по негаторному иску записи в государственном реестре в удовлетворении исковых требований должно быть отказано <369>. Однако при отсутствии государственной регистрации права на недвижимые вещи применение негаторного иска возможно, но только при оспаривании права, зарегистрированного за другим лицом, путем заявления отдельного требования. Соответственно, в случае, когда право собственности на предмет спора по негаторному иску не зарегистрировано за истцом, то для исправления регистрационной записи он должен оспорить зарегистрированное право. При этом остается проблемным вопрос об определении правовой природы такого требования.

--------------------------------

<369> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 17530/11 по делу N А40-79091/10-157-682, от 05.06.2012 N 360/12 по делу N А29-9477/2010, от 19.03.2013 N 15104/12 по делу N А41-37356/09, от 11.03.2014 N 15324/13 по делу N А09-7111/2012; Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2012 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 10.04.2013); Определения ВС РФ от 11.03.2014 N 20-КГ14-4, от 22.04.2014 N 18-КГ14-23; Определения Судебной коллегии по гражданским делам от 16.12.2014 N 18-КГ14-159, от 20.10.2015 N 14-КГ15-7; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.02.2015 по делу N 302-ЭС14-1496, А33-16410/2013.

В литературе высказывалось мнение о том, что требование об исправлении записи о титуле иного лица следует квалифицировать как негаторный иск <370>. В качестве примера можно привести мнение С.Г. Шевцова о том, что иск об аннулировании зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество или об исключении записи из реестра фактически является негаторным иском <371>. Или, например, О.Г. Ломидзе и Э.Ю. Ломидзе говорят о том, что "...иск владеющего собственника о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (восстановлении записи в реестре относительно права собственника и погашении записи о титуле иного лица), по своей сути является негаторным..." <372>.

--------------------------------

<370> См.: Усачева К.А. Негаторный иск в исторической и сравнительно-правовой перспективе (часть вторая) // Вестник гражданского права. 2013. Т. 13. N 6. С. 90 - 91.

<371> См.: Шевцов С.Г. Проблема конкуренции способов защиты вещных прав // Арбитражный и гражданский процесс. 2008. N 10. С. 2, 5.

<372> Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 27 - 28.

Из такой квалификации иска об оспаривании зарегистрированного права исходят высшие судебные инстанции в ситуации, когда истец сохранил владение спорной недвижимостью. В абз. 3 п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 сказано, что в силу абзаца пятого ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Следовательно, ВС РФ и ВАС РФ сформулировали правовую позицию, в соответствии с которой если иск об исправлении записи о зарегистрированном праве на недвижимость заявлен лицом, которое владеет предметом спора, то он определяется как негаторный иск и на него не распространяется исковая давность <373>.

--------------------------------

<373> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2011 N 2178/11 по делу N А55-39695/2009; Определение ВС РФ от 10.09.2013 N 20-КГ13-23; Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 31.10.2017 N 35-КГ17-11, от 19.01.2016 N 5-КГ15-180.

Такая квалификация иска об оспаривании зарегистрированного права является нелогичной, поскольку негаторный иск направлен на устранение фактических преград к пользованию недвижимой вещью. Наличие регистрационной записи за другим лицом является юридической помехой, которая никак не затрудняет пользование недвижимой вещью. Наличие такой записи создает препятствие к реализации правомочия распоряжения, которое заключается в возможности определять судьбу вещи. Соответственно, иск об оспаривании зарегистрированного права не может быть определен как негаторное требование.

В связи с этим выводом необходимо определить наиболее оптимальные и нормативно обоснованные варианты оспаривания зарегистрированного права. Основанием оспаривания является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. Поэтому первым вариантом оспаривания зарегистрированного права является требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Данный вариант оспаривания применяется только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки.

Второй и третий варианты оспаривания зарегистрированного права связаны с использованием вещных исков и применяются, когда стороны спора об оспаривании и стороны первоначальной недействительной сделки не совпадают. Реституция в такой ситуации не применяется, поскольку между первоначальным собственником и последним приобретателем нет непосредственной правовой связи. Их связывает только цепочка недействительных сделок. На невозможность использования реституции в таких ситуациях указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

Второй вариант оспаривания зарегистрированного права реализуется посредством виндикационного иска и применяется, если истец утратил владение предметом спора. Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения вещи ответчиком. В своей практике ВАС РФ исходит из того, что, поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает на нее зарегистрированным правом, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска <374>.

--------------------------------

<374> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 04.09.2007 N 3039/07, от 27.01.2009 N 10527/08, от 15.09.2009 N 5429/09.

Третий, и последний, вариант оспаривания зарегистрированного права применяется, если истец является фактическим владельцем недвижимости, зарегистрированное право на которое им оспаривается. В этой ситуации защита прав истца в отношении недвижимости может производиться лишь посредством заявления требования о признании права собственности. Возможность использования в описанной ситуации иска о признании вещного права для оспаривания зарегистрированного права собственности предусмотрена в п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Следовательно, негаторный иск не должен применяться для оспаривания зарегистрированного права на недвижимость в силу того, что данный иск направлен на устранение фактических препятствий к пользованию вещью и не может пресекать юридические помехи. В настоящее время для оспаривания зарегистрированного права на недвижимость необходимо применять последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости (если сторонами спора являются стороны такой сделки), а если применение реституции невозможно (стороны спора не совпадают со сторонами недействительной сделки) - заявлять виндикационный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).